Hier ein kurzes aber prägnantes Urteil zu §§ 546a, 556d BGB, kommentiert von Amin El Gendi, Rechtsanwalt aus Neuss. Wurde ein Wohnraummietvertrag wirksam gekündigt, der Mieter bleibt aber dennoch in der Wohnung, ist der Anwendungsbereich von § 546a BGB eröffnet. Wie so oft liest sich die entsprechende Norm, wie eine Selbstverständlichkeit:
§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe:
„(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der
Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete
verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.“
Möchte aber ein Vermieter seinen Anspruch geltend machen, bleibt offen, wie vorzugehen ist. Insbesondere ist fraglich, welche Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast gestellt
werden. In dem vorliegenden Fall hat der klagende Vermieter vorgetragen, dass sich die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung aus dem Mietspiegel ergibt. Dieser sieht für eine in Lage, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung eine Spanne von 4,83 EUR bis 10,00 EUR vor.
Der Vermieter hat 8,50 EUR als angemessen empfunden und diesen Betrag als Grundlage für seinen Zahlungsantrag festgelegt, was in der Höhe vollständig vom Amtsgericht bestätigt wurde. Danach reicht es für den klagenden Vermieter aus, sich auf die wesentlichen Inhalte des Mietspiegels zu berufen und entsprechende Merkmale zu der nicht herausgegebenen Wohnung vorzutragen. Ist der Mieter der Ansicht, dass ein niedrigerer Betrag anzusetzen ist, obliegt ihm wiederum die entsprechende Darlegungslast. Erst für den Fall, dass diese Darlegungen erheblich sind, muss der Vermieter seinen Vortrag unter Beweis stellen.
Was im Urteil nur zwischen den Zeilen steht, aber für Vermieter interessant sein dürfte: Die Spanne des Mietspiegels kann als ortsübliche Miete mit Ihrem höchsten Wert ansetzt werden. In Gebieten in denen eine „Mietpreisbremse“ gilt, kann dieser (höchste) Wert noch um 10% erhöht werden. Diese Einordnung dürfte nicht beanstandet werden, da der Mietspiegel stets nur die Vergangenheit abbildet und die zur Bestimmung der Mietspiegelwerte ausgewerteten Mietverträge oft mehrere Jahre alt sind, dürften die Mietspiegelwerte eher noch „günstige“ Mieten ausweisen; also Mieten, die am Markt ohne Probleme zu erzielen sind. Ist zudem eine Verordnung nach § 556d BGB (Mietpreisbremse) erlassen worden, steht fest, dass die Landesregierung eine Wohnungsknappheit festgestellt hat. Mit anderen Worten, hat der Landegesetzgeber damit amtlich bestätigt, dass eine höhere Miete als 10% über dem Mietspiegelwerten zu erzielen sein dürfte.
Der Autor Amin El Gendi, Rechtsanwalt und Unternehmer, lebt in Neuss.
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