Das Wegerecht erlaubt einen Weg über ein fremdes Grundstück zum Zwecke des Durchganges bzw. der Durchfahrt zu nutzen. Dieses Recht kann privatrechtlich oder öffentlich-rechtlich begründet werden.
Mehr über das Bau- und Grundstücksrecht erfahren:
Inhaltsverzeichniss
Wegerecht als Grunddienstbarkeit
Eine Wegerecht muss nicht zwingend als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden. Es reicht grundsätzlich aus, dass zwei Parteien dies untereinander vereinbaren ohne diese besondere Absicherung. Allerdings möchte man natürlich auch, dass das Wegerecht für spätere Eigentümer Gültigkeit besitzt.
Im Grundbucheintrag sollten daher keine Personen benannt werden, denen man das Wegerecht einräumt, sondern das berechtigte Grundstück. Im Grundbuch des berechtigten Grundstücks wird ein sogenannter Herrschvermerk, auch Aktivvermerk genannt eingetragen.
Den Herrschvermerk findest Du nicht in Abteilung II des Grundstücks, sondern im Bestandsverzeichnis.
Die Eintragung selbst lässt Du beim Amtsgericht vornehmen. Nach §13 GBO hast Du als betroffener das Recht auf Beantragung einer Eintragung im Grundbuch. Die Zustimmung der anderen Partei muss allerdings notariell beurkundet sein. Ohnehin macht es Sinn die Vereinbarung mit einem Notar oder Rechtsanwalt im vorhinein zu besprechen, damit die gewünschten Vereinbarungen auch tatsächlich die richtige schriftliche Form finden.
Wegerecht als Baulast
Neben der Möglichkeit das Wegerecht als Schuldrecht untereinander zu vereinbaren oder über eine Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuch abzusichern, besteht die Möglichkeit durch Eintragung einer Erschließungsbaulast das Wegerecht zu begründen.
Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers bestimmte Dinge auf seinem Grundstück zu dulden, zu unterlassen oder auch bestimmte Handlungen vorzunehmen.
Hier würde der Grundstückeigentümer des belasteten Grundstück die Nutzung eines Wegs durch einen berichtigten dritten dulden. Damit entfällt die Eintragung im Grundbuch, doch auch hier gilt, dass man Personen nicht das Recht einräumen würde, sondern ein bestimmtes Grundstück als berechtigt definiert.
Wegerecht als Gewohnheitsrecht
Eine spannende Frage ist, ob ein Wegerecht aufgrund langjähriger tatsächlicher Nutzung einfach und allein aufgrund der Gewohnheit begründet ist. Der hier beschriebene Fall bestätigt diese Annahme, wohingegen hier genau das Gegenteil beschrieben wird.
Dr. Jobst-Ulrich Lange erläutert in diesem Artikel, dass Wegerecht als Gewohnheitsrecht nur vor 1900 begründet sein können, also vor Inkraftreten des bürgerlichen Gesetzbuches. Danach ist die Begründung eines Wegerechts als Gewohnheitsrecht ausgeschlossen.
Demnach würde das Ausüben eines Wegerechts nach 1900 wie eine unentgeltliche Grundstücksleihe gesehen, die der Grundstückseigentümer jederzeit beenden kann. Vor 1900 hingegen kann ein Wegerecht als Gewohnheitsrecht begründet worden sein:
„Voraussetzung für die Entstehung eines solchen Wegerechts war, dass das Wegerecht vor 1900 mindestens 30 Jahre ununterbrochen durch tatsächliche Inanspruchnahme ausgeübt wurde. Wer das nachweisen konnte, der konnte im Wege einer Grundbuchberichtigung die Eintragung seines Wegerechtes als Dienstbarkeit an dem belasteten Grundstück verlangen.“ aus Wochenblatt.de
Diese Voraussetzung ist rein praktisch aufgrund der aktuellen Zeitdifferenz von über 100 Jahren aber kaum zu belegen.
Wegerecht vs. Geh-und Fahrtrecht
Es gibt einen Unterschied zwischen einem Wegerecht und einem Geh-und Fahrtrecht.
Das Geh- und Fahrtrecht beschreibt das Recht, über das Grundstück eines anderen zu gehen oder zu fahren.
Das Wegerecht hatten wir so definiert, dass es die Nutzung des Wegs als Durchgang oder Durchfahrt gestattet.
Diese Definitionen klingen sehr ähnlich und wer vom Wegerecht spricht meint in der Regel ein Geh-und Fahrtrecht. Damit dies bei der Eintragung auch so zustande kommt, sollte man sich unbedingt anwaltlich beraten lassen, wie dieser Fall zeigt.
Hier ging es um eine Wohnungseigentümerin, die beim Kauf einer Wohnung ein Wegerecht eingeräumt bekommen hat. Später ging der Verkäufer und auch Eigentümer des belasteten Grundstücks hin und untersagte der älteren Dame das parken und aussteigen auf dem Weg – rechtlich gesehen richtig, sagt ein Anwalt der deutschen Anwaltshotline
Aus diesem Grund ist es besonders wichtig sich im Vorfeld genau klar zu werden welchen Zweck das Wege- bzw. Geh-und Fahrtrecht erfüllen soll, das Parken und Aussteigen wäre demnach beim Wegerecht nicht inbegriffen.
Wegerecht: Rechte & Pflichten
Welche Pflichten hat der Wegerecht-Begünstigte eigentlich oder welche Rechte hat der Eigentümer des belasteten Grundstücks und umgekehrt?
Bei diesen Fragen kommt es regelmäßig zu Verwirrung und Streitigkeiten, wie dieser Fall zeigt. Hier ging es um die Kostenübernahme der Instandhaltung und den Ausbau eines Weges. Der Wegerecht-Begünstigte soll sich an den Kosten hierfür beteiligen, ist das rechtens?
Der Anwalt, der diese Frage netterweise auf der Seite beantwortet, kommt zu dem Schluss, dass der Wegerechts-Begünstigte für den Ausbau nicht zur Kasse gebeten werden kann. Allerdings ist eine Kostenbeteiligung an den laufenden Kosten gemäß § 1021 BGB denkbar.
Auch die Pflicht zur Räumung bei Schnee (Räumpflicht) oder Streupflicht sollte ausdrücklich bestimmt werden. Diese Pflichten und weitere werden im Juristen-deutsch unter den Verkehrssicherungspflichten zusammengefasst. Grundsätzlich gilt hier der § 1020 BGB oder §1021 BGB, wenn er explizit vereinbart wurde. Demnach kommt es auf die tatsächliche Nutzung an. Wird der Weg nur von einem genutzt, so zahlt er die Kosten für den Weg und ist für die Verkehrssicherungspflichten verantwortlich. Nutzen mehrere Parteien den Weg, zum einen als Eigentum oder zum anderen durch ein Wegerecht begründet, können die Kosten unter den Beteiligten aufgeteilt werden.
Neben diesen Fragen der Kostenübernahme muss noch erwähnt werden, dass ein Wegerecht lediglich zur Überfahrt berechtigt. Demnach soll die Zuwegung des Grundstücks geregelt werden, andersartige Nutzungen, wie ein Geh- und Fahrtrecht müssen speziell vereinbart werden.
Notwegerecht
Ein Notwegerecht dient dazu ein Grundstück an das öffentliche Verkehrsnetz anzuschließen, dass über keinen eigenen Anschluss verfügt. Dazu muss der Grundstückseigentümer einer Nachbarliegenschaft, über welches das Notwegerecht ausgeübt wird, die Nutzung nach § 917 BGB dulden. Das Notwegerecht kann auch eingeklagt werden, bzw. können die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts durch Urteil bestimmt werden.
Besonders spannend für Investoren & Projektentwickler ist in diesem Zusammenhang der § 918 BGB, der Regelungen zum Teilverkauf eines Grundstücks bestimmt. Demnach ist der Verkäufer eines Grundstücks, das er aus durch Aufteilung des Gesamtgrundstücks dazu verpflichtet, einen Notweg für das neu geschaffene Grundstück zu dulden.
„Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden. Der Veräußerung eines Teils steht die Veräußerung eines von mehreren demselben Eigentümer gehörenden Grundstücken gleich.“ Quelle: § 918 Abs. 2 BGB
Würde ein Investor wie hier ein Grundstück in mehrere aufteilen, so müsste er bei Abverkauf der Grundstücke ggf. einen Notweg an die Hauptverbindungsstraße dulden.
Eine Entschädigung für ein Notwegerecht ist ebenfalls denkbar. Die Beeinträchtigungen die einem Grundstück durch Duldung eines Notwegs entstehen, sind nach § 917 Abs. 2 BGB auszugleichen. hier wird auch oft von einer Notwegerente gesprochen.
Die Höhe der Notwegerente richtet sich abgeleitet aus dem BGH Urteil v. 16.11.1990, V ZR 297/89 nach der Lage, Größe und des Zuschnitt des Grundstücks unter Beachtung der genutzten Teilfläche und die Art, sowie den Umfang der Nutzung.
Also sind folgende Punkte bei der Höhe einer Notwegerente bzw. Entschädigung zu beachten:
- Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks
- Lage, Größe und Zuschnitt der in Anspruch genommenen Teilfläche
- Art und Umfang der Nutzung durch den Notwegeberechtigten
Wegerecht beim Hausverkauf, ein Problem?
Die Nutzung des eigenen Grundstücks zu meist durch die anliegenden Nachbarn gefällt nicht jedem. Hier können Kaufinteressenten durchaus sensibel sein und müssen sich mit dieser Idee erst anfreunden. Es bringt leider auch nichts nach dem Kauf und Einzug in das neue Domizil den vakanten Weg zu versperren oder andere Schikanen auszuüben. Wohingegen das ziehen eines Zauns über den Weg kein Problem ist, insofern der Inhaber des Wegerechts einen Schlüssel erhält und sein Recht weiter ausüben.
Da Wegerechte auch als Baulasten vereinbart sein können, die nicht im Grundbuch auftauchen, lohnt es sich vor dem Verkauf oder vor dem Kauf eines Hauses das Baulastenverzeichnis einzusehen.
Mehr über Baulasten & Baulastenverzeichnisse erfahren
Löschung des Wegerechts
Wenn das Wegerecht als Grunddienstbarkeit vereinbart wurde gelten folgende Bedienung für die Löschung:
Folgende Punkte sorgen für das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit:
- sie befristet ist
- eine auflösende Bedingung tritt ein
- die Löschung wurde bewilligt
- die Dienstbarkeit wird nicht mehr ausgeübt und die Verjährung ist eingetreten (§ 1028 BGB)
- das Recht verfällt im Rahmen einer Zwangsversteigerung
- die Vorteile für das herrschende Grundstück entfallen und treten auch nicht wieder ein
Ähnliches gilt für die Vereinbarung in Form einer Baulast. Hier kann das Wegerecht als Baulast gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse am bestehen bleiben des Rechts besteht. Wurde zwischenzeitlich ein eigener Zugang zum Grundstück geschaffen, kann man die Baulast unkompliziert löschen lassen.
Mehr über das Löschen einer Baulast findest Du hier.
offene Fragen zum Wegerecht -FAQ
Sehr gerne kannst Du weitere Fragen und in die Kommentare posten deren Beantwortung dann so schnell wie möglich erfolgt.
Wo kann ich das Wegerecht beantragen?
Entweder wird das Wegerecht vertraglich zwischen den Eigentümern begründet oder als Grunddienstbarkeit oder als Baulast vereinbart. Grunddienstbarkeiten werden durch das Amtsgericht eingetragen und Baulasten werden beim jeweiligen Bauamt beantragt und eingetragen.
Was kostet die Eintragung eines Wegerechts?
Auch das hängt von der Art der Vereinbarung ab. Ein privatrechtlicher Vertrag kostet grundsätzlich nichts, sollte allerdings anwaltlich geprüft werden.
Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit ist mit Kosten verbunden. Grundsätzlich muss die Zustimmung des Nachbarn notariell erfolgen, das wird der Notar in Rechnung stellen. Beispiel-Preise findest Du hier. Auch beim Amtsgericht entstehen Kosten, die nicht bundesweit einheitlich sind.
Die Kosten für die Eintragung einer Baulast findest Du hier.
Wie lösche ich ein Wegerecht?
Ist das Wegerecht als Grunddienstbarkeit vereinbart, können der Berechtigte und der Schuldner durch Antrag die Eintragung im Grundbuch entfernen lassen. auch hier geht der Weg zum Amtsgericht.
Ist das Wegerecht in Form einer Baulast vereinbart, darf das öffentliche Interesse am Wegerecht nicht mehr bestehen, ehe es gelöscht werden kann, mehr dazu hier: Baulasten löschen
Bewerte diesen Beitrag und teile anderen Deine Meinung mit:
Mich interessiert die Frage, ob das Wegerecht auf dem dienenden Grundstück im Rahmen der Zwangsvollstreckung auch dann verfällt, wenn ein Herrschvermerk in dem Grundbuch des beherrschten Grundstücks eingetragen ist.
Danke schon mal im voraus
Hallo Marcel,
vielen Dank für Deine Frage. Grundsätzlich entscheidet die Rangfolge der eingetragenen Rechte darüber, welche Rechte im Rahmen einer Zwangsversteigerung gelöscht werden und welche bestehen bleiben. Innerhalb einer Abteilung im Grundbuch gilt das Lokusprinzip. Das Lokusprinzip besagt, dass Rechte höhere Ordnung vorrangig sind. Daher möchten Banken gerne den 1. Rang in Abteilung III des Grundbuchs haben. Zwischen den Abteilungen gilt das Tempusprinzip. Das besagt, dass zeitlich frühere Eintragungen einen höheren Rang haben. Ist also das Wegerecht(eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs) vor dem Recht aus Abteilung III, aus welchem die Zwangsversteigerung betrieben wird eingetragen, bleibt es bestehen. Ist das Wegerecht zeitlich später eingetragen worden wird es gelöscht. Bevor Du jetzt möglicherweise Panik bekommst… Ist das herrschende Grundstück nur über das dienende Grundstück erschließbar, dann kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Notwegerecht geltend machen. Die Regeln zum Notwegerecht findest Du in den §§ 917ff. BGB. Die Eintragung eines Herrschvermerks oder dessen Fehlen spielt, so weit ich weiß, keine Rolle. Dazu konnte ich auch leider nichts aussagekräftiges finden. Ich hoffe, dass ich Deine Frage trotzdem gut beantworten konnte.