Anbaubaulast

Die Anbaubaulast verpflichtet den Grundstückseigentümer zum Anbau an das grenzständige Gebäude auf einem oder mehreren Nachbargrundstücken.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung da und wurde nicht anwaltlich überprüft. Der Inhalt ist rein informativ mit lexikalischem Charakter. Da die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern etwas variieren, sei als Verweis hier der §83 der Musterbauordnung(PDF) genannt.

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Was ist eine Anbaubaulast?

Das nebenstehende Bild zeigt eine typische innerstädtische Bausituation. Vom bloßen Anschein können wir zunächst nicht erkennen, ob die Häuser auf mehreren separaten Grundstücken stehen oder mehrere Mehrfamilienhäuser auf einem Grundstück erbaut wurden.

Die Anbaubaulast würde den ersten Fall regeln, den wir uns in einem Beispiel unten(!) näher widmen. Der Grundstückseigentümer wird als Bauherr dazu verpflichtet auf die Grundstücksgrenzen, bündig an die bestehenden Gebäude anzubauen. Letztendlich ergibt sich eine geschlossen Häuserfront.

In einem Bebauungsplan finden sie gegebenenfalls die Information, dass eine geschlossene Bauweise gefordert wird. Damit müssen sich Grundstückseigentümer dem Thema Grenzbebauung widmen.

 

Demnach ist die Anbaubaulast die Verpflichtung zur bündigen Grenzbebauung an Nachbargebäude.

 

Eine entsprechende Grenzbebauung als Anbau an bestehende Gebäude kann im Vergleich zu freistehende Gebäuden erhebliche Beeinträchtigungen nach sich ziehen. Dies gilt beispielsweise für die natürliche Belichtung. Die Anbauverpflichtung einerseits steht den in den Landesbauordnung geforderten Abstandsflächen entgegen. Im Normalfall ist immer ein bestimmter Mindestabstand (in der Regel mind. 3 Meter) von der Grundstücksgrenze einzuhalten. Eine Unterschreitung dieser Abstandsflächen oder eine Umverteilung ließe sich über eine Abstandsflächenbaulast lösen.

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Beispiel: Anbaubaulast

 

Die im obigen Bild geschilderte Situation beschreibt eine Baulücke zwischen bereits bestehenden Gebäuden. Der neue Eigentümer des mittleren Grundstücks plant die Bebauung der Baulücke mit einem Wohnhaus. Der Bauherr ist verpflichtet an die bestehenden Gebäude anzubauen. Die technische Planung übernimmt dabei der Architekt.

Nun stellt der Vermessungsingenieur vor Ort die Abweichung beziehungsweise den Abstand zu den Nachbargebäuden fest. Aufgrund von Bautoleranzen und Messtoleranzen kann es sich ergeben, dass nicht exakt auf die Grundstücksgrenze gebaut wird, sondern beispielsweise wenige Zentimeter zurück. Doch die Anbaubaulast verpflichtet den Bauherrn ganz eindeutig.

Es soll kein Spalt zwischen den Häuserwänden übrig bleiben, anbauen bedeutet anbauen. Auch rein praktisch ist das intuitiv, denn ein ca. 2 bis 3 cm großer Spalt lässt sich nicht nur schlecht sauber halten, sanieren und in Stand setzen, sondern auch bauphysikalisch kann dort viel passieren.

Die Kosten der Grenzbebauung und des Anbaus

Als Lösung entschließt sich der Bauherr die Lücke mit einem geeigneten Material zu füllen, wobei der Architekt dem Bauherrn bei Auswahl des Materials hilft. Die Kosten für diesen Fall, hier am Beispiel NRW, regelt der § 22 des Nachbarrechtsgesetz NRW.

Doch was muss man bei den Kosten eines Anbaus beachten?

Bei einem Anbau in dem hier vorliegenden Sinn wird keine zweite Grenzwand errichtet, sondern die bestehende Grenzwand als Abschluss des eigenen Gebäudes genutzt. Selbstverständlich muss der Nachbar dann auch entsprechend entschädigt werden und dem Anbau schriftlich zustimmen.

„(…)

(2) Der anbauende Eigentümer des Nachbargrundstücks hat eine Vergütung in Höhe des halben Wertes der Grenzwand, soweit sie durch den Anbau genutzt ist, zu zahlen und ferner eine Vergütung dafür zu leisten, daß er den für die Errichtung einer eigenen Grenzwand erforderlichen Baugrund einspart.

(…)

(4) Nach dem Anbau sind die Unterhaltskosten für den gemeinsam genutzten Teil der Grenzwand von den beiden Grundstückseigentümern zu gleichen Teilen zu tragen.“ – Quelle: §  20 Nachbarrechtsgesetz NRW

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