15 ungültige Klauseln im Mietvertrag, die Vermieter kennen sollten!

In Mietverträgen finden sich regelmäßig unwirksame Klauseln. Nicht zuletzt da der Gesetzgeber auch regelmäßig an Formulierungen wackelt und die Regeln natürlich zu Gunsten der Mieter auslegt, die besonders schutzwürdig sind. Hochkonjunktur für Verbraucherschutz und Mieter-Vereine. 

Neben Mustermietverträgen, die man allzu leicht im Internet findet, können auch bereits lange bestehende Mietverträge ungültige Klauseln enthalten, die man gezwungener Weise als Käufer übernehmen muss. Kauf bricht nicht Miete sagt der § 566 BGB, das bedeutet auch, dass der Erwerber unwirksame Klauseln übernehmen muss und gegenüber dem Mieter zu vertreten hat. Gleiches gilt auch für sogenannte Individualvereinbarungen, die nicht wie der Mietvertrag als Ganzes den AGB des Vermieters zugerechnet, sondern als individuelle Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter angesehen werden.

Auch dem Verkäufer gegenüber kann man ansprechen, dass unrechtmäßige Bereicherungen, wie eine Pflicht zur Renovierung bei Einzug oder Auszug, Ansprüche des Mieters auslösen können.

1. Haftungsausschluss des Vermieters

Kein Geld ohne Risiko – oder vielleicht doch? Wäre es nicht wunderbar, wenn Du als Vermieter Deine Haftung ausschließen könntest? Dann könnte Dir kein Mieter, Mietverein oder cleverer Verbraucherschützer an den Kragen. Das ist sogar nicht unmöglich.

Nach § 536a Abs.1 BGB muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn entweder ein Mangel an der Mietsache schon vor Vertragsschluss bestand oder ein solcher später durch einen Umstand, den der Vermieter zu vertreten hat, entsteht.

Wie gehst Du am besten mit solchen Problemen um?

„Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel kann wirksam durch formularmäßige Klauseln ausgeschlossen werden. Die verschuldensabhängige Haftung des Vermieters hingegen, kann nicht abbedungen werden. Eine entsprechende Vereinbarung ist unwirksam.“  – schreibt Dennis Hundt von mietrecht.org

Das gilt auch, wenn der Vormieter nicht rechtzeitig auszieht, vgl. § 536a Abs. 3 BGB

2. Renovierung bei Ein- und/oder Auszug

Besonders beliebt ist die Vereinbarung, nach der Mieter eine Endrenovierung durchführen müssen. Das hat aus Vermietersicht einige Vorteile: Die Wohnung ist in einem frisch renovierten Zustand, wenn sie auf dem Markt angeboten wird, der neue Mieter braucht sich um nicht zu kümmern.

Doch leider ist auch eine formularmäßige Klausel die, das vom Mieter verlangt unwirksam, hier mehr dazu.. Logischerweise soll der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis nicht besser gestellt sein als zuvor. Obwohl die Rechnung für den Vermieter aufginge, der sowohl Miete als auch Renovierungsarbeit kassiert.

Voraussetzung ist also, dass die Wohnung auch renoviert übernommen wurde, vgl. Urteil vom 5. April 2006 · Az. VIII ZR 163/05

Dennoch lässt sich eine Endrenovierungsklausel im Rahmen einer Individualvereinbarung wirksam in den Mietvertrag aufnehmen, hier mehr dazu.

3.  Schönheitsreparaturen

Auch bei Schönheitsreparaturen gibt es viele Negativ-Beispiele unwirksamer Vereinbarungen, wie zum Beispiel starre Fristen.

Kaufst Du nun eine Wohnung, der vermietet ist und Du findest im Mietvertrag diese Klausel, kannst Du das Thema Schönheitsreparaturen für Dich abhacken.

Wie sich dennoch und vor allem wirksam solche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter treffen lassen, kannst Du hier nachlesen.

4. Tierhaltung

Auch Klauseln, die grundsätzlich die Haltung von Hunden und Katzen in der Wohnung verbieten sind regelmäßig unwirksam, vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 

Demnach hielt die  Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag:

„Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Nutzer und im Interesse einer
ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des Gebäudes, des Grundstücks
und der Wohnung bedarf das Mitglied der vorherigen Zustimmung der
Genossenschaft, wenn es Tiere hält, soweit es sich nicht um übliche
Kleintierhaltung handelt (z. B. Fische, Hamster, Vögel), es sei denn, in
§ 16 ist etwas anderes vereinbart.“

die um den Zusatz in § 16 mit

„Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten.“

ergänzt wurde, einer Überprüfung des BGH´s nicht stand.

5. Besichtigung durch den Vermieter

Wann, Wie und wo darfst Du als Vermieter in Deine vermietete Wohnung? Grundsätzlich muss der Mieter seine Zustimmung zu einer Besichtigung geben. Problematisch ist es, die Duldung des Mieters zu einer Besichtigung zu erzwingen. Im Zweifel bleibt der Rechtsweg, was gerade bei einer Wiedervermietung besonders ineffizient sein dürfte.

„Unwirksam sind insbesondere Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen sollen:

• die Wohnung jederzeit besichtigen oder mit einem zurückbehaltenen Schlüssel betreten zu können, selbst wenn das Mietobjekt nur ein Zimmer in einer Wohnung ist;
• tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen;
• Außerdem muß der Mieter formularvertraglich nicht für jeden Fall der Abwesenheit den Zugang zur Wohnung gewährleisten, sondern nur in Fällen längerer Abwesenheit und nur für dringende Fälle.“ schreibt anwalt-im-netz.de

Demnach sind auch solche Klausen, zumindest wenn sie als Bestandteil der AGB formularmäßig im Mietvertrag aufgenommen werden, ungültig, die besagen, dass ein Vermieter einen Schlüssel zurückbehält.

6. unwirksame Kleinreparaturen-Klausel

Sogenannte Kleinreparuternklauseln sollen das Leben eines Vermieters erleichtern. Ob der Wasserhahn tropft oder ein Türgriff kaputtgegangen ist, Du müsstest alles immer selbst in die Hand nehmen, egal welche Kosten und egal wie gering der Aufwand ist.

 Stress pur! Glücklicherweise erlaubt der Gesetzgeber solchen Kleinkram in die Hand des Mieters zu legen. Für den Mieter ist es ebenfalls einfacher, diese Kleinreparaturen selbst zu erledigen, als den Umweg über seinen Vermieter oder die Hausverwaltung gehen zu müssen.

Allerdings ist das auch nur innerhalb enger Grenzen erlaubt. Ansonsten wird der Mieter zu stark benachteiligt.

In der gängigen Rechtssprechungen haben sich daher folgende Grenzen herauskristallisiert:

• 75 € bis 110 € pro Einzelmaßnahme
• 6 % bis 8 % der Jahreskaltmiete

Hier findest Du eine Referenz zu diesen Zahlen. Würdest Du also im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter bis zu 500,00 € pro Einzelmaßnahme oder insgesamt bis 20 % der Jahreskaltmiete, wenn man alle Einzelmaßnahmen im Jahr zusammenzählt, zu tragen hat, dann ist auch das unwirksam.

7. Instandhaltung und Mängelbeseitigung

Das BGB hält die Instandhaltung in § 535 ausdrücklich als Pflicht des Vermieters fest:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Gerade bei beim Thema Schimmel spalten sich oft die Geister, wer der Schuldige ist. Hat der Mieter den Schaden verursacht, dann soll er sich auch um die Behebung des Schadens kümmern, doch die Beweislast trifft den Vermieter. Demnach muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Mangel verursacht hat, vgl. LG Berlin, NZM 2003, 434; LG Ellwangen, GE 2002, 53

Eien Vereinbarung, welche die Beweislast umkehrt ist demnach unwirksam.

8. Nutzung der Wohnung

Gerne schränken Vermieter die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung entweder im Mietvertrag oder der Hausordnung ein. Darin kann man Klauseln finden, die beispielsweise das Musizieren in der Wohnung einschränken oder auch andere nicht besonders geräuscharme Aktivitäten unterbinden sollen.

Entscheidend ist die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung und diese erfolgt zu Wohnzwecken und allen damit verbundenen Tätigkeiten. Eine Klausel, die das Musizieren verhindern soll, hat wenig Aussicht auf Erfolg, gleiches gilt für ähnliche Tätigkeiten, die zu einem normalen Gebrauch der Wohnung einfach dazugehören.

9. Betriebskosten

Betriebskosten sind ein beliebter Streitpunkt. Grundsätzlich könnte man ja davon ausgehen, dass in Deutschland Vertragsfreiheit herrscht. Allerdings endet diese beim Thema Betriebskosten genau dort, wo die Bertriebskostenverordnung beginnt. Möchtest Du beispielsweise neben den üblichen Betriebskosten weitere Kosten auf den Mieter abwälzen, wie Bankgebühren, eine Mietausfallversicherung oder eine Reparaturkostenversicherung, kann sich der Mieter entspannt zurücklehnen und sich auf die Betriebskostenverrodnung berufen.

Allerdings musst Du als Vermieter im Mietvertrag konkret darauf verweisen, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Denn der Mieter muss nur die Betriebskosten zahlen, die auch vertraglich vereinbart sind, dazu ein aktuelles Urteil des  BGH vom 10.2.2016 – VIII ZR 137/15.

10. Staffelmiete

Eine Staffelmiete ist sehr bequem aus der Sicht des Vermieters. Der Mieter kann sich ebenfalls gut darauf einstellen. Die Miete soll in regelmäßigen Abständen in entsprechend gleichen Anteilen steigen. Ein aufwendiges Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, Mieterhöhunhg bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, entfällt. Damit eine Staffelmietvereinbarung auch wirksam ist, musst Du auf folgende Punkte achten:

• die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben
• die Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen
• Mieterhöhungen isd. §§ 558 bid 559b  BGB sind ausgeschlossen
• das Kündigungsrecht kann maximal für 4 Jahre ausgeschlossen werden

11. Handwerkerpflicht

Kannst Du als Vermieter Deinen Mieter dazu verpflichten alles von einem Handwerker reparieren zu lassen, was möglicherweise kaputt geht?

Wenn ich diese frage so formuliere, dann geht das wohl ganz offenbar nicht, obwohl man doch eigentlich davon ausgehen müsste, dass Handwerker dazu da sind Bauteile zu reparieren und Mieter dazu da sind in der Wohnung zu leben. Anderer Ansicht war aber das OLG in Stuttgart (OLG Stuttgart, Az. 8 REMiet 2/92, einen ausführlichen Kommentar zu diesem Urteil findest Du hier). hier hält man nichts von einer klaren Rollenverteilung, sondern bestätigt, dass eine Regelung, die den Mieter dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen von einem Handwerker durchführen zu lassen, schlichtweg unwirksam ist.

12. Kaution

Der § 551 BGB regelt alles zur Mietsicherheit. Maximal drei Monatskaltmieten sind erlaubt, wobei der Mieter berechtigt ist, diese in drei aufeinanderfolgenden Raten zu begleichen. Auch eine bestimmte Form, z.B. eine bestimmte Versicherung oder Bürgschaft kann der Vermieter nicht einseitig verlangen. Alle anderen Vereinbarungen sind leider unwirksam.

13. Verlust des Schlüssels

Gerade in großen Häusern ist es sehr ärgerlich, wenn ein Schlüssel für die allgemeinen Eingangstüren verloren geht. Je nach Schließanlage und Aufwand kommen auch einige Kosten auf den Vermieter zu. Moment mal auf den Vermieter?

Laut des Landgericht Berlin, Az. 64 S 551/99 und des  OLG Brandenburg, Az. 7 U 165/03 ist eine Klausel im Mietvertrag ungültig, wenn sie ohne einer Ursachenforschung gerecht zu werden, vom Mieter verlangt die Kosten für einen verlorenen Schlüssel und Austausch der Schließanlagen zu übernehmen.

Das bedeutet natürlich nicht, dass der Vermieter diese Kosten immer tragen muss. Er kann sie allerdings auch nicht ohne die Verantwortlichkeit für den Verlust des Schlüssel zu klären, abwälzen.

14. Wohnflächenangabe

Stell Dir einmal vor, dass Du eines Tages ein Schreiben Deines Mieters auf dem Tisch hast, in dem er 5.000,00 € Miete zurückverlangt. Das wäre ärgerlich, oder`Wie kann es dazu kommen?

Möglicherweise reicht schon nur ein kleiner Fehler aus, der lange Zet nicht entdeckt wird, um solche hohen Forderungen auszulösen. Gehen wir von einer Miete von 7 €/m² aus. Also 84 €/m² nach einem Jahr. Gutgläubig hast Du im Mietvertrag festgehalten, dass die Wohnung 60m² groß sei. Stattdessen stellt sich heraus, dass die Wohnung in Wahrheit nur 54 m² groß ist. Ab einer Abweichung von mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche gilt die tatsächliche Wohnfläche als Mangel. Als bei diesen Zahlen noch kein Problem.

Gleichzeitig wird es mit den Nebenkosten problematisch, wenn festgestellt wird, dass über Jahre hinweg bestimmte über die Wohnfläche umgelegte Positiionen viel zu hoch abgerechnet werden. Daher empfiehlt es sich gar keine Angabe über die Wohnfläche im Mietvertrag zu machen. Die Wohnung als Wohnung, so wie sie ist, reicht als Mietgegenstand völlig aus. Niemand ist gezwungen m²- Ware zu vermieten.

15. Miethöhe

Auch bei der Miethöhe kann man einiges falsch machen, wobei es neben der Mietpreisbremse schon vorher entsprechende Regelungen gab, die vor und auch nach der Mietpreisbremse gelten. Diese sehen folgendermaßen aus:

Mietwucher: Wer eine Wohnung zu einem Preis vermietet der 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die Zwangslage eines Mieters dabei ausnutz, macht sich strafbar. Der § 291 StfGB ist für diesen Fall einschlägig.

Mietpreisüberhöhung: Eine Mietpreisüberhöhung liegt nach § 5 des WiStrG vor, wenn der Vermieter sich eine Miete von mehr als 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete versprechen lässt. Wer also ein geringes Angebot von Wohnraum in diesem Sinn ausnutzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.