Grundbuch:

Die Idee eines Grundbuches ist keine Errungenschaft der neueren Zeit. Bereits im Mittelalter legte man Wert auf die Dokumentation von Grundstücksübereignungen, nicht zu letzt auch um die Steuern beim Eigentümer kassieren zu können.  Grundbucheintragungen beschäftigen viele Eigentümer und Erwerber von Immobilien. Den grundsätzlichen Aufbau des Grundbuches erklären wir Dir in diesem Artikel und leiten Dich an den passenden Stellen weiter zu speziellen Informationen ganz bestimmter Grundbucheintragungen.

Der Aufbau des Grundbuches

Das Grundbuch ist grundsätzlich immer gleich aufgebaut. Wenn Du diesen Aufbau genau kennst, dann fällt Dir sofort auf, wenn Teile fehlen und Du weißt exakt, wo Du nach bestimmten Informationen suchen musst.

 

Deckblatt

Dem Deckblatt des Grundbuches kannst Du neben dem zuständigen Amtsgericht auch das Grundbuchbezirk und die Nummer des entsprechenden Blattes entnehmen. Darüber hinaus findest Du Schließungs- und Umschreibungsvermerke. Bei Erbbaugrundbüchern, Wohnungs-und Teileigentumsgrundbüchern findest Du auch diese Angaben und einen zusätzlichen hinweis in Klammer, ob es sich um ein Erbbaugrundbuch, Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch handelt.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis enthält die genaue Lagebezeichnung des Grundstücks mit der Gemarkung, dem Flurstück und der Flurnummer. Im Bestandsverzeichnis können bereits erste Hinweise auf ein grundstücksgleiches Recht zu finden sein, so beispielsweise ein Herrschvermerk.

Auch die Größenangabe findest Du im Bestandsverzeichnis. Dabei wird die Größe in Hektar, Ar und Quadratmeter angegeben:

ha (Hektar)a (Ar)qm (Quadratmeter
12132

Gelesen werden dann 11 ha und 21 a und 32 qm, wobei ein Hektar 10.000 qm entspricht und ein Ar entspricht 100 qm. Insgesamt ergeben sich dadurch 10.000 qm + 2.100 qm und 32 qm = 12.132 qm.

Grundsätzlich unterliegt das Grundbuch dem öffentlichen Glauben iSd. §§ 892 BGB ff. . einfach ausgedruckt bezeichnet der öffentliche Glaube, dass man sich auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen kann. Das Bestandsverzeichnis nimmt in diesem Zusammenhang eine Sonderrolle ein. Die Größe und Lagebezeichung, so wie die Nutzungsart unterliegen nicht dem öffentlichen Glauben.

Abteilung 1

Abteilung 1 des Grundbuchs enthält Angaben über den jeweiligen Eigentümer. Unterstrichene Namen sind dabei ehemalige Eigentümer. Was im Grundbuch unterstricht ist, ist gelöscht. Hier finden sich neben den persönlichen Daten des Eigentümers auch die Besitzverhältnisse bei mehreren Eigentümern.

Du findest auch Informationen über die Grundlage der Eigentumsübertragung. Der jetzige Eigentümer kann aufgrund einer Auflassung eingetragen sein, also durch Einigung im rahmen eines Verkaufsprozess oder auch durch die Erbfolge.

Abteilung 2

Die Abteilung 2 ist besonders spannend. hier finden sich Rechte von Dritten an dem jeweiligen Grundstück. Das kann ein Leitungsrecht sein ein Wegerecht oder Nießbrauch. Es gibt viele Beispiele für rechte Dritter und darüber hinaus auch solche Rechte von Dritten, die nicht zwingend im Grundbuch zu finden sind, wie Baulasten.

Abteilung 3

Ganz besonders spannend für die Banken ist die Abteilung drei des Grundbuches, denn hier werden die Grundpfandrechte eingetragen. Grundpfandrechte sind neben Grundschulden und Hypotheken auch Rentenschulden. Für den Wert eines Grundstücks sind diese Informationen besonders spannend, wobei in den meisten Fällen von einer Löschung dieser Rechte bei Eigentumsübertragung ausgegangen wird.

In dieser Abteilung spielt besonders die Rangfolge eine wichtige Rolle. Baufinanzierungen werden in der Regel an Rang erster Stelle besichert. Das bedeutet, dass diese Schulden vorzugsweise gegenüber Schulden, welche an rangniedrigerer Stelle eingetragen sind, bedient werden.

Exkurs: Das Grundbuch in der Zwangsversteigerung

Bei Zwangsversteigerungen stellt sich oft die Frage, welche Rechte bestehen bleiben und welche nicht. Dazu ist es wichtig zu wissen welcher Gläubiger aus welchem Rang betreibt. Betreibt ein Gläubiger nicht aus dem Rang erster Stelle, so werden die ranghöher eingetragenen Verbindlichkeiten iSd §§ 44 ff. ZVG in das geringste Gebot einkalkuliert. Ein Zuschlag unterhalb des geringsten Gebots ist unzulässig und damit sind die ranghöheren Stellen privilegiert. 

Kompliziert wird das Ganze Spiel erst dann, wenn auch Rechte in Abteilung zwei des Grundbuches vermerkt sind. Innerhalb einer Abteilung zählt der Rang, zwischen den Abteilungen zählt das Datum der Eintragung für das bestehen bleiben eines Rechts.

Grundbuchauszug online einsehen

Mittlerweile lassen sich Grundbuchauszüge online bestellen und einsehen. Du benötigst dafür allerdings ein berechtigtes Interesse. Ein Anlaufpunkt dafür ist beispielweise grundbuchauszug.info. Den kostenpflichtigen Service kannst Du nicht nur als Eigentümer nutzen, sondern auch mit Hilfe einer Vollmacht des Eigentümers oder eines geeigneten Nachweises über Dein berechtigtes Interesse.

 

 

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