Das Nießbrauchrecht. bzw der Begriff des Nießbrauchs an Sachen leitet sich aus dem §1030 BGB ab. Daneben gibt es auch den Nießbrauch an Rechten, die Regelungen dazu beginnen ab §1068 BGB un den Nießbrauch an Vermögen, dazu ab §1085 BGB.
Das Nießbrauchrecht erlaubt beispielsweise die Vermietung von Wohnungen oder auch die Verpachtung von Grundstücken, ohne selbst Eigentümer der Immobilie zu sein.
Inhaltsverzeichniss
Was bedeutet Nießbrauchrecht?
Im Zusammenhang mit Grundstücken und Immobilien berechtigt das Nießbrauchrecht zur vollständigen Bewirtschaftung der Immobilie. Der Inhaber des Nießbrauchrechts kann beispielsweise Wohn- und Gewerberäume vermieten, wobei er gleichzeitig für die Kosten aufkommen muss. Das bedeutet, dass der Inhaber des Nießbrauchrechts, oft auch Nießbrauchberechtigter genannt, Gewinne aus der Immobilie erzielen kann, ohne selbst Eigentümer sein zu müssen.
Damit kann der Nießbrauchberechtigte die Immobilie nicht verkaufen und in der Regel auch nicht beleihen. Das Nießbrauchrecht selbst kann auch nicht veräußert werden, außer der Nießbrauchberechtigte ist eine juristische Person, z.B. eine GmbH. Der §1059 BGB regelt die nicht Übertragbarkeit des Nießbrauchs, wobei §1059a BGB die Ausnahmen für juristische Personen regelt.
Folgendes Video haben wir auf dem Kanal rahassiepen gefunden.
Das Nießbrauchrecht nach BGB
Der §1030 BGB regelt den Nießbrauch und definiert diesen. hier ist zu finden, dass der Nießbrauchberechtigte berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Daneben kann das Nießbrauchrecht individuell gestaltet und damit beliebig eingeschränkt werden.
Das BGB unterteilt das Nießbrauchrecht in drei grobe Kategorien:
- Nießbrauch an Sachen (§§1030 bis 1067 BGB)
- Nießbrauch an Rechten (§§1068 bis 1084 BGB)
- Nießbrauch an Vermögen (§§1085 bis 1089 BGB)
Wobei das Nießbrauchrecht an Vermögen so zu verstehen ist, dass der Nießbrauch an den einzelnen Sachen und Rechten eingeräumt wird.
Verschieden Formen des Nießbrauch
Quotennießbrauch
Möchte man die Nutzung im Umfang einschränken, dann eignet sich der Quotientennießbrauch. So können Teile eines Grundstücks dem Nießbrauch zugeordnet. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen können so zum Beispiel die Einnahmen von 6 Wohnungen im Rahmen des Nießbrauchs umorganisiert werden.
Bruchteilsnießbrauch
Mit dem Bruchteilsnießbrauch lassen sich Bruchteile eines Grundstücks mit Hilfe des Nießbrauchs belasten. So könnten beispielsweise im obigen Beispiel 500/1.000 Anteil an dem Grundstück auf dem sich das Mehrfamilienhaus befindet mit dem Nießbrauchrecht belastet sein.
Vorbehaltsnießbrauch
Der Vorbehaltnießbrauch wird bei der Übertragung von Grundstücken bei gleichzeitiger Absicherung des Eigentümers angewandt. Wird eine Immobilie verkauft, auf der ein Vorbehaltsnießbrauch eingetragen ist, wandelt sich der Vorbehaltsnießbrauch in ein festes Nutzungsrecht.
Nießbrauchrecht bestellen
Wenn Du überlegst ein Nießbrauchrecht zu bestellen, dann ist der nächste Schritt der gang zum Notar. Über ein Notariat kannst Du ein Nießbrauch bestellen und im Grundbuch eintragen lassen. dazu wird eine Vereinbarung zwischen Nießbraucher und dem Eigentümer des Grundstücks getroffen, welche notariell beurkundet wird. Das Notariat kümmert dich dann um die Eintragung des Nießbrauchs, welche beim zuständigen Grundbuchamt in Auftrag gegeben wird.
Daneben kann es sinnvoll sein das Vorhaben im Vorfeld mit einem Steuerberater zu besprechen, denn gerade bei Immobilien können durch ein Nießbrauchrecht positive oder auch negative Einkünfte erzielt werden, die die individuelle steuerliche Situation ändern.
Nießbrauchrecht löschen!
Den bestellten Nießbrauch aus dem Grundbuch zu entfernen ist mit der Zustimmung des Nießbrauchers unproblematisch. Dazu reicht der Nießbrauchberichtegte eine Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt ein. Demnach ist es also zwingend notwendig, dass der Nießbrauchberechtigte der Löschung des Nießbrauches zustimmt.
Nießbrauchrecht berechnen [Beispiel]
Den Wert des Nießbrauches zu berechnen ist eine Aufgabe für Spezialisten, also Sachverständige für die Bewertung von Immobilien. Einerseits betrachtet man den Wert der Nutzung, also beispielsweise die ersparte Miete. Dazu wird die Vergleichsmiete herangezogen. Ist die besagte Immobilie vermietet, ist auch hier die Vergleichsmiete entscheidend.
Da der Nießbrauch an eine Person gebunden ist, ist auch diese Person bzw. dessen Lebenserwartung ausschlaggebend für den Wert des Nießbrauches. Hier muss anhand der Sterbetafeln eine Restlaufzeit berechnet werden. Letztlich wird der Jahreswert über die Laufzeit mit einem internen Zinsfuß kapitalisiert. Demnach erhält man den Barwert, der dem Nießbrauch entspricht.
Beispiel
Jahresmiete (nettokalt): 60.000,00 €
Restlaufzeit: 12 Jahre
interner Zinsfuß: 8 %
Formel: Barwert = Σ (1/1,08^t)*60.000,00 mit t = [1,…,12]
Du siehst, dass die Formel nicht besonders schwer zu berechnen ist. Die Schwierigkeit liegt in der Beschaffung stichhaltiger Daten, hier der Laufzeit, des internen Zinsfuß und natürlich der anzusetzenden Mieteinnahme, die von der tatsächlichen Mieteinnahme abweichen kann.
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