Grenzbebauung: Fallstricke vermeiden und clever vorgehen!

Die Grenzbebauung kann vorgeschrieben sein oder zwischen den Nachbarn vereinbart werden. Wer ein gutes Verhältnis zu seinen Nachbarn pflegt, darf Zäune, Garagen, Carports und eventuell auch Gartenhäuser auf die Grundstücksgrenze bauen, insofern das zuständige Bauamt ebenfalls mitspielt.

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Grenzbebauung: Was Du über Abstandsflächen wissen musst

Zunächst geht es um die Regelungen des Bebauungsplans. Dort können neben Baulinien auch Baugrenzen vorgeschrieben sein.

Baulienen
Baulinien schreiben genau vor wo die Gebäudeaußenkanten errichtet werden müssen. Es muss auf die Baulinie gebaut werden.
Baugrenzen
Baugrenzen, Grenzen das Feld ein, indem ein Gebäude errichtetet werden darf. Das Haus kann also innerhalb der Baugrenzen beliebig verschoben werden und kann hinter den Baugrenzen zurückbleiben.

 

  • In der Regel liegen die Abstandsflächen je nach Bundesland zwischen 2,5 bis 3 Meter. Jedes Bundesland regelt dazu eigene Vorschriften in den jeweiligen Landesbauordnungen. Aber auch Abstandsflächen können mit Hilfe von Abstandsflächenbaulasten unterschritten werden.
  • Abstandsflächen dienen  der Belüftung, Beleuchtung und sichern den Brandschutz
  • Regelt der Bebauungsplan den Anbau an eine Grundstücksgrenze, so entfallen Abstandsflächen nach der jeweiligen Landesbauordnung.
  • Mittels Anbaubaulasten können Bauherrn auch zur Unterschreitung von Abstandsflächen verpflichtete werden.

Mehr über das zentrale Thema Baulasten erfahren.

Berechnung von Abstandsflächen

Für die Berechnung sind die Faktoren F und FD der jeweiligen Landesbauordnung zu entnehmen

Grenzbebauung mit Zustimmung des Nachbarn

Wer an die Grundstücksgrenze anbauen möchte muss je nach Vorhaben eine Baugenehmigung einholen. Wenn die Abstandsflächen unterschritten werden, wird die Baubehörde den Nachbarn über das geplante Bauvorhaben in Kenntnis setzen und eine entsprechende Zustimmung einholen. Eine Form der Regelung wäre die Eintragung einer Abstandsflächenbaulast, in der der Nachbar erklärt Flächen seines Grundstücks als Abstandsfläche für das Bauvorhaben zu Verfügung zu stellen.

Daher ist es ratsam den Nachbarn im Vorfeld über das avisierte Bauvorhaben zu informieren und  den Ablauf positiv zu beeinflussen.

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Grenzbebauung ohne Zustimmung des Nachbarn

Keine Zustimmung des Nachbarn ist dann erforderlich, wenn der Bauherr ohnehin gezwungen ist an die Grundstücksgrenze zu bauen. Dies kann aus den oben bereits eingeführten Baulinien entstehen. Auch öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, wie die Anbaubaulast können Bauherrn dazu verpflichten Abstandsflächen zu unterschreiten und eine Grenzbebauung herzustellen.

Auch die Angabe im Bebauungsplan, dass eine geschlossene Bauweise vorgesehen ist, führt Grenzbebauungen, gegen die sich Nachbarn nicht wehren können.

Exkurs: offene und geschlossene Bauweise
  • Die offene Bauweise regelt, dass Gebäude mit seitlichen Grenzabstand errichtet werden. In offener Bauweise können Einzel- Doppel und Reihenhäuser errichtet werden, insofern eine Gesamtlänge von 50 Metern nicht überschritten wird. (vgl. § 22 Abs. 2 BauNVO)
  • Während die geschlossene Bauweise fordert, dass Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden.(vgl. §22 Abs. 3 BauNVO)

Beispiele beim Bau an die Grundstücksgrenze

(8) 1In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig

  1. 1.

    Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m,

  2. 2.

    gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m,

  3. 3.

    Stützmauern und geschlossene Einfriedungen in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m.

2 Die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach Nummern 1 und 2 darf auf einem Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten.

Quelle: § 6 MBO Abs. 8 

Die Regelungen in den einzelnen Bundesländern können von der Musterbauordnung (MBO) abweichen.

Garage, Carport,  Gartenhaus & Mauer sowie Zäune

Bei Garagen kommt es auf die Maße an. Wer eine Doppelgarage plant und diese dann noch verlängert, weil er beispielsweise auf einen Keller verzichtet hat und dafür einiges in er Garage unterbringen möchte, kann die oben avisierten Abmessungen überschreiten.

Für Carports gilt grundsätzlich die gleiche Regelungen, wie für Garage. da Carports allerdings keine Außenwände besitzen, sind diese zu fingieren. Wichtig ist, dass auch Carports grundsätzlich genehmigungsbedürftige Bauvorhaben sind.

Gartenhäuser, die über eine eigene Feuerstätte verfügen, können nicht im Bereich der Abstandsflächen gebaut werden. Das bedeutet, dass ein bestimmter Abstand, je nach Regelung der Landesbauordnung, eingehalten werden muss. Andernfalls lohnt es sich die jeweilige Landesbauordnung zu prüfen, denn hier ist auch vorgeschrieben, ab wann ein Bauvorhaben überhaupt genehmigungspflichitg ist. Plant man im Vorfeld das Gartenhaus so, dass es keiner Baugenehmigung bedarf,  kann man Kosten und Nerven sparen.

Grenzmauern und Zäune sollen eine soziale Grenze zwischen den Grundstücken abbilden. Grundsätzlich ist zu beachten, dass Grenzmauern in fast allen Bundesländern genehmigungspflichte Bauvorhaben sind. Zunächst ist der Inhalt des Bebauungsplans und der Landesbauordnung zu prüfen. Diese Regelungen des öffentlichen Rechts haben Vorrang vor den privatrechtlichen Regelungen im Nachbarrecht des einzelnen Bundesländer. Hier gibt es viele unterschiedliche Regelungen über die Einfriedung von Gebäuden. Neben der Art des Zauns wird auch regelmäßig eine Höhe vorgegeben oder eine maximale Höhe bestimmt.

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