Inhaltsverzeichniss
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung da und wurde nicht anwaltlich überprüft. Der Inhalt ist rein informativ mit lexikalischem Charakter.
Eine Grunddienstbarkeit für Abwasserleitungen & Kanal
Wenn die Abwasserleitung über das Nachbargrundstück verläuft, dann stellt sic häufig die Frage, welche rechtliche Regelung dazu greift. In der Regel ist eine Grunddienstbarkeit auf dem dienen Grundstück vermerkt.
Laut §1018 BGB ist eine Grunddienstbarkeit die Belastung eines Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.
Am Beispiel der Abwasserleitung bzw. des Abwasserkanals wäre das Nachbargrundstück das dienende und das andere Grundstücks, also Deines, das herrschende. Der Herrschvermerk, auch oft Aktivvermerk genannt, wird im Bestandsverzeichnis des herrschenden und die Grunddienstbarkeit selbst als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks eingetragen.
| Bezeichnung | Ort der Eintragung im Grundbuch | betroffenes Grundstück |
|---|---|---|
| Herrschvermerk (Aktivvermerk) | Bestandsverzeichnis | herrschendes Grundstück |
| Grunddienstbarkeit | Abteilung II | dienendes Grundstück |
Entschädigung
Womöglich fragst Du Dich gerade, ob Du eine Entschädigung erhältst, falls Du Deinem Nachbarn das Recht einräumst, seine Entwässerung über Dein Grundstück zu realisieren. Das ist ein typischer Fall für eine Grunddienstbarkeit, bei der ein Leitungsrecht zu Gunsten des Nachbarn eingetragen wird. Dieses Leitungsrecht erlaubt nicht nur Deinem aktuellen Nachbarn, sondern auch späteren Eigentümern Dein Grundstück für die Entwässerung zu nutzen.
Wer ein Recht an einem anderen Grundstück haben möchte, sollte gut Verhandeln können.
Natürlich hat Dein Nachbar großer Interesse daran, sein Grundstück an die Kanalisation anzuschließen. Möglicherweise kann er andernfalls nicht bauen. Die Erschließung des Grundstück, insbesondere der Anschluss an den Kanal ist Grundvoraussetzung für eine Baugenehmigung.
Die Höhe der Entschädigung für ein Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit:
Zunächst muss klar sein, dass eine einmal eingetragene Grunddienstbarkeit nur unter der Zustimmung der Beteiligten Grundstückseigentümer auch wieder gelöscht werden kann. Möglicherweise geht es um einen Bund fürs Leben.
Die Höhe der Entschädigung, also der Wert des Rechts ist zunächst Verhandlungssache. Doch Du weißt ganz genau, dass es schwierig ist über die Dinge zu verhandeln, mit denen man sonst nichts zu tun hat. Bei Autos oder gebrauchten PC´s, kann man sich schnell informieren, auch die Daten über Häuser und Wohnungen sind meist frei verfügbar und man kann sich zumindest ein wenig schlau machen. Doch bei diesen speziellen Angelegenheiten ist das schwer.
Einerseits kann man die Frage stellen, welchen Wertzuwachs das herrschende Grundstück durch die Grunddienstbarkeit hat. Dieser Wertzuwachs steht logischerweise in einem Verhältnis zum Wertverlust des dienenden Grundstücks. Das ist ein eher einfach gestrickter Ansatz. Andere Ansätze legen zunächst eine Miete für das Recht fest und kapitalisieren diese auf den Stichtag, um einen Wert zu ermitteln. das hört sich komplizierter an, als es ist. Das sollte man dennoch lieber den Profis überlassen und einen Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken konsultieren.
Kosten
Laut der Internetseite der Bundesnotarkammer beläuft sich die Notar-Gebühr für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit (im Beispiel ein Wegerecht) auf 30,00 €, wenn die Grunddienstbarkeit einem Wert von 5.000,00 € entspricht. Dazu kommen Gebühren für die Schreibauslagen und natürlich die Umsatzsteuer in Höhe von 19 %.
Hier findest Du eine Excel-Tabelle, herausgegeben von der Bundesnotarkammer, als Gebührenrechner.
Wertminderung
Das dienende Grundstück ist durch das Recht des herrschenden Grundstücks belastet. Das bedeutet insbesondere, dass der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks dazu verpflichtet ist Handlungen des Eigentümers des anderen Grundstücks zu dulden. Insofern liegt diesbezüglich eine Einschränkung vor.
Sachverständige für die Bewertung von Immobilien müssen sich die Frage stellen, ob dieser Einschränkung auch eine Wertminderung folgt und das ist vom Einzelfall abhängig. So kann ein bestimmtes Recht so marginal in der Beschränkung des dienenden Grundstücks sein, dass es sich im wert nicht wiederspiegelt.
Der Wert meint hier, den Verkehrswert (=Marktwert), im Sinn des § 194 BauGB. Also die Antwort auf die Frage, was ein möglicher Erwerber zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie zu zahlen bereit ist.
Ist die Einschränkung als so gering, dass sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr keine Beachtung findet, dann gibt es auch keine Wertminderung.
Anders liegt der Fall natürlich, wenn es um eine wesentliche Beeinträchtigung geht. Dann ist es Aufgabe eines Sachverständigen das Ausmaß abzuschätzen und den Abzug zu prognostizieren, den möglicher Erwerber für den Umstand der Grunddienstbarkeit machen werden.
Wenn die Grunddienstbarkeit über das Leitungsrecht nicht eingetragen ist
Ein Leitungsrecht ohne Grunddienstbarkeit kann zu Irritationen und Diskussionen führen. Möglicherweise ist das Leistungsrecht über eine Baulast oder genauer über eine Erschließungsbaulast abgesichert.
Grunddienstbarkeit Leitungsrecht löschen
Wie kann man ein Leitungsrecht, das als Grunddienstbarkeit eingetragen wurde löschen?
Grundsätzlich kann eine Grunddienstbarkeit gelöscht werden, wenn eine der folgenden Kriterien erfüllt ist:
- die eingetragene Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht) ist befristet
- es wurde eine auflösende Bedingung vereinbart, die eingetreten ist, vgl. § 158 Abs. 2 BGB
- die Löschung wurde bewilligt
- die Dienstbarkeit kann nicht mehr ausgeübt werden und die Verjährung ist eingetreten (§ 1028 BGB)
- das Recht ist in einer Zwangsversteigerung weggefallen
- die Vorteile für das herrschende Grundstück sind weggefallen und können auch nicht wieder eintreten
Je nach vorliegenden Löschungsgrund muss vielleicht nichts unternommen werden oder ziemlich viel. In der Regel wird es so sein, dass die Vorteile des herrschenden Grundstücks entfallen. Dann können sich die Eigentümer der betroffenen Grundstücke verständigen. Wenn sich die Grundstückseigentümer einig sind, dann steht der Gang zum Amtsgericht an und dort zum Grundbuchamt. Dort kann die Grunddienstbarkeit auf Antrag hin gelöscht werden.
Alternative zur Grunddienstbarkeit
Eine mögliche Alternative zur Eintragung eines Leitungsrecht in Form einer Grunddienstbarkeit , um die Erschließung des Grundstücks zu sichern, ist die Eintragung einer Baulast.
Hier kannst Du Dich ausführlich über Baulasten informieren!
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