Vor dem Übergang renovieren kann sich rentieren

Es kommt selten vor, aber es kommt vor. Es wird ein Mehrfamilienhaus gekauft, um es zu
vermieten. Vor Besitzübergang sind erhebliche Reparaturen erforderlich, die bereits vom
neuen Eigentümer getätigt werden. In einem Fall, den das FG Rheinland-Pfalz zu
entscheiden hatte, wollte das zuständige Finanzamt diese Kosten über 50 Jahre zur
Abschreibung einordnen.

Die Immobilieneigentümer zogen vor Gericht und bekamen Recht (FG Rheinland – Pfalz 2 K
2304/17, Urteil vom 13.11.2019, rechtskräftig seit dem 28.04.2020, BFH IX B 121/19).
Nach diesem Richterspruch sind Aufwendungen, die bereits vor Besitzübergang einer
Immobilie vom Erwerber getätigt werden, keine anschaffungsnahen Herstellungskosten im
Sinne des 6 Absatz 1a EStG.

Kurz zusammengefasst: Diese Aufwendungen sind sofort steuerlich absetzbar als
Werbungskosten. Sie sind nicht auf 50 Jahre zu verteilen und die „15 % Grenze“ gilt nicht.
Hier die Details:

Der Gesetzgeber hat in § 6 Absatz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG den Grundsatz aufgestellt, dass
Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens (dazu zählen auch vermietete Mehrfamilienhäuser),
die der Abnutzung unterliegen, in Höhe ihrer Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu
bewerten sind. Und zugleich hat der Gesetzgeber in Absatz 1a. dieser Norm definiert, dass
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von
drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und die 15 Prozent
der Anschaffungskosten (netto ohne Umsatzsteuer) übersteigen, als sogenannte
anschaffungsnahe Herstellungskosten“ zu bewerten sind. Rechtsfolge einer Überschreitung
der sogenannten „15% Grenze“ ist, dass diese Gesamtkosten über die
Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (in der Regel 50 Jahre) abzuschreiben sind. Für
Immobilienbesitzer eine unerfreuliche Rechtsfolge.

Das FG Rheinland-Pfalz hatte bereits 2019 entschieden, dass Aufwendungen, die vor dem
Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums angefallen sind, nicht der „15%-Grenze“ des § 6
Absatz 1a EStG unterfallen. Zur Begründung hat sich das Gericht auf den eindeutigen
Wortlaut der Norm gestützt: „Vor der Anschaffung ist eben nicht nach der Anschaffung.“
Dem ist der Bundesfinanzhof gefolgt und hat in seinem Beschluss (BFH IX B 121/19)
klargestellt, dass vor der Anschaffung eines Grundstücks getätigte Aufwendungen nach den
allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien entweder als Anschaffungs-, bzw.
Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand zu bewerten sind (vergleiche: § 255 Absatz 2
HGB).

In Kombination mit einer älteren Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH IX R 39/97 vom
12.09.2001) bedeutet das für die Praxis, dass Aufwendungen, die weder der Herstellung
noch der Erweiterung des Gebäudes dienen und die das Gebäude auch nicht wesentlich
verbessern, also Erhaltungsaufwendungen sind, unmittelbar und vollständig als
Betriebsausgaben (bzw. Werbungskosten soweit es um die Einkunftsart „Vermietung und
Verpachtung“, 21 Absatz 1 EStG geht) abgezogen werden können, wenn diese
Aufwendungen durch den Käufer vor dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums
getätigt werden. Die Höhe der Aufwendungen ist nicht begrenzt, solange es
„Erhaltungsaufwand“ ist. Darunter fällt alles, wodurch etwas bereits Vorhandenes
instandgesetzt, instandgehalten oder zeitgemäß modernisiert wird insbesondere
Reparaturaufwendungen sowie Pflege- und Wartungskosten. Keine Rolle spielt dabei, ob die
durchgeführten Maßnahmen aus technischen, wirtschaftlichen oder rechtlichen Gründen
erfolgt sind.

Der Aufwand muss zudem vor dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an dem
Grundstück angefallen sein. Dafür ist der Zeitpunkt maßgeblich, von dem ab der Käufer nach
dem Willen der Vertragsparteien wirtschaftlich über das Grundstück verfügen kann. Und
dass ist in der Regel der Fall, sobald in Erwartung des Eigentumserwerbs Besitz, Gefahr,
Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind (vergleiche: BFH IV R 35/08 Urteil
vom 20.10.2011).

Fazit:

Vor Eigentumsübergang in eine Immobilie zu investieren ist nicht ohne Risiken. Kommt es
aber dazu und geht das Eigentum später über, kann sich eine solche Investition steuerlich
rentieren.
Stand: Februar 2021

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