Baulasten einfach erklärt

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung da und wurde nicht anwaltlich überprüft. Der Inhalt ist rein informativ mit lexikalischem Charakter. Da die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern etwas variieren, sei als Verweis hier der §83 der Musterbauordnung(PDF) genannt

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Was sind Baulasten?

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der jeweiligen Baubehörde zu Gunsten eines dritten bestimmte Dingen zu dulden, zu unterlassen oder zu unternehmen.

Ein Grundstückseigentümer verpflichtet sich beispielsweise dazu Teile eigener Grundstücksflächen nicht als Abstandsflächen in Anspruch zu nehmen (Abstandsflächenbaulast). Die Übernahme dieser Pflicht würde das unterlassen beschreiben und gleichzeitig auch die Duldung, dass der Grundstücksnachbar Teile des eigenen Grundstücks als Abstandfläche in Anspruch nimmt.

Damit eine Baulast wirksam wird, muss sie in das sogenannte Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Allerdings verfügt nicht jedes Bundesland über ein Baulastenverzeichnis. Teilweise werden weder ein Baulastenverzeichnis geführt, noch Baulasten eingetragen. Alternativen zur Verwendung von Baulasten sind in der Regel Grunddienstbarkeiten, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden.

Eine kurze Übersicht der Rechtslage in den einzelnen Bundesländern findest Du hier.

Was ist das Baulastenverzeichnis und wo finde ich es?

Oben wurde der Begriff Baulastenverzeichnis bereits genutzt, ohne näher darauf einzugehen. Das werden wir hier nachholen. Du wirst sehen, dass das Baulastenverzeichnis insbesondere beim Kauf und Verkauf von Grundstücken eine wichtige Rolle spielt und es sich lohnt, bei jeder Transaktion das Baulastenverzeichnis einzusehen.

Im Baulastenverzeichnis werden Erklärungen eines Grundstückseigentümers zur Übernahme der oben beschriebenen Verpflichtung eingetragen. Das Baulastenverzeichnis hat nichts mit dem Grundbuch oder der Bauakte zu tun. Baulasten können auch nach der Fertigstellung eines Bauvorhabens erklärt werden, was erklärt, dass man nicht unbedingt in der Bauakte einen Hinweis findet.

Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauverwaltung geführt. Grundsätzlich ist die Einsicht in das Baulastenverzeichnis flächendeckend kostenpflichtig. Es gibt allerdings keine einheitlichen Preise dazu. Ebenfalls kann es sein, dass die Baulastenauskunft über ein mit einer Baulast belasteten Grundstück teurer ist, als über ein Grundstück, auf dem keine Baulast eingetragen ist.

 

Quick Tipps zu Baulasten und dem Baulastenverzeichnis

Die 5 wichtigsten Baulasten kurz erklärt

• Stellplatzbaulast
• Abstandsflächenbaulast
• Vereinigungsbaulast
• Anbaubaulast
• Erschließungsbaulast

Stellplatzbaulasten helfen dabei PKW-Stellplätze auf einem fremden Grundstück nachzuweisen.

Abstandsflächenbaulasten dienen dazu näher an Grundstücksgrenzen zu bauen, insofern der Nachbar weiter davon wegbleibt.

Vereinigungsbaulasten sorgen dafür, dass mehrere Grundstücke als baurechtlich als ein Grundstück betrachtet werden.

Die Anbaubaulast verpflichtet zum Anbau an das Nachbargebäude.

Erschließungsbaulasten können die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben bewirken, da die dauerhafte Erschließung eines Grundstücks grundsätzlich gesichert sein muss.

Beantragung & Eintragung einer Baulast

Die Eintragung einer Baulast kann aktiv bei der Bauverwaltung beantragt werden. In der Regel werden die konkreten Ansprechpartner zum Thema auf den Internetseiten der Baubehörde gelistet.

Die Eintragung einer Baulast erfolgt auf freiwilliger Basis. Ist die Eintragung aber erstmal vollzogen, kann die Verpflichtung aus der Baulast auch zwangsweise vollzogen werden. Je nach Art der Baulast beziehungsweise übernommener Verpflichtung müssen unterschiedliche Unterlagen zum Antrag eingereicht werden.

Sind alle Unterlagen vollständig und die Zustimmung aller Beteiligten bestätigt, wird die Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen und mit der Eintragung wirksam.

Löschen einer Baulast

Baulasten können nur dann gelöscht werden, wenn das öffentliche Interesse am bestehen der Baulast nicht mehr existiert.

Dieser Fall kann beispielsweise vorliegen, wenn ein avisiertes Bauvorhaben nicht oder anders ausgeführt wird, als geplant. Es wird vielleicht eine andere Lösung zur Unterbringung von Stellplätzen gefunden. Oder das Haus wird kleiner ausgeführt als geplant und eine Überschreitung der Abstandsflächen ist nicht mehr von Bedeutung.

Allerdings werden Baulasten nicht automatisch gelöscht. Die Beteiligten müssen aktiv werden. Vor der Löschung müssen die Beteiligten entsprechend angehört werden, damit festgestellt werden kann, dass kein Interesse am bestehen bleiben der Baulast existiert. Vor einem Verkauf des Grundstücks kann das von Bedeutung werden, da der Verkauf ohne eine erklärungsbedürftige Baulast sicher entspannter abläuft.

Ausgleichszahlung und Entschädigung

Während der eine Grundstückseigentümer einen Vorteil durch die Baulast verbuchen kann, muss der andere Grundstückseigentümer Einschränkungen in der Nutzung des belasteten Grundstücks hinnehmen.

Da die Zustimmung zur Eintragung einer Baulast erstmal auf freiwilliger Basis erfolgt, lässt sich über die Motivation zu dieser Zustimmung sprechen. Wer hier mit Geld winkt, verschafft sich Vorteile, doch welche Entschädigungshöhe ist angemessen?

Zunächst ist dies eine Verhandlungssache und kann unter den Beteiligten frei bestimmt werden. Neben einer einmaligen Zahlung sollten auch die laufenden Kosten, Grundsteuer und eventuelle weitere Nebenkosten betrachten werden. wer soll in Zukunft welche Kosten in welcher Höhe übernehmen?

Die Höhe der Entschädigung kann sich nach entgangenen Gewinnen, wie bei einer Stellplatzbaulast. Hier könnte der Grundstückeigentümer selbst Stellplätze herstellen und vermieten. Dafür, dass er auf dieses Geschäft verzichtet, will er natürlich einen Ausgleich erhalten.

Andere Beeinträchtigungen lassen sich schwerer kalkulieren, hier kann es vorteilhaft sein, einen Experten zu Rate zu ziehen.

Wertminderung wegen einer Baulast

Das belastete Grundstück kann aufgrund der Baulast in einer Art und Weise eingeschränkt sein, dass sich sein Wert gegenüber anderen Grundstücken ohne Verpflichtung aus einer Baulast mindert.

Gleichzeitig steigt natürlich das Grundstück im Wert, das von der Baulast profitiert. Wobei hier der konkrete Fall und die Wertschöpfung maßgebend sind. Beispielsweise steigt ein Grundstück, dessen Erschließung im Vorfeld nicht gesichert war, deutlich im Wert, wenn ein Dritter die Erschließung mittels Erschließungsbaulast ermöglicht.

Eine mögliche Wertminderung lässt sich leicht an einer KFZ-Stellplatzbaulast erklären. Ein zukünftiger Erwerber wird mit Sicherheit bei der Abgabe eines Kaufangebots argumentieren, dass ihm die Gewinne aus der Vermietung der auf seinem Grundstück befindlichen Stellplätze entgeht. Geld, das er in Zukunft nicht verdienen kann, wird er von seinem Angebot abziehen.

Sachverständige für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken schätzen diese Wertminderung unter marktüblichen Gegebenheiten ein. Dazu werden die tatsächlichen Einschränkungen des belasteten Grundstück mit unbelasteten Grundstücken verglichen.

Die Baulast beim Grundstücksverkauf

• Es ist Sache des Grundstückskäufers das Baulastenverzeichnis zu prüfen, Notare prüfen das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht.
• Der Käufer übernimmt die Verpflichtung aus der Baulast als Rechtsnachfolger
• Auch wenn der Verkäufer unrichtigerweise erklärt, dass keine Baulast besteht, muss der Käufer die Baulast dennoch gegen sich gelten lassen. Allerdings können Mängelansprüche gegenüber des Verkäufers geltend gemacht werden. (Lass Dich von einem Anwalt beraten)

Du kannst grundsätzlich nicht davon ausgehen, dass jeder Immobilienverkäufer weiß was eine Baulast ist. Auch der Irrglaube, dass der Notar die Verantwortung für den Verkauf übernimmt und schon alles prüfen wird hält sich, wie Klebstoff. Daher kann es beispielsweise gerade beim Hauskauf von Erben dazu kommen, dass Baulasten unwissentlich und ohne böse Absicht verschwiegen werden.

Der Käufer steht hier in der Pflicht als Gründen des Selbstschutz die baurechtliche Situation so gut wie möglich aufzuklären. Das nachträgliche geltend machen von Mängelansprüchen bleibt natürlich jedem offen, dennoch ist es meist sinnvoller, wenn es gar nicht erst dazu kommt.

Baulasten, die nicht mehr benötigt werden sollten vor dem Verkauf gelöscht werden. Vor dem Hintergrund der oben genannten Gründe wird klar, dass ein Verkauf falls möglich ohne Baulast aus Sicht der Käufer einfacher und weniger erklärungsbedürftig ist.

Baulast eintragen: Schritt für Schritt erklärt!

Wenn Du eine Baulast eintragen lassen möchtest, dann musst Du ganz grundsätzlich dazu die Regeln Deiner Gemeinde bzw. Stadt einhalten. Fast Jede Stadt hat dazu einen eigenen Vordruck, den „Antrag auf Eintragung einer Baulast„.

Dieser Antrag fragt neben den Identitäten, Bauherr, Grundstück, Eigentümer auch spezifische Fragestellungen zu der Baulast selbst ab. In vielen Vordrucken wird eine Begründung für die Eintragung der Baulast gefordert.

Zusätzlich zu dem allgemeinen Antragsformular sind in der Regel spezifische Pläne für die Eintragung der Baulast einzureichen. Welche Planunterlagen genau einzureichen sind, hängt von der Art der Baulast ab. Handelt es sich beispielsweise um eine Abstandsflächenbaulast, dann wird ein Lageplan gefordert, aus denen die betroffenen Flächen hervorgehen. Die Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen, legt auch jede Gemeinde selbst fest. Daneben kann beispielsweise noch ein Grundbuchauszug, die Einverständniserklärung Dritter betroffener, und auch ein Nachweis über die Identität des Antragstellers (Handelsregisterauszug, Personalausweis, etc.) gefordert werden.

Die Kosten für die Eintragung der Baulast, trägt in der Regel der Begünstigte. Der Kostenansatz bemisst sich dabei am Verwaltungsaufwand bzw. dem Wert der Baulast. Hier gibt es ebenfalls keine überregionalen, einheitlichen Regeln, sondern die Kommunen legen den Kostenansatz selbst fest. In der Regel entstehen Kosten im zwei bis dreistelliger Höhe, in seltenen Fällen kann die Eintragung einer Baulast auch mehr als tausend Euro Kosten.