Ratgeber: Immobilien in der Schweiz kaufen

Die Schweiz spielt eine besondere Rolle in Europa. Die neutrale Rolle, eine eigenständige Notenbank und Geldwirtschaft, sowie die stark auf Luxus ausgelegte Wirtschaft bilden eine stabile wirtschaftliche Basis. Investitionen in Immobilien in der Schweiz sind daher theoretisch sehr interessant – auch für Ausländer. Was ist jedoch zu beachten und ist es generell möglich?

 Ein Beispiel für die Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes konnte man 2009 beobachten. Die Häuserpreise in Ländern wie den USA, Grossbritannien oder Spanien stürzten ab. In der Schweiz konnte man jedoch auf dem Hausmarkt ein Wachstum ausweisen, das über dem Durchschnitt lag.

Nach Angaben des Schweizer Immobiliendienstleisters Immobilien Börse AG besteht in der Schweiz bei privaten und institutionellen Anlegern große Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als attraktive Investitionsalternative. Im Einfamilienhäuser-Markt, so die Einschätzung der Firma, bleibe das Risiko einer Immobilienblase eher „gering“.

Erwerb von Grundeigentum in der Schweiz für Ausländer

Der Kauf von Grundeigentum in der Schweiz durch Ausländer ist möglich, jedoch gewissen Einschränkungen unterworfen.

Link Merkblatt: http://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19830373/index.html

Die so genannte Lex Koller ist das Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland regelt. Diese trennt klar zwischen der Möglichkeit ein Haus zu kaufen und dem Recht auf Aufenthaltsbewilligung: Wer in der Schweiz Land, ein Haus oder eine Wohnung kauft, hat damit noch kein Anrecht auf eine Aufenthaltsbewilligung. Der Vollzug des Bundesgesetzes und damit die Kompetenzen für das Erteilen der Kaufbewilligungen für Grundeigentum liegen bei den Kantonen.

 

Der Erwerb von Grundeigentum ist beschränkt – d.h. eine Kaufbewilligung wird benötigt – für

• Ausländerinnen und Ausländer,
• Gesellschaften mit Sitz im Ausland,
• Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, die ausländisch beherrscht sind

Keine Bewilligung zum Erwerb von Grundeigentum wird benötigt bei einer gewerblichen Nutzung. Unter die gewerbliche Nutzung fallen Grundstücke, die der Ausübung einer beruflichen, gewerblichen oder industriellen Tätigkeit dienen. Diese können ohne Bewilligung erworben werden (ausgenommen sind Grundstücke für die Erstellung, den Handel oder die Vermietung von Wohnungen).

Keine Bewilligung brauchen zudem EU-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz. Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft bzw. Union (EU) sowie der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA), die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben (in der Regel mit einer Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA B oder einer Niederlassungsbewilligung EU/EFTA C).

Ausländer mit C-Bewilligung haben das Recht, sich in der Schweiz niederzulassen. Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, die von solchen Personen beherrscht sind, sind für jeglichen Erwerb von der Bewilligungspflicht befreit. Auch EU- und EFTA-Grenzgänger (mit einer Grenzgänger Bewilligung EU/EFTA G) können ohne Bewilligung in der Region ihres Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben.

Nicht-EU- oder -EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz, die noch nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen, können eine Wohnung erwerben, in der sie dauernd wohnen. Gleiches gilt für deren gesetzliche und eingesetzte Erben sowie Vermächtnisnehmer im Sinne des schweizerischen Rechts, für Verwandte des Veräußerers in auf- und absteigender Linie (Großeltern – Eltern – Kinder) sowie dessen Ehegattin oder eingetragenen Partner.

Der Hauskauf für Ausländer ist also möglich, jedoch oftmals an die Bedingungen geknüpft, dass man dort arbeitet, gemeldet ist und eine Aufenthaltsgenehmigung hat. Für die Gruppe (sicherlich die Mehrheit), auf die dies nicht zutrifft, bestehen zwei Möglichkeiten:

• Kauf einer Ferienwohnung
• Kauf von Immobilien und Liegenschaften als Geldanlage

 

Kauf einer Ferienwohnung

Für den Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz brauchen ausländische Staatsangehörige eine Sonderbewilligung. Des weiteren gelten bestimmte Regeln und Definitionen, welche Immobilien als Ferienwohnung anerkannt werden.

Die zu erwerbende Immobilie muss in einer von den kantonalen Behörden als Ferienresort ausgewiesenen Zone liegen. Oftmals gelten dabei zudem Quotenregelungen und Kantone und Gemeinden können über weitere Restriktionen verfügen. Zudem ist definiert, dass Ferienwohnungen nicht ganzjährig, sondern nur periodisch an Dritte vermietet werden dürfen.

Die Nettowohnfläche darf meistens 200 m2 und die Grundstücksfläche 1000 m2 nicht übersteigen. Grössere Flächen werden bewilligt, wenn der Bedarf nachgewiesen werden kann.

Kauf von Immobilien und Liegenschaften als Geldanlage

Für den Kauf von Grundstücken, die für kommerzielle Zwecke genutzt werden können (Bürogebäude, Fabrikationsgebäude, Lagerhallen, Verkaufsgeschäfte, Hotels, Restaurants etc.) braucht es keine Bewilligung. Der Käufer kann das Grundstück für ein eigenes Unternehmen nutzen, oder es aber Dritten zu kommerziellen Zwecken vermieten oder verpachten.

Das Erstellen, die Vermietung, die Verpachtung oder der Handel mit Wohnraum auf solchen Grundstücken gilt nicht als kommerzieller Zweck in dem obigen Sinne und ist Personen aus dem Ausland nicht erlaubt.

Auf der Website des Bundesamts für Justiz kann ein Merkblatt zum Grundstückserwerb durch Ausländerinnen und Ausländer als PDF heruntergeladen werden.

Immobilienmarkt Schweiz: Haus verkaufen oder behalten?

Die erste Frage: Wie ist die Angebotslage auf dem Schweizer Immobilienmarkt? Dazu haben wir Frau Bader, Expertin in Sachen Bewertung und Finanzierung bei der Immobilien Börse AG befragt.

 

Frau Bader, die Immobilien Börse AG ist ein schweiz-weit aktiver Immobiliendienstleister. Daher haben Sie eine gute Übersicht über den Schweizer Immobilienmarkt. Für internationale Investoren stellt sich die Frage: Wie sieht im Moment der Schweizer Immobilienmarkt aus. Ist genügend Angebot vorhanden, um zu investieren?

 

Aufgrund der Verknappung von Bauland sind die Bedingungen für einen Hausverkauf an gefragter Lage in der Schweiz so günstig wie nie. Was spricht für einen Verkauf der Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt?

Die Anzahl der bewilligten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist weiter rückläufig und hat den tiefsten Stand seit 2002 erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Minus von rund 13.5 %. Es ist jedoch eine unterschiedliche Entwicklung in den unterschiedlichen Segmenten festzustellen: Die Bewilligungen bei den Einfamilienhäusern ist weiterhin rückläufig; bei den Eigentumswohnungen sind sie seit einem Quartal stabil.

 

Nach Preisrückgängen im ersten Halbjahr 2017 legten die Wohneigentumspreise wieder leicht zu. Im Vergleich zum Vorjahr ca. um 0.5 %. Auch hier besteht ein Unterschied zwischen den Segmenten: Einfamilienhäuser verteuerten sich um rund 1.5 %, bei den Eigentumswohnungen sanken die Preise um 1 %. Wir gehen bei der Immobilien Börse AG aktuell von einer Seitwärtsbewegung der Preise aus. Dies vor allem aufgrund des limitierten Nachfragepotentials infolge der stark gestiegenen Finanzierungsanforderungen für den Erwerb von Wohneigentum.

 

Aufgrund des vorgenannten Trends empfehlen wir potentiellen Verkäufern die Vor- und Nachteile des Verkaufs abzuwägen. Zudem empfehlen wir darauf zu achten, dass sie ihre Immobilie nicht zu günstig verkaufen. Eine fundierte Liegenschaftsanalyse inkl. Marktwertschätzung hilft, einen realistischen Marktwert zu ermitteln. Die Immobilien Börse AG bietet diese Analyse im Wert von CHF 3’500.- kostenlos an.

 

Können Sie kurz die Finanzierungsregeln in der Schweiz beschreiben?

Die Finanzierungsregel in Kürze:

20% Eigenkapital (davon mind. die Hälfte aus „harten“ Eigenmitteln, d.h. Erspartes, 3a-Guthaben, Schenkung/Erbvorbezug. Bei Neubauten auch Eigenleistungen, welche nachvollziehbar und zeitlich durchführbar sind. Die andere Hälfte kann aus der Pensionskasse bezogen werden, dabei gilt, dass dafür mind. CHF 20‘000.- in der PK verfügbar sein müssen).

80% wird in der Regel durch die Bank finanziert, wenn die Tragbarkeit stimmt. D.h. die Kosten (Hypothekarzins kalkulatorisch mit 5%, Amortisation und Nebenkosten) dürfen nicht höher als max. 34% des Bruttoeinkommens ausmachen. Die effektiven Hypothekarzinssätze sind nach wie vor sehr attraktiv.