10 Aufklärungspflichten beim Hausverkauf!

Gekauft, wie gesehen – stimmt doch nicht immer!

Gekauft, wie gesehen! Das mag der Lieblingsspruch von Immobilienmakler und Immobilienverkäufern sein, wenn es nach Übergabe der Immobilie zu Problemen kommt. Den Ausschluss von Ansprüchen findet sich üblicherweise in den Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien. Der Verkäufer soll damit geschützt werden, während dem Käufer zugemutet wird die Immobilie vor dem Kauf selbst zu prüfen, um Sachmängel auszuschließen.

Doch lassen sich nicht alle Sachmängel per se ausschließen.

Der Verkäufer muss aktiv bei der Aufklärung mitwirken, insoweit der Käufer in dazu in die Pflicht nimmt. Damit ist gemeint, dass der Verkäufer auf Nachfrage  Rede und Antwort stehen muss. Kennt er die Antwort nicht, so darf er natürlich nicht lügen oder „ins blaue hinein“ Behauptungen aufstellen.

Sehen wir uns dazu ein paar Beispiele an:

Der Käufer fragt, ob die Bäder eines Mehrfamilienhauses kürzlich erneuert wurden. Der Verkäufer bestätigt die Annahme des Käufers, dass es sich um alle Bäder im Haus handelt, obwohl nur 4 von 6 Bädern tatsächlich erneuert wurden.

• Hier verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht. Er muss die Frage vollständig beantworten und darf den Käufer nicht in dem Glauben lassen, dass es sich um alle Bäder handelt.

Der Käufer fragt, ob im Haus Schadstoffe, wie PCB, PAK oder Formaldehyd verarbeitet wurden. Der Verkäufer verneint, ohne das geprüft zu haben oder zu wissen, ob das den Tatsachen entspricht.

• Hier beantwortet der Verkäufer die Frage ohne nähere Kenntnis der Fakten und stellt Behauptungen ins blaue hinein auf. Damit verstößt er gegen seine Aufklärungspflichten.

Beispiele angelehnt an kanzlei-franz.com

So viel zur Theorie und Vorbereitung, schauen wir uns einige Fälle aus der Praxis an:

Worüber muss beim Immobilienverkauf aufgeklärt werden?

1. gesundheitsschädliche Baustoffe

Der Bundesgerichsthof (BGH) hatte sich 2009 mit einem Fall zu beschäftigen, in dem der Verkäufer erkannte, dass Asbest im Haus nicht verkaufsförderlich ist. Nachdem ein Interessent aufgrund der Asbestverkleidung dem Hauskauf eine Absage erteilt, verschwieg der Verkäufer dem späteren Käufer, dass es sich um Asbest handelt.

Mit dieser Pressemitteilung wird der Fall vereinfacht aufgearbeitet. Der BGH stellt dazu fest:

„dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können.“

Folglich sollte der Verkäufer den Käufer über eventuell verwendete, als gesundheitsschädlich einzustufende Baustoffe aufklären. Ansonsten läuft er Gefahr zu einem späteren Zeitpunkt eine sehr hohe Rechnung übernehmen zu müssen. Auch die Taktik mein Name ist Hase, ich weiß von nix funktioniert hier spätestens dann nicht mehr, wenn der Käufer aktiv um die Aufklärung bittet.

2. Schwarzbau

Der vor dem Bundesgerichtshof vorgetragene Fall mit Urteil vom 12.04.2013, Az.  V ZR 266/11 behandelt die Frage eines ausgebauten Dachgeschoss, das leider ohne Baugenehmigung als Wohnraum genutzt und veräußert wurde. Hier heißt es unter anderem:

„In dieser Entscheidung ist der
Senat lediglich der zu weit gehenden Annahme entgegen getreten, nach der
Lebenserfahrung „wisse“ auch ein Laie um die Notwendigkeit einer behördlichen
Genehmigung für die Umgestaltung eines Trockenspeichers zu Wohnzwecken.
Im Rahmen einer erneuten Beweiswürdigung zur Arglist wird das Berufungsgericht
jedoch ggf. zu beachten haben, dass der Schluss auf einen
Eventualvorsatz zwar nicht allein aufgrund des festgestellten Allgemeinwissens,
jedoch durchaus bei Hinzutreten weiterer Umstände gerechtfertigt sein kann. „

Das bedeutet also, dass dem Verkäufer die  Notwendigkeit einer Baugenehmigung  bekannt sein muss. Auch hier gilt, vor dem Kauf recherchieren und nicht erst danach.

3. öffentlich geförderter Wohnraum mit Mietpreisbindung

Aus der Perspektive des Käufers wäre es auch ganz nett, vorab zu erfahren ob vermieteter Wohnraum eventuell einer Preisbindung (Sozialbindung) unterliegt. Falls der Verkäufer dies verschweigt, kann eine Rückabwicklung des Kaufvertrages die Folge sein (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.1997, Az. V ZR 112/96).

In der Regel halten Notare diese Abfrage in ihren Verträgen bereit. Üblicherweise prüfen die Notariate dies aber nicht!

Das Notariat Hildebrandt & Mäder schlägt dabei in ihrem Musterkaufvertrag folgende Formulierung vor:

„Der Verkäufer versichert, dass der Kaufgegenstand nicht den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes oder einem Verwaltungsakt nach dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegt, also insbesondere auf dem verkauften Grundstück keine öffentliche Förderung lastet, die möglicherweise zu einer Mietpreisbindung führt oder zu einer Beschränkung der gewerblichen Nutzung und dass auch keine Nachwirkfrist aus einer ehemaligen öffentlichen Förderung besteht“

Dennoch prüft außer dem Käufer Niemand, ob das auch stimmt was der Verkäufer versichert. Versichert der Verkäufer das nicht bestehen einer Mietpreisbindung in Unkenntnis ist das Schlamassel da. 

4. Hochwasser- & Überflutungsgebiete

 Das ist doch offensichtlich – dachte das Berufungsgericht, doch der BGH war in diesem Fall deutlich anderer Meinung, wie hier zu sehen.

Die Käufer erstanden eine Immobilie an einem angrenzenden Bachlauf und wollten vom Verkäufer Schadensersatz mit der Argumentation, dass die Gefährdung durch den Bachlauf arglistig verschwiegen wurde.

Das Berufungsgericht sah den Käufer in der Pflicht, der die Lage des Grundstücks kannte und selbst auf die Idee, dass von dem Bachverlauf eine Gefahr ausgehen könnte, hätte kommen müssen. Der BGH hingegen sieht den Verkäufer in der Pflicht der Aufklärung und rügt die Widersprüchlichkeit des Berufungsgerichts an unterschiedlichen stellen.

Gleichzeitig wird klar, dass das Haus tatsächlich im Vorfeld von Hochwasser betroffen und nicht entsprechend gegn Hochwasser abgesichert ist, was einen Schadensersatz begründen könnte.

5. ehemalige „wilde“ Müllkippe

In einem Urteil von 1990 stellt der BGH folgenden Leitsatz fest:

„Verschweigt der Verkäufer arglistig, daß das verkaufte Grundstück als `wilde` Müllkippe benutzt worden ist, so kann der Käufer nach § 463 S. 2 BGB Ersatz des mit der Beseitigung von abgelagertem Sondermüll verbundenen Schadens auch dann verlangen, wenn der Verkäufer zwar nicht die Ablagerung von Sondermüll, aber die Nutzung als ´wilde´ Müllkippe verschwiegen hat.“

Im vorliegenden Fall hat der Verkäufer die ehemalige Nutzung des Grundstücks in den 192oer bzw. 1930er Jahren arglistig verschwiegen. Der Verkäufer musste davon ausgehen, dass dies für die Käufer eine wesentliche Information ist.

Folglich hat sich der geplante Bau verzögert und es sind erhebliche Mehrkosten für die Beseitigung entstanden. Eine hohe Rechnung für den Verkäufe, die er sich hätte ersparen können.

6. Bauschäden

Das Oberlandesgericht in Berlin-Brandenburg stellt im Jahr 2012 fest, dass ein Verkehrswertgutachten, das Baumängel anspricht und weitere Gutachten zur Feststellung des Gebäudezustands empfiehlt als Nachweis über die Kenntnis von Baumängeln herangezogen werden kann. Weiter sind Bauschäden, die in der Art und Weise auftreten, als das ein üblicher Nutzungszweck nicht mehr gegeben ist, aufklärungspflichtig, insbesondere vor dem Hintergrund des Hinweises im Verkehrswertgutachten.

Im vorliegenden Fall beauftragte der Verkäufer einen Gutachter mit einer Verkehrswertermittlung. Der Gutachter empfahl die Einholung eines Holzgutachtens für alle Holzbauteile.

Anmerkung: Eine Verkehrswertermittlung ist kein Gutachten über die Substanz, Statik oder Technik des Gebäudes. Auch Schäden werden vorwiegend aus kaufmännisch Sicht betrachtet und nicht aus technischer Sicht. So sind Angaben über die Höhe eines Schadens so zu verstehen, dass ein Käufer diesen Betrag von seinem Angebot abziehen würde, aber nicht so, dass ein Handwerker den Schaden auch für dieses Geld beseitigt. Logischerweise sollten diese beiden

Beträge nicht völlig voneinander abweichen, allerdings gibt es Begründungen, die erklären, dass diese Werte voneinander abweichen können.

So kann es beispielsweise sein, dass der vollständige Schaden erst nach einer Bauteilöffnung beziffert werden kann, während der Auftraggeber einer solchen Öffnung zum Zweck der Erstellung einer Verkehrswertermittlung nicht zustimmt.

Der Käufer behauptete später, dass ihm dieses Gutachten nicht bekannt gewesen sei und er ebenfalls nichts von der Empfehlung des Gutachters wusste. Der Verkäufer argumentierte, dass der Gutachter regelmäßig solche Empfehlungen in seine Gutachten aufgenommen habe und eine Empfehlung keine Pflicht sei.

Der Verkäufer hatte hier das Nachsehen!

 

7. Hausschwamm

Der BGH hatte sich im Jahr 2003 mit dem unangenehmen Thema echter Hausschwamm zu beschäftigen.  Der Kaufgegenstand, eine sanierungsbedürftige Villa, für 730.000 DM wurde zweimal vom Käufer besichtigt. Der offensichtlich schlechte Zustand der Immobilie hielt den Käufer nicht davon ab die Immobilie im April zu erwerben.

In einem ersten Gutachten, das den Verkäufern bei Kaufvertragsschluss vorlag, konnte kein Hausschwamm nachgewiesen werden. Allerdings empfahl der Gutachter durch vermehrtes Zuglüften dem Entstehen eines echten Hausschwamms vorzubeugen.

Ein späteres Gutachten wies dann echten Hausschwamm nach! 

Der BGH stellt fest, dass der Verkäufer über den Verdacht auf Ausbruch eines echten Hausschwamms hätte Aufklären müssen.

Allerdings geht der Fall wie folgt weiter:

„Im Zeitpunkt der Übergabe kannte der Kläger aufgrund des von ihm eingeholten Gutachtens und aufgrund des ihm im August 1999 übergebenen Gutachtens des Sachverständigen R. den Zustand des Hauses im Einzelnen. Insbesondere war ihm bekannt, daß ein Befall mit Echtem Hausschwamm vorlag. Er kannte ferner das gesamte Schadensbild, wie es sich auch aus dem Gutachten R. ergab. Ihm waren folglich alle Umstände bekannt, aus denen er die Kenntnis der Verkäufer von einem Verdacht eines Hausschwammbefalls folgert, also die Kenntnis des Mangels, auf den er seinen Anspruch stützt. Gleichwohl nahm er die Kaufsache an.“

Der Käufer hat die Villa trotz des echten Hausschwamms angenommen und in einem Übergabeprotokoll auch keineswegs vermerkt, dass er sich Rechte vorbehält.

Tipp: Wenn zwischen Kaufvertragsschluss und Übergabe Mängel bekannt werden, lohnt sich das Einschalten eines Profis! Ein fachkundiger Anwälte hätte hier wahrscheinlich darauf hingewirkt, dass der Käufer sich bei der Annahme der Immobilie die Geltendmachung von Mängelrechten vorbehält.

8. Verstoß gegen Bauvorschriften

Wie wir bereits unter dem Punkt Schwarzbauten gesehen haben, sind Baugenehmigung durchaus in den Augen der Rechtssprechung für den Hauskäufer nicht ganz unerheblich.

Unter dem Aktenzeichen  V ZR 125/87 wurde vor dem BGH ein Fall verhandelt, in welchem der Verkäufer einer Immobilie wusste, dass die Nutzung zu Wohnzwecken nicht genehmigt ist. Dennoch bot der Verkäufer die Immobilie in der Art an, dass der Käufer davon ausgehen musste, dass erhebliche Teile des Mehrfamilienhauses zu Wohnzwecken vermietet sind.

Folgende Leitsätze ergeben sich aus dem Urteil des BGH:

1. „Zur Frage der Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses, wenn dem Verkäufer durch bestandskräftigen behördlichen Bescheid die bisherige Nutzungsart des Hauses untersagt worden ist.

2. Es besteht kein allgemeiner Grundsatz des Inhalts, daß beim Kauf eines Grundstücks zum Preis von über 3 Millionen DM der Käufer grob fahrlässig handle, wenn er nicht in Grundakten und Bauakten Einsicht nimmt.“

Das mehrfach zitierte Urteil von 1987 stellst fest, dass der Verstoß gegen Bauvorschrift (hier die Vermietung zu Wohnzwecken) aufklärungspflichtig ist. Insoweit im Vorfeld dem Verkäufer eine Untersagung oder ein Hinweis über den Verstoß zugegangen ist, lässt sich die Kenntnis darüber auch von der Gegenseite nachweisen.

9. Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Immobilien bieten Vor- und Nachteile. Mit Sicherheit vorteilig dürfte die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG sein. Nachteilig hingegen wirken sich Einschränkungen bei Veränderungen, ein erhöhter Erhaltungsaufwand und weitere Details aus, wenn man diesem Urteil folgt.

Im vorliegenden Fall informiert der Verkäufer den Käufer nicht darüber, dass die Immobilie in der örtlichen Baudenkmal-Liste geführt wird.

Da der Denkmalschutz von Gebäuden und Bauteilen erhebliche Konsequenzen mit sich bringt, ist dies keine unerhebliche Information und der Verkäufer hätte darüber aufklären müssen.

Hier nimmt das OLG Rostock den Verkäufer in die Pflicht und verdonnert ihn zum Ersatz des entstanden Schadens, also den Mehrkosten, die dadurch ausgelöst werden, dass die Immobilie den Status „denkmalgeschützt“ innehält. 

10. Nachbarschaftsstreit

 Ärger mit den Nachbarn?

Wer sich nicht mit seinen Nachbarn verträgt, der wird auf kurz oder lang auf die Idee kommen, das Feld zu räumen und die eigene Immobilie zu verkaufen.

Wer hier aus Käufer-Perspektive ein gutes Geschäft wittert, sollte im Vorfeld einige Urteile dazu lesen. Denn immer wieder kommt es aufgrund alter Nachbarschaftsstreitigkeiten zu neuen Problemen.

Schon 1991 hat der BGH in der Verhandlungssache V ZR 299/89 folgendes festgestellt:

„Verletzt der Verkäufer eines Wohngrundstücks die Pflicht, den Käufer über schikanöses Nachbarverhalten (hier: mehrjähriges absichtliches Stören der Nachtruhe) aufzuklären, haftet er bereits bei Fahrlässigkeit auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluß.„

In dem vorliegenden Fall ging es einerseits um die Hellhörigkeit eines 1958 erbauten Hauses und andererseits um das schikanöse Verhalten der Nachbarn. Zum einen wird festgestellt, dass ein 1958 erbaute Haus nicht den Lärmschutz-Anforderungen aktueller Bewohner entsprechen muss. Davon musste der Käufer ausgehen.

Andererseits nimmt der BGH Hausverkäufer in die Aufklärungspflicht über schikanöses Nachbarverhalten.

Wer also seine Immobilie aufgrund von Streitigkeiten mit den Nachbarn veräußern möchte, sieht sich in der Pflicht den Erwerbern Rede und Antwort über das Verhalten der Nachbarn zu stehen.

weitere Infos zu dem Thema Aufklärungspflichten beim Hausverkauf findest Du hier:

• kanzlei-franz.com
• kanzlei-fuer-privatrecht.de
• baurechtzweinull.de

Neben diesen an 10 Urteilen beispielhaft dargestellten Aufklärungspflichten können weitere Pflichten zur Aufklärung bestehen. Die Auswahl wurde hier eingeschränkt und ist nicht vollständig. Allein aus diesem Grund lohnt sich der Expertenrat beim Hausverkauf. 

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