Praxisfall: Die Mietkautionen beim Eigentümerwechsel

Mietkautionen bei Eigentümerwechsel – Herausgabeanspruch des neuen Eigentümers gegen den Voreigentümer §§ 433, 133, 157 BGB durch ergänzende Vertragsauslegung

Was passiert, wenn nach dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses die Kautionen der Mieter nicht an den Käufer übertragen werden?

Diesen Fall hatte das Landgericht Dresden (6 O 67/17) in verschiedenen Varianten zu entscheiden. Der Verkäufer eines Mehrfamilienhauses hatte dem Käufer die Kautionen einiger Mieter nicht überwiesen. Hierzu hatte er folgende Gründe angegeben:

  •  Er hatte die Kautionen selbst nicht erhalten, da er das Haus aus einer Zwangsversteigerung erworben hatte und wiederum selbst vom Zwangsverwalter keine Kautionen ausgehändigt bekommen hat. Der Zwangsverwalter hatte die Kautionen mit Mietschulden verrechnet.
  • Der Verkäufer selbst hat die Kautionen mit Forderungen gegen die Mieter verrechnet, die aus Nebenkostennachzahlungen resultierten.

Über diese Umstände wurde bei Vertragsabschluss nicht gesprochen. Im notariellen Kaufvertrag hatte man vereinbart, dass der Verkäufer

a) die Mieter anschreibt und um Erlaubnis zur Kautionsübertragung an den Käufer nachsucht und

b) hatte der Verkäufer zugesichert, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung keine Mietrückstände bestehen.

  •  Im weiteren Verlauf der Vertragsabwicklung hatte der Verkäufer die Mieter nicht um Erlaubnis zur Kautionsübertragung gebeten. Er hatte nur gegenüber dem Käufer abgerechnet und die oben bezeichneten Beträge nicht gezahlt. Der Käufer hatte sich daraufhin von den Mietern den Anspruch auf Auszahlung der Kaution gegen den alten Eigentümer abtreten lassen.

Das Landgericht hat nicht entschieden, ob sich der Käufer auf die Vorschrift des § 566a BGB berufen kann. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der die Kaution vom aktuellen Eigentümer nicht zurückerlangen kann, den Voreigentümer des Hauses in Anspruch nehmen (natürlich nur dann, wenn das Mietverhältnis auch schon mit dem Voreigentümer bestanden hat).

Ob aber auch ein Käufer dem Verkäufer diese Norm entgegenhalten und die Herausgabe der Kautionen beanspruchen kann, wollte das Landgericht wohl nicht entscheiden. Allerdings kam es im Wege der ergänzenden Auslegung des Kaufvertrages in Verbindung mit den Abtretungen zu demselben Ergebnis. Der Verkäufer hatte auch die Kautionen zu zahlen, die er selbst nicht vom Voreigentümer erhalten hatte.

Gestützt hat sich das Gericht hierbei auf die Zusicherung des Verkäufers im notariellen Kaufvertrag zu dem Mehrfamilienhaus. Hier hatte der Verkäufer zugesichert, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung keine Mietrückstände bestehen. Diese Zusicherung sei in die Ermittlung des Kaufpreises eingeflossen. Der Käufer musste sich darauf verlassen können, nicht aus eigenem Vermögen Forderungen von Mietern befriedigen zu müssen, die vor dem Übergang von Nutzen/Lasten entstanden sind.

Wichtiger Hinweis
Die Zusicherung, dass keine Mietrückstände bestehen, findet sich nicht standardmäßig in notariellen Grundstückskaufverträgen. Es empfiehlt sich, eine solche Regelung in den Vertrag aufzunehmen.

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