Haftungsausschluss beim Hauskauf: Vorsicht beim Kauf vom Erben!

Neuss – Ein Beitrag von Amin El Gendi Rechtsanwalt. Ein Hauskauf ist schwierig genug. Neben den derzeit hohen (Papier-) Anforderungen an eine Finanzierung ist das Objekt der Begierde auch hinsichtlich der tatsächlichen Begebenheiten wie Lage, Mieterstruktur, unmittelbare Umgebung und Bauzustand einer Prüfung zu unterziehen.

Hat man sich dann für ein Haus entschieden und beauftragt einen Notar, findet man regelmäßig eine sogenannte Haftungsausschlussklausel in dem Vertragsentwurf. Diese liest sich in etwa so:

„Sachmängel

Alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme:

– Ggf. in dieser Urkunde enthaltener Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien.

– Vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Vertragsobjekts einen Hinweis erwarten durfte.“

Auf Deutsch bedeutet diese Regelung etwa soviel wie: „Gekauft wie gesehen.“ Bemerkt man nach Beurkundung einen Mangel am Haus, muss man für dessen Beseitigung selbst aufkommen. Anders nur, wenn man nachweisen kann, dass der Verkäufer den Mangel kannte.

Das für Kaufverträge geltende BGB sieht diese Situation grundsätzlich anders. Das BGB geht von einer hohen Verantwortung des Verkäufers einer Sache aus. Danach haftet der Verkäufer einer Sache (auch einer alten und gebrauchten Sache) für Mängel, sofern diese im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgelegen haben; § 434 BGB. Unerheblich für diese Haftung ist, ob ein Verkäufer von diesen Mängeln wusste oder nicht.

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Das BGB ist aus dem Jahr 1900. Damals sah die Welt noch anders auch und vielleicht waren Hausverkäufer damals ehrlicher und/oder kannten das Haus besser als die heutigen Verkäufer. Heute findet man es eher nicht sachgerecht, wenn der Verkäufer eines (gebrauchten) Hauses eine derartige Haftung trifft. Befinden sich in einem Haus versteckte Sachmängel (also Sachmängel, von denen Käufer und Verkäufer nichts wissen) soll der Verkäufer dafür nicht haften. Man ist der Ansicht, dass der Käufer eben genau prüfen soll, was er kauft.

Der Käufer muss also nur insoweit von sich aus auf Mängel hinweisen müssen, wenn er diese positiv kennt. Hat er Kenntnis von Mängeln und verschweigt diese gegenüber dem Käufer, nennt man dies juristisch „Arglist“.

Diese Wertung mag man teilen oder auch nicht. Da es ständiger Praxis entspricht die Haftung für Sachmängel beim Hauskauf auszuschließen, lohnt eine nähere Betrachtung, unter welchen Voraussetzungen Arglist a) vorliegt und b) prozessual mit Erfolg geltend gemacht werden kann.

1. a) wurde oben beantwortet. Kennt der Verkäufer einen Mangel und verschweigt ihn, handelt er arglistig.

Die Beantwortung von b) wird manchen erstaunen:

In einem im Jahr 2017 vom Landgericht Wuppertal entschiedenen Fall ging es um ein Haus aus dem Jahr 1867. Dieses gehörte seit Mitte der 70er Jahre einem Ehepaar. Der Mann betrieb in dem Haus bis ins Jahr 2012 ein Geschäft und verstarb. Seine Frau erbte und verkaufte das Haus im Jahr 2014. Dem Kauf gingen Besichtigungen voraus. Hierbei wurde kein Sachverständiger zu Rate gezogen. Man schaute sich einen Teil der Wohnungen, Dach und Keller an. Beim Keller (das wird gleich noch wichtig) konnte man einen Teil der Außenmauern nicht sehen. Dort befanden sich Kellerverschläge der Mieter.

Nach Kaufvertragsabschluss übergab die Verkäuferin, eine Mappe mit Unterlagen. Dabei war auch eine Baugenehmigung aus den 80er Jahren sowie der dazugehörige Bauantrag sowie die Baupläne. Aus diesen Dokumenten ergab sich, dass das Haus umfangreiche Baumängel hatte, die in zwei  Bauabschnitten beseitigt werden sollten. Die Baupläne wurden seinerzeit von der Verkäuferin und ihrem Ehemann unterschrieben,. Die Baugenehmigung war an beide adressiert.

Als der Käufer den Keller des Hauses genau untersuchte, musste er feststellen, dass auch im Jahr 2014 noch genau die Mängel bestanden, die schon in den 80er Jahren im zweiten Bauabschnitt beschrieben waren. Offensichtlich wurde von der Baugenehmigung nur der erste Teil umgesetzt. Die Beseitigungskosten der noch vorhandenen Mängel betrugen in etwa 1/3 des Kaufpreises, waren also erheblich. Es stellte sich weiter heraus, dass die Standfestigkeit des Hauses gefährdet war.

Nachdem die Verkäuferin es ablehnte sich an den Reparaturkosten zu beteiligen, blieb nur der Gang zum Gericht, in diesem Fall das Landgericht Wuppertal. Hier hatte der Käufer Klage eingereicht und es kam auf die eingangs erwähnte Klausel im Notartvertrag an.

Im Zivilprozess gilt der allgemeine Grundsatz, dass derjenige, der sich auf Tatsachen beruft, die für ihn günstig sind, diese Tatsachen auch zu beweisen hat. Plötzlich war es für den Kläger also (juristisch) günstig, dass an dem gekauften Haus ein Schaden bestand. Zu beweisen hatte der Kläger nun noch, dass die Verkäuferin den Mangel auch kannte.

            „Wie oben beschrieben, hätte es die Klausel nicht gegeben, hätte die Verkäuferin beweisen müssen, dass Sie die Mängel nicht kannte.“

Einfach, wird mancher denken, hatte doch die Verkäuferin die Bauunterlagen gehabt und auch die seinerzeitige Bauanzeige unterschreiben. Sie müsste das doch alles gewusst haben.

Im Prozess verteidigte sich die Verkäuferin damit, dass Sie nichts von den Mängeln gewusst habe. Die an den Käufer übergebenen Akten habe sie nicht gelesen. Alles was das Haus betreffen würde, hätte immer ihr Mann gemacht und soweit Sie etwas unterschrieben habe, habe sie nicht gewusst was der Grund für diese Unterschrift war. Sie hätte sich auch nie etwas durchgelesen, sondern einfach immer vertraut, dass alles seine Richtigkeit habe.

Auch hier wird mancher denken: „Einfach! Das kann ja jeder sagen und schließlich hatte die Verkäuferin mit Ihrer Unterschrift ja bestätigt, dass die Mängel vorlagen.“

Aber weit gefehlt. Nach – juristisch vertretbarer – Wertung des Landgericht Wuppertal, reicht diese Sachlage nicht als Beweis dafür aus, dass die Verkäuferin die Mängel kannte. Danach konnte die Verkäuferin die Pläne und die Bauanzeige unterschreiben und deren Inhalt nicht zur Kenntnis nehmen.  Das ganze Urteil findet ihr hier:

Der Nachweis, der Arglist ist eben mehr als der Nachweis einer (vielleicht auch grob fahrlässigen) Unkenntnis. Letzteres liegt sicher oft vor. Ersteres ist vor Gericht nicht erbringbar. Hätte der Ehemann der Verkäuferin noch gelebt und wäre er Mitveräußerer gewesen, wäre der Prozess sicher anders ausgegangen. Der Erbe kann sich immer ganz leicht darauf zurückziehen, dem Verstorbenen die Mangelkenntnis anzulasten und für sich selbst in Anspruch zu nehmen, nichts gewusst zu haben.

Fazit:

Augen auf beim Kauf vom Erben! Hier sollte man genau prüfen und die Dinge ruhig angehen lassen und einen Bausachverständigen einschalten. Sollte der Kauf eilig sein, lieber auf den Kauf verzichten, denn 1 Mal „schlecht gekauft“, entspricht 10 Mal „gut gekauft“.

Der Autor Amin El Gendi, Rechtsanwalt und Unternehmer, lebt in Neuss.