Trendwende bei Baugenehmigungen und Kaufpreisen

Erstmals sinkende Baugenehmigungen seit 2008

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt. Die starke Nachfrage treibt die Mieten und Kaufpreise in die Höhe, doch trotzdem ist die Anzahl der Baugenehmigungen 2017 erstmals wieder gesunken. Wer trägt die Schuld dafür und was sind die Gründe für diese Entwicklung?

Der Wohnraummangel spitzt sich zu

Trotz des Immobilienbooms der letzten Jahre belegen aktuelle Zahlen des Statistischen Bundesamts, dass die Zahl der Baugenehmigungen 2017 um 7,3 % oder absolut um 22.400 Wohnungen gefallen ist. Insgesamt wurden in den ersten zehn Monaten 286.300 Wohnungsbaumaßnahmen durch die zuständigen Ämter genehmigt. Dazu zählen nicht nur der Neubau, sondern bspw. auch die Genehmigungen von Ausbauten eines Dachgeschosses in einer Bestandsimmobilie.

Wie kommt es zu diesem Rückgang? Gerade in der aktuellen Situation müsste es doch äußerst rentabel für Bauträger und private Immobilieninvestoren sein, neuen Wohnraum zu schaffen. Die Aussicht auf hohe Verkaufserlöse sowie langfristig hohe Mieteinnahmen sollte doch Anreiz genug sein.

Diese Annahme ist richtig – aber leider nur in der Theorie.
Praktisch scheitern viele Bauvorhaben an einer entscheidenden Komponente: Dem Bauland – bzw. einem Grundstück, dessen Kaufpreis es zulässt, ein wirtschaftlich sinnvolles Immobilienprojekt zu realisieren.

Entwicklung der Grundstückspreise

Die Daten des statistischen Bundesamts belegen seit 2000 eine Steigerung der Grundstückspreise um 46 Prozent im Bundesdurchschnitt. Gleichzeitig verteuerten sich Wohnimmobilien im selben Zeitraum „nur“ um 25%. Insbesondere in Ballungsgebieten ist die Kaufpreissteigerung für Bauland nochmals um ein Vielfaches höher als im Bundesdurchschnitt. Dies führt dazu, dass viele Neubauprojekte allein durch den Kaufpreis des Grundstücks stark an Rentabilität verlieren. Eine Umkehr dieses Trends ist ebenfalls nicht in Sicht. Denn die Preise für Bauland steigen auch in Zukunft stärker als die Immobilienpreise. Das kann dazu führen, dass die Zahl der Baugenehmigungen auch 2018 weiter abnimmt.

Zusätzlich wird diese Entwicklung von verschärften rechtlichen Vorgaben für die Baugenehmigung verstärkt. Besonders die angepasste Energieeinsparverordnung hat das Bauen in Deutschland um durchschnittlich sieben Prozent verteuert.

Die prall gefüllten Auftragsbücher der Bau- und Handwerksunternehmen machen es für Projektentwickler dazu auch noch deutlich schwieriger, einen guten Preis für die benötigten Leistungen zu verhandeln.

Alles in allem ist die Situation am Immobilienmarkt weiterhin sehr angespannt, aber gleichzeitig auch höchst interessant. Die oben beschriebene Entwicklung bedeutet für den Markt vor allem eines: Neue Bauprojekte müssen in Zukunft wieder intensiver geprüft und kalkuliert werden. Das führt unweigerlich dazu, dass sich der Markt etwas beruhigt und abkühlt. Diese Entwicklung wird bereits durch Marktdaten belegt und wird sich laut Immobilienexperten auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Hier finden Sie eine Markteinschätzung für 2018

Neubau, was sonst?

Die Entwicklung der Baugenehmigungen zeigt, dass Investoren und Bauträger sich in Zukunft wieder umorientieren werden. Durch die zu erwartende Abkühlung des Immobilienmarktes ist es für viele Investoren besonders interessant, sich nun ihren Bestandsimmobilien zu widmen. Denn auch diese bedürfen regelmäßiger Pflege, um auch langfristig attraktive Renditen zu erwirtschaften.

Dieser Trend ist nicht nur für Großinvestoren interessant. Auch Besitzer einzelner Objekte oder Wohnungen können und sollten sich um die langfristige Absicherung ihres Investments Gedanken machen. Denn der Lebenszyklus einer Immobilie erfordert es, regelmäßige Anpassungen am Nutzungskonzept, Sanierungsmaßnahmen und Neubewertungen durchzuführen.

Immobilien im Lebenszyklus – Copyright by place-immo.de

Durch Veränderungen in der Umgebung der Immobilie wie zum Beispiel den Bau eines Einkaufszentrums oder eine verbesserte Verkehrsanbindung kann sich die Situation einer Immobilie stark verändern. So kann eine Immobilie, die vor 25 Jahren noch in einem Vorort lag, inzwischen zum zentralen Stadtgebiet gehören. Diese Änderung der Rahmenbedingungen muss auch im Nutzungskonzept der Immobilie berücksichtigt werden, denn sie birgt sowohl Risiken als auch Chancen für das Investment. Durch die Optimierung der Immobilie  kann so eine deutliche Steigerung der Rendite erzielt werden.

Es ist daher empfehlenswert, sich regelmäßig mit dem eigenen Immobilienbestand auseinanderzusetzen, um stets die beste Rendite zu erzielen. Denn wie schon Rudolf von Bennigsen-Foerder (1926-89, dt. Topmanager) sagte: „Stillstand ist Rückschritt.“