6 Tipps um bei Makler-Angeboten den Vorzug zu erhalten!

Sei in Zukunft der Erste, der von einem Immobilienmakler angerufen wird, wenn ein neues Angebot auf dem Markt platziert wird. Einfacher gesagt als getan, dieser Artikel gibt Dir  Inspiration und konkrete Anknüpfungspunkte, damit diese Idee zukünftig für Dich zur Realität wird.

1. Geh in Vorleistung

Hinweis: Diese Strategie eignet sich nicht für viele verschiedene Makler sondern eher für einen bestimmten Makler. Daher solltest Du Dir im Vorfeld sicher sein, dass Du auf das richtige Pferd  setzt.

Mit Geh in Vorleistung!  meine ich nicht, dass Du den Immobilienmakler bezahlen sollst, ehe Du das Haus wirklich kaufst, sondern etwas ganz anderes.

Gemeint ist das investieren in einen Kontakt, hier einen Immobilienmakler. Stell Dir einmal vor, dass Du ein Problem für Deinen Makler löst. Ein richtiges Problem, ein existenzielles Problem. Könntest Du Dir vorstellen, dass der Immobilienmakler Dir dann Angebote macht, ehe alle anderen diese Angebote bekommen?

Doch welches existentielle Problem könntest Du lösen?

Der wichtigste Engpass für Immobilienmakler ist genau der gleiche, wie für Dich. Auch Immobilienmakler möchten Immobilien finden, die verkauft werden sollen. Ein existenzielles Problem, da Makler nur Geld verdienen können, wenn die Auslage voll ist.

Ok. Jetzt haben wir das passende Problem identifiziert, und wie lösen wir es?

Das ist zum Glück für Dich wahrscheinlich relativ leicht. Im vergleich zu Dir sind Immobilienmakler

natürlich viel flexibler, was eine bestimmte Art von Immobilie für die Vermarktung angeht. Demnach würde es sich für Dich lohnen, Bekannte, Verwandte, Freunde und andere Menschen an den Immobilienmakler weiterzuempfehlen, wenn sie eine Immobilie verkaufen möchten.

Wer hingegen kaufen möchte, kommt weniger in Betracht, da der Engpass auf der anderen Seite zu finden ist. Da gibt es natürlich auch Ausnahmen, vor allem das Investitionsvolumen betreffend, die lassen wir hier mal außen vor.

Besonders gut: Viele Immobilienmakler bieten neben der Vermittlung weitere Dienstleistungen an, teilweise auch in Kooperation mit anderen Partner. Das wird oft so aufgestellt, um Seitentüren für verkaufswillige Hauseigentümer zu öffnen. Auch in Bezug auf diese Nebenleistungen kannst Du einen Kontakt zu dem Makler mit potentiellen Auftraggebern herstellen. Solche Nebenleistungen sind oft:

  • Erstellung von Energieausweisen
  • Vermittlung von Finanzierungen
  • Vermittlung von Handwerkerleistungen
  • Bewertung von Immobilien
  • uvm.

Daher solltest Du Dich mit der Angebotspalette und den Kooperationen Deines Maklers auseinandersetzen. Gerade der Zugang zu Spezialisten kann über Immobilienmakler erfolgen, wie Steuerberater, Rechtsanwälte (Mietrecht, Erbrecht, Insolvenzrecht, Scheidungsrecht, etc.) und Vermögensberater.

Zeithorizont: Wie Du sicher gemerkt hast, ist diese Strategie nicht geeignet, wenn die vakante Immobilie bereits angeboten wird. Diese Vorleistungen solltest Du erbringen, lange bevor ein Objekt auf den Markt kommt.

2. persönliche Stärken ausspielen

Direkt anknüpfend an die erste Strategie folgt die kurze Beschreibung einer Abwandlung. Neben der reinen Akquise von Aufträgen haben viele Immobilienmakler weitere Interessen, nämlich

  • Vergrößerung der Reichweite
  • Steigerung des Bekanntheitsgrades
  • Kontakt zu Multiplikatoren

Möglicherweise kannst Du auch hier behilflich sein. Dazu ist nur Kreativität gefragt. Vielleicht hast Du Freunde oder Bekannte, die ein hoch frequentiertes Ladenlokal betreiben, das eine ähnliche Zielgruppe anspricht. Eine gute Gelegenheit um Werbematerial auszulegen.

Dein Immobilienmakler wird sich auch darüber freuen, wenn Du ihn mit Multiplikatoren zusammenbringst wie z.B.:

  • Hausverwalter
  • Steuerberater
  • Rechtsanwälte (Mietrecht, Erbrecht, Scheidungsrecht, Insolvenzrecht, etc.)
  • Bauträger
  • Aufteiler (kauft Mehrfamilienhäuser, saniert gegebenenfalls, teilt das Objekt auf  und veräußert Eigentumswohnungen)
  • etc.

Daneben kannst Du natürlich auch das Digitalisieren. Kennst Du Jemanden mit einer Internetseite, der potentielle Kunden anspricht? Ein Gastbeitrag oder eine  Erwähnung können die Sichtbarkeit der Internetseite des Immobilienmakler steigern, da Google Seiten liebt, die von anderen Seiten empfohlen wird. 

Oder Du kennst Jemanden mit einer E-Mail-Liste voller potentieller Kunden. Daneben kann auch der Kontakt zu Zeitungen Wunder bewirken.

Manche Immobilienmakler bieten auch Informationsveranstaltungen für potentielle Immobilienverkäufer an. Dann werden natürlich immer Räume, Gastredner und Werbemöglichkeiten gesucht. Vielleicht kennst Du Jemanden, der Jemanden kennt, der… -Du hast jetzt sicher eine genaue Vorstellung davon, was gemeint ist.

3. Vernetze Dich

Wenn Du so willst, bildet dieser Punkt die Basis für den vorangegangenen. Kontakte Schaden nur den, der sie nicht hat, richtig?

Mittlerweile gibt es mehreren deutschen Städten Immobilien-Investoren treffen. Dort kannst Du auch auf Immobilienmakler treffen, die sich selbst für den Vermögensaufbau mit Immobilien interessieren. Der Vorteil liegt hier für Dich klar auf der Hand. Diese Makler wissen, wie Du als Investor tickst und in der Akquise der richtigen Investment-Immobilie gut aufgestellt.

Stammtische kannst Du z.B. bei Facebook finden:

Für die Kritiker:  Wer besonders kritisch ist, wird an dieser Stelle der Meinung sein, dass ein Immobilienmakler mit eigenem Kaufinteresse gut Immobilien selbst kauft und Niemand anderen anbietet. Zum einen verfügen auch Immobilienmakler nicht über unbegrenztes Eigenkapital und zum anderen gibt es auch dafür eine Lösung unter dem nachfolgenden Punkt.

4. Co-Investment

Natürlich sollte man sorgfältig aussuchen mit wem man ein Co-Investment angeht. Falls ein Immobilienmakler dafür in Frage kommt, dann  bringt dieser den Vorteil mit, dass er sich in der Akquise von Immobilien besonders gut auskennt.

Immobilienmakler sind in der Regel örtlich, aber auch teilweise überörtlich gut vernetzt und bekommen aufgrund Ihrer Tätigkeit sehr früh Einblicke in den Verkaufswunsch eines Eigentümers. Allerdings verfügen Immobilienmakler auch nicht über unbegrenztes Kapital, das wäre ein möglicher Anknüpfungspunkt für Dich.

Wer allerdings nur aus diesem Grund überlegt ein Co-Investment zu starten, vergisst einige wichtige Punkte. Diese Punkte wurden in dieser Folge des Immopreneur Podcast am Beispiel von Family & Friends aufgegriffen, daher erläutere ich sie an dieser Stelle nicht weiter und empfehle Dir das Anhören der Folge.

 

5. Wertschätzung ist Trumph

Immobilienmakler werden oft als der teuerste Schlüsseldienst Deutschlands bezeichnet. Wie in diesem Artikel des BR belegt, sind Immobilienmakler nicht nur in der breiten Bevölkerung unbeliebt, sondern auch in der Immobilienbranche selbst teilweise nicht gern gesehen.

Die Makler sind Schuld! Egal ob es um die Berufszulassung, Mietpreisbremse oder allgemein steigende Mieten geht, der Makler ist für manche der ultimative Sündenbock. Sicher trifft das auf kaum einen Makler tatsächlich zu.

Professionelle Investoren mit langjähriger Erfahrung, wie Jörg Winterlich, empfehlen Maklerrechnung nicht links liegen zu lassen, sondern möglichst schnell auszugleichen. Das kann man unter Wertschätzung verstehen und motiviert für weitere Geschäfte mit Dir. Weiteres über den Umgang mit Immobilienmakler kannst von dem kostenfreien Wissenspaket lernen, das Jörg Winterlich hier zu Verfügung stellt.

Darüber hinaus bildet aber auch die allgemeine Kommunikation zum Makler viele Gelegenheit der Wertschätzung. Wer hier gegen den allgemeinen Strom schwimmt empfiehlt sich auch für eine wiederholte Zusammenarbeit. Wichtig dabei ist, dass die Basics stimmen, der richtige Umgangston ist die Kür.

6. Top vorbereitet, so geht es!

Wer A sagt, muss auch B sagen. Im Immobiliengeschäft bedeutet das B muss vorbereitet sein, ehe A gesagt wird. 

Wer sagt, dass er eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus erwerben möchte, muss zuvor sicher gestellt haben, dass eine Finanzierung in diesem Segment grundsätzlich möglich ist. Oft sagen Banker, dass man mit einem konkreten Objekt wiederkommen solle und dann könnte man eine Aussage machen.

Dennoch muss im Vorfeld klar sein, dass eine Finanzierung überhaupt darstellbar ist. Dazu ist eine einwandfreie Schufa Voraussetzung. In diesem Artikel wird erklärt, wie Du Dir Deine Schufa-Auskunft kostenfrei besorgen kannst und was Du bei falschen oder veralteten Eintragungen unternehmen musst.

Daneben solltest Du Dir im Vorfeld darüber im Klaren sein, welche Unterlagen die Bank von Dir persönlich und von der Immobilie benötigt. Auch solltest Du eine Checkliste erarbeiten über die Unterlagen, die Du vor dem Kauf über das Objekt haben möchtest.

Deine persönlichen Finanzierungsunterlagen  bilden Deine Vermögenssituation ab. Hierzu gehören Vermögensanlagen, wie Häuser sowie bestehende Verbindlichkeiten, wie den Hauskredit. Zusätzlich möchte sich die Bank einen Eindruck von Deinen laufenden Einnahmen verschaffen, dazu gehören Lohnabrechnungen, etc.

Eine mögliche Checkliste konkret bezogen auf Eigentumswohnungen könnte wie folgt aussehen, ohne dass ich eine Garantie auf Vollständigkeit geben. Beispielsweise könnte die Immobilie in einem von Schäden durch den Bergau betroffenen Gebiet stehen, hier solltest Du weitere konkrete Unterlagen darüber mit einbeziehen.

Gleichzeitig können bestimmte Punkte auch weniger interessant sein, wie die Stromabrechnung oder die Statik. Wenn Du allerdings auf der Suche nach Potentialen bist, könnte mutmaßlich alles interessant sein.

Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als drei Monate) Auskunft über die Anlieger-und Erschließungskosten
Löschungsbewilligung der Bank/GläubigerGrundbesitzabgaben
Haus- und MietverwaltungsvertragHeizungsabrechnungen letzte 3 Jahre
LageplanSchornsteinfeger-Rechnung
BaubeschreibungFeuerstättenbescheid
AnsichtenStromabrechnung
GrundrisszeichnungAuszug aus dem Altlastenkataster
SchnitteBebauungsplan
WohnflächenberechnungBaugenehmigung & Statik
KubaturberechnungBaubeschreibung
ggf. vorhandene GutachtenEinheitswertbescheid
MietvertragWohngebäudeversicherung
Baulastenerklärung-/katasterMieterliste mit der Mietzinshistorie
Rechte DritterWirtschaftspläne der letzten 3 Jahre
EnergieausweisVerwalterprotokolle der letzten 3 Jahre
Nebenkostenabrechnungen letzte 3 JahreTeilungserklärung
Hausordnungbesonderes, wie: ____________________

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Wer diese Vorarbeiten geleistet hat, kann schnelle Entscheidungen treffen und daran auch festhalten. Daneben empfiehlt es sich den Ablauf positiv und aktiv zu verkürzen. Beispielsweise kannst Du externen Dienstleister, wie Baugutachter direkt zu Besichtigung mitbringen. Daran erkennt der Makler, dass es Dir ernst ist und Du sparst Zeit.

Auch diesen Punkt betreffend, möchte ich das Wissens-Paket von Jörg Winterlich hervorheben. Hier findest Du Fachartikel zum Thema, die diesen Punkt noch sehr viel ausführlicher beschreiben: zum Wissens-Paket

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