Vereinigungsbaulast

Die Vereinigungsbaulast bewirkt, dass  zwei oder mehr  Grundstücke im baurechtlichen Sinn zu einem Grundstück vereinigt werden.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung da und wurde nicht anwaltlich überprüft. Der Inhalt ist rein informativ mit lexikalischem Charakter. Da die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern etwas variieren, sei als Verweis hier der §83 der Musterbauordnung(PDF) genannt

Mehr über Baulasten erfahren:

Was ist eine Vereinigungsbaulast?

Eine Vereinigungsbaulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Behörde. Diese Verpflichtung kann von der Duldung, Unterlassung oder aktiven Mitwirkung geprägt sein.

Wem das zu allgemein ist, der kann hier direkt zum Vereinigungsbaulast-Beispiel springen.

In den jeweiligen Bundesländern gibt es unterschiedliche Regelungen zu Baulasten, Glücklicherweise gibt es auf Wikipedia eine Liste dazu, wo man Baulasten in den unterschiedlichen Bundesländern finden kann. zur Liste

Die Bundesländer vereinigungsbaulasthandhaben nämlich die Eintragung von Baulasten unterschiedlich. Teilweise werden sie in einem sogenannten Baulastenverzeichnis geführt. In einigen Bundesländern gibt es gar kein Baulastenverzeichnis und die Eintragungen werden im Grundbuch Abteilung II eingetragen.

Gerade beim Kauf eines Hauses sollte auf bestehende Baulasten geprüft werden, da sie weitreichende Konsequenzen haben können und unter bestimmten Bedingungen auch wertbeeinflussend sind.

Mehr über Wertminderungen bei Vereinigungsbaulasten erfahren

Vereinigungsbaulasten helfen dabei die Hausplanung mit den örtlich geltenden baurechtlichen Bestimmungen in Einklang zu bringen. Typische Anwendungsgebiete finden sich bei Grenzbebauung, Abstandflächen, Grenzabstand, Leitungsrechten, Brandschutz, Grund- und

Wann ist eine Vereinigungsbaulast sinnvoll? Beispiel

Kurt baut ein klassisches Doppelhaus auf einem größeren Grundstück. Das eine Haus möchte er selbst bewohnen und das zweite möchte er langfristig als Geldanlage vermieten. Es klappt mit der Baugenehmigung und der Hausbau selbst ist eine Herausforderung die Kurt gut meistert. Die anschließende Vermietung beschert Kurt einen netten, freundlichen Mieter, der regelmäßig und pünktlich zahlt.

Eines Tages überlegt sich Kurt die zweite Hälfte des Hauses, die über einen separaten Eingang und eine eigene Hausnummer verfügt an den netten Mieter zu verkaufen. Von dem Geld möchte er seinen Lebensabend bestreiten und auch großzügigere Ausgaben abdecken.

Exkurs: Eine eigene Hausnummer lässt keine Rückschlüsse auf bau- oder eigentumsrechtliche Verhältnisse zu.

Kurt spricht mit dem Mieter, der absolut begeistert von der Idee ist. Bei der Vorbereitung des Notartermins fällt auf, dass die Häuser auf einem gemeinsamen Grundstück stehen und das Grundstück zunächst in zwei separate Hälften aufgeteilt werden muss.

Der örtliche Vermessungsingenieur bereitet alles notwendige dazu vor und kommt zum Schluss, dass die einzig mögliche Grundstücksteilung dafür sorgt, dass eine Haushälfte die im Bebauungsplan angegebene Grundflächenzahl (GRZ) übersteigt.

Exkurs: Die Grundflächenzahl bestimmt das Maß der baulichen Nutzung. Ist im Bebauungsplan eine 0,5 angegeben, dürfen nur 50 % des Grundstücks  in einer Ebene bebaut werden.

Die beiden überlegen sich eine Lösung für das Problem und kommen schlussendlich zu einer Vereinigungsbaulast. (Anm. an dieser Stelle gibt es noch weitere Alternativen zu einer Vereinigungsbaulast.) Sie beantragen, dass die beiden separaten Grundstücke als ein Grundstück im baurechtlichen Sinn betrachtet werden.

Vorteile

  • kann ggf. später wieder gelöscht werden
  • Heilung baurechtlicher Hindernisse

Nachteile

  • ggf. wertmindernd
  • erklärungsbedürftig bei Verkauf

 

Beantragung einer Vereinigungsbaulast

Die Bundesländer gehen jeweils anders mit Baulasten und Eintragungen von Baulasten um. Daher gibt es nicht unbedingt einen einheitlichen Weg oder ein einheitliches formales Verfahren, das durchlaufen werden könnte. Es hängt als vom Bundesland ab.

Der erste Schritt wäre den passenden Ansprechpartner bei der Bauaufsichtsbehörde bzw. beim Bauamt zu finden. Dort kannst Du erfragen welche Schritte bei der Beantragung einer Vereinigungsbaulast einzuhalten sind. Ebenso verhält es sich mit den Kosten.

Welche Unterlagen benötige ich?

Auch das kann im Einzelfall verschieden und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. In der Regel wirst Du einen Lageplan des Grundstücks, einen Grundbuchauszug und einen Katasterauszug benötigen.

Liegt der Fall komplexer, handelt es sich beispielsweise um Abstandsflächen, wird das Bauamt einen Lageplan verlangen, in dem eben diese Abstandsflächen eingezeichnet und vermessen sind. So könne im Einzelfall weitere Unterlagen fällig werden.

Mindestens wirst Du folgende Unterlagen benötigen:

  • Antragsformular/Vordruck
  • aktuellen Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Katasterauszug
  • weiter, einzelfallbezogene Unterlagen

Wo kann ich eine Vereinigungsbaulast beantragen?

In der Regel geben Gemeinden und Städte auf ihren Internetseiten die Ansprechpartner zum Thema Baulasten bekannt.

Da ich selbst solche Dinge, wie Ansprechpartner etc. recherchiere habe ich mir angewöhnt mit Google dazu folgendermaßen zu arbeiten:

Exkurs: site:derimmobilienblog.de „Baulasten“

Dann wird die Seite automatisch von Google durchsucht. Wobei aber nur die Seiten durchsucht werden könne, auf die Google auch zugreifen darf. Das ist von Vorteil, wenn die Seite über keine Suchfunktion verfügt oder die Suchfunktion nur nach exakten Ergebnissen sucht. Gibst Du beispielsweise Baulast ein, bekommst Du kein Ergebnis, wenn auf der Seite ausschließlich der Plural Baulasten verwendet wird.

Für Deine Recherche ersetzt Du einfach derimmobilienblog.de durch die Seite des Bauamts oder der Stadt, dann findest Du in Sekunden den richtigen Ansprechpartner für Dein Anliegen.

Löschung einer Vereinigungsbaulast

Vereinigungsbaulasten müssen nicht zwangsläufig für immer bestand haben. Eine Vereinigungsbaulast kann gelöscht werden, wenn der ursprüngliche Grund für die Baulast nicht mehr gegeben ist. Dazu muss die Bauaufsichtsbehörde eingeschaltet werden. Es wir geprüft, ob immer noch ein öffentliches Interesse an der Baulast besteht, falls dies verneint wird, kann die Vereinigungsbaulast gelöscht werden.

Ein praktischeres Beispiels dazu: Stell Dir vor, ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn mit einem anliegenden, benachbarten Grundstück eine Vereinigungsbaulast arrangiert wird. Alles nötige dazu wir veranlasst und der Bau des geplanten Hauses wird genehmigt. Doch der Bau wird nie in die Tat umgesetzt, das Haus wird aus anderen Gründen nicht gebaut, es besteht kein Interesse mehr an der Vereinigungsbaulast.

Bewertung einer Vereinigungsbaulast

VereinigungsbaulstenBaulasten können sich wertmindernd auf Immobilien auswirken. Das gehört zu den Konsequenzen einer Vereinigungsbaulast.

Gleichzeitig sollte man im Hinterkopf behalten, dass eine mögliche Bebauung ohne Vereinigungsbaulast vielleicht nicht möglich ist und damit wäre die Vereinigungsbaulast wertsteigernd anzusehen.

Der Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken entscheidet das im Einzelfall, ebenso wie die Höhe der Wertbeeinflussung.

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3 Kommentare zu “Vereinigungsbaulast
  1. Manfred Fischer sagt:

    Beim Bau einer Terrassenüberdachung bei einer Doppelhaushälfte
    was ist besser, einfacher, sinnvoller und ohne Probleme und Nachteile zu beantragen.
    Eine Anbaulast
    oder
    Eine Vereinigungsbaulast.

  2. Ingo Abel sagt:

    Was hier nicht steht, ist die Tatsache, das die Vereinigungsbaulast alleine von einem Besitzer unterschrieben werden kann, ohne das der Nachbar dahinterkommt.So geschehen bei uns.
    Es sollte ein Teil von einem Grundstück abgetrennt werden,also wurde das Katasteramt informiert. Gleichzeitig wurde ein Bauantrag gestellt.Es dauerte ewig, bis das Grundstück abgemessen wurde. Auch nach mehrmaligem Nachfragen wurde uns ständig mitgeteilt, keine Zeit. Darum konnten wir, das Grundstück auch nicht im Grundbuch eintragen lassen.Kurz nach dem Abmessen flatterte auch die Baugenehmigung ein. Was uns niemand gesagt hatte: Das Bauamt hat uns vollkommen ignoriert, weil das Grundstück noch nicht auf unserem Namen stand.Hat erst die Baugenehmigung bearbeitet und dann die Genehmigung zur Teilung gegeben. Also haben Sie nur mit unserem Nachbarn verhandelt. Der war natürlich daran interessiert, das das Teilgrundstück, so teuer wie möglich verkauft wird. Hat alles unterschrieben, was das Bauamt gefordert hat, damit dies möglich wird. Als wir die Eintragung im Grundbuchamt vornehmen ließen,stand noch nichts im Baulastenregister. Die Auflistung wurde 2 Tage vor unserer Grundbuchbestellung gemacht, die Eintragung der Baulast, 2 Monate später.Eine Grundbucheintragung wurde nie gemacht. Als nach 20 Jahren der Nachbar starb, wurde es noch spukiger. Zu der Seite zum Nachbarn waren alle Grenzsteine versetzt. Und zwar fachgerecht, in genauem Abstand, nur alle über einen halben Meter auf meinem Grundstück.Das Katasteramt sagt: Es wurde nichts abgemessen. Bleibt die Frage: Woher haben sie den die neuen Koordinaten? Scheint alles legal zu sein. Nicht nur, das wir jetzt ein absolutes minderwertiges Grundstück haben, sondern es fehlen auch noch 50 Qm. Bei derzeitigen Grundstückspreisen von 550 Euro ist das ein Schaden von 27500 Euro. Und obendrein hat der neue Nachbar diese 50 Qm jetzt bebaut. Dies können wir niemals mehr rückgängig machen.Da fällt mir ein Spruch meiner Großeltern ein, die immer behauptet haben: Auf dem Bauamt und Kataster sitzen alles Betrüger. Dem habe ich nichts mehr hinzuzufügen.

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