Abstandsflächenbaulast

Die Abstandsflächenbaulast verpflichtet den Grundstückseigentümer bestimmte Flächen auf seinem Grundstück weder mit abstandsflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen, noch diese Flächen selbst als Abstandsflächen in Anspruch zu nehmen.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung da und wurde nicht anwaltlich überprüft. Der Inhalt ist rein informativ mit lexikalischem Charakter. Da die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern etwas variieren, sei als Verweis hier der §83 der Musterbauordnung(PDF) genannt

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Was ist eine Abstandsflächenbaulast?

Eine Abstandsflächenbaulast Abstandsflächenbaulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Behörde. Diese Verpflichtung kann von der Duldung, Unterlassung oder aktiven Mitwirkung geprägt sein.

Wem das zu allgemein ist, der kann hier direkt zum Abstandsflächenbaulast-Beispiel springen.

In den jeweiligen Bundesländern gibt es unterschiedliche Regelungen zu Baulasten, Glücklicherweise gibt es auf Wikipedia eine Liste dazu, wo man Baulasten in den unterschiedlichen Bundesländern finden kann. zur Liste

Die Bundesländer handhaben nämlich die Eintragung von Baulasten unterschiedlich. Teilweise werden sie in einem sogenannten Baulastenverzeichnis geführt. In einigen Bundesländern gibt es gar kein Baulastenverzeichnis und die Eintragungen werden im Grundbuch Abteilung II eingetragen.

Gerade beim Kauf eines Hauses sollte auf bestehende Baulasten geprüft werden, da sie weitreichende Konsequenzen haben können und unter bestimmten Bedingungen auch wertbeeinflussend sind.

Mehr über Wertminderungen bei Abstandsflächenbaulasten erfahren

Abstandsflächenbaulasten helfen bei der Realisierung der Hausplanung. Teilweise stellen sich in der Realität baurechtliche Umsetzung-Hindernisse, wie das Einhalten von Abstandsflächen aus brandschutztechnischen Gründen, Belichtung oder Belüftung.

Wann ist eine Abstandsflächenbaulast sinnvoll? Beispiel

Fritz besitzt ein Mehrfamilienhaus in einer eigentlich ruhigen Gegend. Doch in den letzten Monaten wird es laut um den kleinen beschaulichen Stadtteil. Mehrere Geschäfte haben sich angesiedelt und die Gegend entwickelt sich immer mehr zu einem coolen Szene-Viertel. Die Miet- und Kaufpreise steigen auch an, was Fritz besonders freut.

Mit der steigenden Attraktivität des Viertels werden nun auch Investoren aufmerksam. Einer dieser Investoren kauft das Nachbarhaus direkt neben Fritz Mehrfamilienhaus und möchte es von Grund auf modernisieren und umbauen. Da der Investor ein großes Interesse daran hat, so viel Wohnfläche wie möglich auf dem Grundstück umzusetzen, schlägt der Architekt ihm einen Entwurf vor, bei dem die Abstandflächen zu Fritz Grundstücksseite hin unterschritten werden.

Der Architekt empfiehlt dem Investor mit dem Nachbarn das Thema einer Abstandsflächenbaulast zu besprechen.

Als Fritz durchblicken lässt, dass er nicht besonders begeistert von der Idee ist, dass die neuen Mieter des Investors seinen Mietern vom Balkon aus in die Schlafzimmer schauen können, versucht der Investor Fritz mit einer Entschädigung zu motivieren…

Beantragung einer Abstandsflächenbaulast

Die Bundesländer gehen jeweils anders mit Baulasten und Eintragungen von Baulasten um. Daher gibt es nicht unbedingt einen einheitlichen Weg oder ein einheitliches formales Verfahren, das durchlaufen werden könnte. Es hängt als vom Bundesland ab.

Der erste Schritt wäre den passenden Ansprechpartner bei der Bauaufsichtsbehörde bzw. beim Bauamt zu finden. Dort kannst Du erfragen welche Schritte bei der Beantragung einer Abstandsflächenbaulast einzuhalten sind. Ebenso verhält es sich mit den Kosten.

Welche Unterlagen benötige ich?

Auch das kann im Einzelfall verschieden und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. In der Regel wirst Du einen Lageplan des Grundstücks, einen Grundbuchauszug und einen Katasterauszug benötigen.

Den Nachweis über die Einhaltung der Abstandsflächen kann beispielsweise ein Vermessungsingenieur in einem geeigneten Lageplan dokumentieren.

Mindestens wirst Du folgende Unterlagen benötigen:

• Antragsformular/Vordruck
• aktuellen Grundbuchauszug
• Lageplan
• Katasterauszug
• weiter, einzelfallbezogene Unterlagen

Wo kann ich eine Abstandsflächenbaulast beantragen?

In der Regel geben Gemeinden und Städte auf ihren Internetseiten die Ansprechpartner zum Thema Baulasten bekannt.

Da ich selbst solche Dinge, wie Ansprechpartner etc. recherchiere habe ich mir angewöhnt mit Google dazu folgendermaßen zu arbeiten:

Exkurs: site:derimmobilienblog.de „Baulasten“

Dann wird die Seite automatisch von Google durchsucht. Wobei aber nur die Seiten durchsucht werden könne, auf die Google auch zugreifen darf. Das ist von Vorteil, wenn die Seite über keine Suchfunktion verfügt oder die Suchfunktion nur nach exakten Ergebnissen sucht. Gibst Du beispielsweise Baulast ein, bekommst Du kein Ergebnis, wenn auf der Seite ausschließlich der Plural Baulasten verwendet wird.

Für Deine Recherche ersetzt Du einfach derimmobilienblog.de durch die Seite des Bauamts oder der Stadt, dann findest Du in Sekunden den richtigen Ansprechpartner für Dein Anliegen.

Löschung einer Abstandsflächenbaulast

Abstandsflächenbaulasten müssen nicht zwangsläufig für immer bestand haben. Eine Abstandsflächenbaulast kann gelöscht werden, wenn der ursprüngliche Grund für die Baulast nicht mehr gegeben ist. Dazu muss die Bauaufsichtsbehörde eingeschaltet werden. Es wir geprüft, ob immer noch ein öffentliches Interesse an der Baulast besteht, falls dies verneint wird, kann die Abstandsflächenbaulast gelöscht werden.

Ein praktischeres Beispiels dazu: Stell Dir vor, ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn mit einem anliegenden, benachbarten Grundstück eine Abstandsflächenbaulast arrangiert wird. Alles nötige dazu wir veranlasst und der Bau des geplanten Hauses wird genehmigt. Doch der Bau wird nie in die Tat umgesetzt, das Haus wird aus anderen Gründen nicht gebaut, es besteht kein Interesse mehr an der Abstandsflächenbaulast.

Bewertung einer Abstandsflächenbaulast

Baulasten können sich wertmindernd auf Immobilien auswirken. Das gehört zu den Konsequenzen einer Abstandsflächenbaulast.

Gleichzeitig sollte man im Hinterkopf behalten, dass eine mögliche Bebauung ohne Abstandsflächenbaulast vielleicht nicht möglich ist und damit wäre die Abstandsflächenbaulast wertsteigernd anzusehen.

Der Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken entscheidet das im Einzelfall, ebenso wie die Höhe der Wertbeeinflussung.

Der Eigentümer des Grundstücks wird in so weit benachteiligt, als dass er die Flächen selbst nicht mehr bebauen oder als Abstandsflächen nutzen kann. Das kann im Verkaufsfall oder bei Umbaumaßnahmen weitreichende Folgen haben. So könnte beispielsweise ein eventueller Anbau nicht mehr genehmigungsfähig sein oder nur noch mit deutlich höherem Aufwand umsetzbar.

Entschädigung für eine Abstandsflächenbaulast

Besteht das Interesse eines benachbarten Eigentümers die Abstandsflächen eines Dritten zu nutzen, so wird der Dritte sich dafür entschädigen lassen. Daneben haben wir die eventuellen Konsequenzen aus einer Abstandsflächenbaulast bereits angesprochen und diese sind in ihrer Höhe für eine Entschädigung zu bestimmen.

An dieser Stelle gibt es kein Pauschalrezept oder einer bestimmte Formel. Es kommt vielmehr auf die individuellen Umstände und die aus der Abstandsflächenbaulast resultierenden Einschränkungen an.

Zusätzlicher befindet sich derjenige Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück Abstandsflächen zu Verfügung stellt in einer monopolistischen Situation, da es kaum weiterer Anbieter von Abstandsflächen an genau dieser Grundstückseite geben kann.

Im Zweifel kann ein Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien mit einer Schätzung der aus der Abstandsflächenbaulast resultierenden Wertminderung des Grundstück beauftragt werden. Diese Wertminderung könnte als Ausgangspunkt für Verhandlungen dienen.

Daneben sollte sich der Entschädigte Gedanken über die steuerlichen Konsequenzen der Entschädigung machen. Im Zweifel hilft ein Steuerberater bei der Frage, ob eine Einmalzahlung sinnvoller als eine regelmäßige Zahlung ist.

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