Grunderwerbsteuer sparen – gewusst wie!

Grunderwerbsteuer fällt stets beim Erwerb einer Immobilie und eines Grundstücks an. Die Höhe dieser einmalig zu entrichtenden Steuer beläuft sich (je nach Bundesland) auf 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Setzt man den durchschnittlichen
Steuersatz von 5 % bei einem Objektwert von 450.000 € an, werden 22.500 €
Grunderwerbsteuer fällig. Es lohnt sich demnach in jedem Fall, das Einsparpotential
hier einmal genauer unter die Lupe zu nehmen.

Ein Beitrag der Redaktion von immoportal.com

Nachfolgend stellen wir Ihnen 5 Expertentipps vor:

Tipp 1: Grunderwerbsteuer sparen durch bewegliche Extras:

Wenn laut Kaufvertrag die Immobilie 450.000 Euro kosten würde, dann müssten Sie
in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer zahlen (= 15.750 Euro). Sogenannte frei
bewegliche Extras (darunter versteht man beispielsweise einen Carport, Gartengeräte
oder das in der Immobilie verbleibende Mobiliar) können im Kaufvertrag separat
ausgewiesen und somit aus der Berechnungsgrundlage herausgerechnet werden.
Setzt man für Leuchten z.B. 9.000 € und für Mobiliar 23.000 € an, würde sich der
Preis für die Immobilie in unserer Beispielrechnung um 32.000 Euro reduzieren. Für
die Berechnung der Grunderwerbsteuer würde somit ein Immobilienpreis von nur
noch 418.000 Euro zugrunde liegen. Anstatt 15.750 Euro läge die Grunderwerbsteuer
nur noch bei 14.630 Euro. Dies bedeutet eine Ersparnis von 1.120 Euro.

Vorsicht: Separat ausgewiesene Extras sollten nicht mehr als 15 Prozent des
Immobilienpreises betragen. Hier werden Finanzämter eventuell misstrauisch und
fordern entsprechende Nachweise über die Werte der jeweiligen Möbel und
Gegenstände. Den Wert der einzelnen Extras nach mehreren Jahren noch
nachzuweisen, kann kniffelig werden.

Darüber hinaus ist bei dieser Methode darauf zu achten, dass die von der
finanzierenden Bank definierte Beleihungsgrenze der Immobilie nicht unterschritten
wird. Denn die Immobilie dient der Bank als Sicherheit. Sinkt diese Sicherheit, steigt
denn auch das Finanzierungsrisiko für das Kreditinstitut.

Der Kaufvertrag wird der finanzierenden Bank durch den Notar zwecks Prüfung
übermittelt. Diese wird unter Umständen versuchen, die gesunkene Sicherheit durch
höhere Zinsen auszugleichen.

Es ist daher ratsam, vor der Vertragserstellung durch den Notar unbedingt
Rücksprache mit der finanzierenden Bank zu halten.

Tipp 2: Grunderwerbsteuer sparen beim Neubau

Ist ein Neubau geplant und das erworbene Grundstück zum Zeitpunkt des Erwerbs
unbebaut, zahlt der Käufer streng genommen nur Grunderwerbsteuer auf das
Grundstück. Da diese Voraussetzung ein hohes Einsparpotential birgt, wird hier
seitens des Finanzamtes sehr genau geprüft. Sie bekommen das OK für diese
Vorgehensweise nur, sofern zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem
Bauunternehmer, der ihren Neubau erstellt, keinerlei Geschäftsbeziehung besteht.

Darüber hinaus ist es von Vorteil, liegt zwischen dem Kauf des Grundstücks und der
Beauftragung einer Baufirma ein gewisser zeitlicher Abstand. Dieser sollte
mindestens 6 Monate betragen. Dieser Zeitraum wird auch als Schamfrist bezeichnet.

Erhält das Finanzamt auch nur den kleinsten Hinweis, dass der Erwerb des
Grundstückes an den Erwerb einer Immobilie gekoppelt ist, wird nichts aus dem
Steuersparmodell. Die Finanzverwaltung vermutet hier ein „verbundenes Geschäft“
und wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Immobilie
erheben. Folgende Beispielfälle zeigen das Konfliktpotenzial mit dem Finanzamt auf:

• Der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks ist darüber hinaus Bauträger
und veräußert das Grundstück nur in Kombination mit einer Immobilie, die zu
einem späteren Zeitpunkt darauf gebaut werden soll.
• Der Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks ist darüber hinaus Bauträger,
zieht jedoch eine andere Firma heran, die das Grundstück veräußert, und
verschafft ihnen auf diese Weise Ihren Steuersparvorteil.
• Das Grundstück verkauft ihnen der Verkäufer nur unter der Bedingung, einen
von ihm bestimmten Architekten oder Bauträger zu beauftragen, wenn Sie zu
einem späteren Zeitpunkt (unter Einhaltung der Schamfrist) mit dem Bau
einer Immobilie beginnen.
• Beim Erwerb des Grundstücks liegen dem Vertrag Bedingungen zugrunde,
durch die dem Käufer in gewisser Hinsicht die Hände gebunden sind. Er kann
in diesem Fall nicht mehr eigenständig entscheiden, in welcher Form, zu
welchem Zeitpunkt und ob er sein Grundstück überhaupt bebauen möchte.

Es empfiehlt sich, beim Erwerb eines Grundstücks gründlich zu prüfen, ob mit dem
Kauf keinerlei Zusammenhang zum späteren Bau der Immobilie ersichtlich ist. In
vielen Fällen müssen Sie dem Finanzbeamten Rede und Antwort stehen, sobald der
Notar das Finanzamt über den Verkauf des Grundstückes in Kenntnis gesetzt hat.
Meist geschieht dies durch einen Fragebogen, mit dem die Finanzverwaltung prüft,
inwieweit sich zwischen Grundstückskauf und Hausbau ein Zusammenhang herstellen
lässt.

Tipp 3: Grunderwerbsteuer sparen bei einer Eigentumswohnung durch
Abzug der Instandhaltungsrücklage

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung übernimmt der Käufer üblicherweise den
Anteil an Instandhaltungsrücklage, den die Eigentümergemeinschaft für mögliche
künftige Instandsetzungsmaßnahmen des Mehrfamilienhauses einbehält. Diese
Rücklage dient dem langfristigen Erhalt des Objekts und damit auch der
Eigentumswohnung. Die anteilige Rücklage kann im Kaufvertrag separat beziffert
werden und senkt damit den Gesamtkaufpreis, auf den die Grunderwerbsteuer
angerechnet wird.

Beispielrechnung:
Bei einer Höhe von 45.000 Euro Instandhaltungsrücklage, sparen Käufer einer
Eigentumswohnung sogar beim niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent immerhin
1.575 Euro, in den Bundesländern mit dem höchsten Steuersatz von 6,5 Prozent
ergibt sich gar eine Steuerersparnis von 2.925 Euro.
Achtung: Auch bei dieser Methode können Probleme mit der Beleihungsgrenze und
den Finanzierungskosten auftreten. Es empfiehlt sich daher, dies im Vorfeld mit der
finanzierenden Bank abzuklären.

Tipp 4: Bei Schenkung und Erbschaft entfällt die Grunderwerbsteuer

Wird eine Immobilie vererbt, kann keine neuerliche Grunderwerbsteuer erhoben
werden, da diese bereits einmalig zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs vom Käufer
entrichtet wurde. Im Falle einer Schenkung kommt dies gleichermaßen zum Tragen
und es entfällt keine neuerliche Grunderwerbsteuer. Ein Erbe oder ein Nutznießer der
Schenkung muss jedoch Erbschaft- oder Schenkungsteuer, je nach
Verwandtschaftsgrad und Wert des Objekts, bezahlen.

Beispiel:
Schenkt ein Mann seiner Lebenspartnerin das gemeinsam bewohnte Haus, fällt für
diese Schenkung Schenkungsteuer an. Bei einem Objektwert von 300.000 € muss die
Partnerin, abzüglich eines Freibetrages von 20.000 €, auf die restlichen 280.000 €
eine Schenkungssteuer in Höhe von 30 %, also 84.000 € bezahlen. Diese
Schenkungssteuer fällt in diesem Falle nur an, da das Paar nicht verheiratet ist.
Zwischen Ehepartnern bzw. Personen, die in einer eingetragenen
Lebensgemeinschaft leben, sind Schenkungen bis zu einem Betrag von 500.000 €
steuerfrei.

5. Rückforderung oder nachträgliche Minderung der Grunderwerbsteuer:

Wurde die Grunderwerbsteuer durch den Käufer einer Immobilie bereits bezahlt und
mindert dieser nachträglich den Kaufpreis oder tritt gar vom Kauf zurück, kann er
sich die gezahlte Steuer im Nachhinein wieder zurückholen. Dies gilt lediglich für
Freiberufler und Unternehmer. Die Bemessungsgrundlage für die Höhe der
Grunderwerbsteuer bildet der Wert der Immobilie. Verliert die Immobilie
beispielsweise durch einen Mangel an Wert, kann der Eigentümer beim Finanzamt,
unter Einhaltung einer Frist von zwei Jahren nach Erwerb (§16 Abs. 3 GrEStG) einen
Antrag auf anteilige Rückerstattung stellen. Diese Möglichkeit besteht auch, sollte der
Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben werden. In diesem Fall kann der
Antrag auch auf vollständige Rückerstattung gestellt werden.

Sonderstatus von Freiberuflern und Unternehmern:

Freiberufler und Selbstständige: Grunderwerbsteuer bei der Steuer geltend machen:

Freiberufler oder Unternehmer können die gezahlte Grunderwerbsteuer nachträglich
in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Hierfür ist es unabdingbar, dass mit der
gekauften Immobilie steuerpflichtige Einkünfte generiert werden. Wird die Immobilie
also gewerblich durch einen Freiberufler genutzt oder dient diese einem
Unternehmen als Firmensitz, kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe
deklariert werden.Handelt es sich hingegen um eine Vermietung, kann die Steuer über die Werbungskosten abgesetzt werden.

Nicht steuerlich geltend gemacht werden kann die Steuer dann, wenn die Immobilie ausschließlich privat für sich selbst genutzt wird.

Nutzt ein Käufer die neu erworbene Immobilie teilweise oder gänzlich gewerblich, können auch hier steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. „Bei teilgewerblicher Nutzung“ kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe im Nachhinein von der Steuer abgesetzt werden. Um diese Ausgaben bei der Steuer geltend machen zu können, ist eine klare Differenzierung zwischen gewerblich und privat genutzter Fläche vorzunehmen. Hierzu ist es erforderlich, die Fläche entsprechend dem Verhältnis der Nutzung zwischen privat und gewerblich bereits im Kaufvertrag auszuweisen.

Checkliste:
Die Grunderwerbsteuer ist für Immobilien- und Grundstückskäufer unumstößlich. Hierbei gibt es Verschiedenes zu beachten. In der nachfolgenden Checkliste fassen wir die wichtigsten Punkte noch einmal für Sie zusammen:

• Es gelten Steuersätze von 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland ist dies unterschiedlich.
• Beim Erwerb von Häusern, Grundstücken und Eigentumswohnungen muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
• Alle Formalitäten rund um die Grunderwerbsteuer werden vom Notar geregelt.
• Die Grunderwerbsteuer muss bis spätestens vier Wochen nach Eingang des Steuerbescheides gezahlt werden.
• Beim Erwerb eines einzelnen Grundstücks ist zu prüfen, ob ein „verbundenes Geschäft“ vorliegt.
• Bevor „bewegliche Extras“ aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, ist es ratsam, immer erst mit der Bank zu sprechen, um finanzielle Nachteile bei der Finanzierung zu vermeiden.

Kann eine Steuer von der Steuer abgesetzt werden? Ja, im Falle der Grunderwerbsteuer ist dies für zwei Personengruppen möglich: Unternehmer und Freiberufler können die Steuer in deren Einkommensteuererklärung geltend machen. Sofern sie mit ihrer Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielen, also Vermietung oder Eigen-Nutzung vorliegt.