Immobilien-Akquise speziell für Investoren und Kapitalanleger, diesem Problem widmet sich das Immobilien-Akquise-Tool immo insights.
In diesem Artikel zeige ich Dir meine ersten Schritte mit dem Tool und Du erfährst, ob sich die Investition in ein professionelles Tool überhaupt lohnt, oder ob mehrere Suchprofile bei den wichtigsten Portalen im Endeffekt den selben Nutzen haben.
Hier kannst Du Dir die unterschiedlichen Pakete genauer ansehen*
Inhaltsverzeichniss
Wie funktioniert das genau?
Klick auf das Bild um Dir alle Pakete anzusehen
Das Tool durchsucht für Dich angefangen bei den großen Immobilienportalen, wie Immobilienscout24.de und immonet.de, das ganze Internet nach Immobilieninseraten. Das bedeutet, dass Du nicht mehr selbst stundenlang einzelne Unterseiten durchsuchen musst und nachsehen musst, ob neue Immobilien eingestellt wurden, denn das Tool übernimmt die Arbeit für Dich. im Dashboard bekommst Du dann in der rechten Spalte alle neuen Angebote angezeigt.
Bei der Anmeldung entscheidest Du Dich zwischen drei Paketen, die sich im wesentlichen durch die Anzahl der Suchorte (Städte) und natürlich durch den Preis unterscheiden.
Im unverbindlichen Test kannst Du bis zu 5 Städte auswählen, in die Du investieren möchtest.
Wenn Du im Dashboard auf eine Stadt klickst öffnet sich ein neues Fenster mit allen gefunden Angeboten. Hier kannst Du das, was Du in den Portalen nicht kannst, z.B.
- nach Vervielfältiger sortieren
- nach Mietpreis pro Quadratmeter sortieren (Kaufobjekte)
- und Überschriften-Texte durchsuchen
Das mit den Überschriften lass Dir mal auf der Zunge zergehen! Suchbegriffe wie saniert, denkmalgeschützt, renoverierungs- oder sanierungsbedürftig helfen Dir jetzt tatsächlich dabei das passende Objekt zu finden. Eine Textsuche auf Immobilienportalen wäre für mich neu, einzige Ausnahmen sind da Anzeigenportale, wie ebay-kleinanzeigen oder kalaydo.de, die ohnehin auf volltext-Suchen basieren.
Neben den Mieten gibt es ein Durchschnittssymbol oder einen Blitz. Der Blitz zeigt an, dass es sich um Sollmieten handelt und das Durchschnittssymbol bestätigt, dass es sich um eine durchschnittliche Miete an dem Standort handelt.
Suchprofil anlegen
Zunächst rate ich Dir ein Suchprofil anzulegen, dann erhältst Du automatisiert eine Mail mit neuen Angeboten, die auf Dein Profil passen. Dabei werden Dir Immobilien, die genau Deinen wünschen entsprechen grün markiert angezeigt. Häuser & Wohnungen die weniger gut passen werden gelb bis hin zu rot angezeigt.
folgende Parameter lassen sich unkompliziert anlegen:
- Kaufpreisfaktor auch Vervielfältiger genannt
- Miete pro Quadratmeter
- Kaufpreis
Wenn wir unseren Markt gut kennen, erlaubt uns das beispielsweise gezielt nach schlecht vermieteten Immobilien zu suchen. Wenn Du nun in einer Stadt unterwegs bist, in der eine Kaltmiete von 8,00 €/m² ortsüblich für die von Dir avisierten Wohnungen ist, kannst Du gezielt nach Wohnungen suchen, welche zu 6,00 oder 7,00 €/m² vermietet sind. Der Vorteil besteht darin, dass Du die Miete wahrscheinlich kurzfristig erhöhen kannst und somit die Beleihungsgrenze zu Deinen Gunsten mindern kannst. Hast Du variabel finanziert, kannst Du jetzt zu einem besseren Zinssatz festschreiben, da Du die Immobilie im Wert gesteigert hast. Alternativ kannst Du auch die frei gewordene Kreditlinie in Absprache mit Deiner Bank als Eigenkapitalersatz verwenden. Weitere konzeptionelle Strategien dieser Art findest Du beispielsweise im Buch von Jörg Winterlich.
Ein neues Suchprofil legst Du an, indem Du im Dashboard links oben, wo Du die drei Balken siehst klickst. Dann schiebt sich das seitliche Menü auf. Ruf den Punkt Suchprofil auf, dann oben rechts im neuen Bild auf neues Suchprofil anlegen. Wenn Du den Button neues Suchprofil anlegen nicht findest, dann schließe das seitliche Menü über die drei Balken durch klicken. Dann erscheint die untere Ansicht:
Im ersten Schritt wählen wir die Orte aus, für die das Suchprofil angelegt werden soll.
Dann kannst Du den avisierten Kaufpreisfaktor einstellen. Hier siehst Du auch die Einfärbung mit der später recherchierte Objekt markiert werden. Wie oben kurz angesprochen, macht es Sinn hier sorgfältig vorzugehen und zu überlegen welche Parameter die geeignete Kapitalanlage mitbringen muss. -Aber die eierlegende Wollmilchsau wird auch dieses Tool nicht finden.
Daneben kannst Du noch einstellen, ob Zwangsversteigerungsobjekte und von Immobilienmakler angebotene Objekte ignoriert werden sollen.
Kaufpreisfaktor für unterbewertete Objekte ignorieren: Damit erhälst Du auch Angebote, die auffällig sind und Potential nach oben haben.
Zusätzlich kannst Du einstellen, in welchen Abständen Du über neue Immobilienangebote informiert werden sollst.
Hier klicken, um das Tool selbst zu testen*
erweiterte Kalkulation erstellen
Mit dieser Option kannst Du Dir die Zahlungsströme und steuerliche Betrachtung der Immobilie sehr genau ansehen. Wichtig ist, dass Du die importierten Daten prüfst. Die Eckdaten, wie Kaufpreis, Miete, etc. importiert das Tool falls vorhanden direkt aus den Online-Inseraten. Das spart einiges an Zeit.
Hier haben die Programmierer an vieles Gedacht, wie nicht umlagefähige Betriebskosten, usw. Schade ist, dass sich Miteigentumsanteile immer nur auf tausendstel angeben lassen, da muss man ggf. selbst umrechnen, was aber auch kein Hexenwerk ist.
Sind die Finazierungsdaten ausgefüllt, kann man sich eine komplette Übersicht anzeigen lassen, die in drei Bereiche aufgeteilt, Finanzierung, Zins- & Tilgung sowie Cashflow & Rendite
Finanzierung:
Unter der Rubrik Finanzierung findest Du die wichtigsten Eckdaten, wie den Gesamtkapitalbedarf und die Restschuld im Zeitverlauf. Zusätzlich werden Zahlen grafisch veranschaulicht.
Zins- & Tilgung:
In dieser Rubrik kannst zwischen einer tabellarischen Aufstellung oder einer Grafik wechseln. Die Annuität wird aufgeteilt und monatlich betrachtet. An dieser Stelle eine kleine Kritik: Ich konnte nur einen Kredit betrachten, manchmal macht es aber durchaus Sinn mehrere Kredite über eine Immobilie abzuwickeln, z.B. bei Inanspruchnahme von Mitteln der KFW-Bank oder Co-Investments. Auch spezielle Abbildungen, wie eine tilgungsfreie Anfangsphase lässt sich nicht abbilden, bzw. ich habe es nicht gefunden. Wohingegen endfällige Darlehen darstellbar sind. Zugegeben das sind Ausnahmefälle, die sich nicht abbilden lassen, aber die kommen ab und zu auch vor.
Cashflow & Rendite:
Der Planungszeitraum sind hier 10 Jahre und die Berechnung trennt die steuerliche Betrachtung von der Liquiditätsbetrachtung. Das ist super! Den Ankauf in GmbH´s oder auch vermögensverwaltenden GmbH´s lässt sich ebenfalls annäherungsweise darstellen, da der Steuersatz frei eingegeben werden kann. Den Steuerberater wird diese Berechnung allerdings nicht ersetzen.
Wie Du siehst sind die wichtigsten Eckdaten bis hin zur Eigenkapitalrendite dabei! Klicken zum vergrößern.
Datenschutz
Meldest Du Dich von einem fremden Gerät oder als gast auf einem Gerät bei Immo Insights an, dann musst Du ein Einmal-Passwort anfordern. Auf Deinem Standard-Gerät ist kein Login erforderlich.
Nach der Anforderung des Passworts wirst Du automatisch weitergeleitet und kannst das Passwort via Copy & Paste einfügen.
Kritik
Sehr vieles ist den Entwicklern extrem gut gelungen. Die Angabe der Mietpreise und deren Aufteilung in Soll- und Ist-Mieten ist nur ein Beispiel dafür. Die Sortierung nach Kaufpreisfaktoren, Mietpreisen oder auch die Textsuche sind genial und erleichtern das Suchen ganz spezieller Immobilien in vielen Portalen. Daneben ist der Preis vor allem für das kleinste Paket ein Mega-Hit!
Verbessern darf sich das Tool im Bereich der Finanzierung. Die Darstellung mehrere Kredite wird wahrscheinlich schnell kommen. Auch die Betrachtung weiterer Aufwertungsmaßnahmen im Zeitverlauf ist in der Praxis sehr relevant. Plane ich vielleicht nach drei Jahren größere Sanierungsmaßnahmen und dann etwas später eine Mieterhöhung nach Modernisierung in Kombination mit einer Mieterhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann wüsste ich nicht wie das heute im Tool abbilden könnte.
Ich bin mir aber sicher, dass immo insights immer besser wird. Vor allem mit größerem Kundenstamm gibt es mehr Feedback und die richtigen und wichtigen Dinge werden optimiert.
Pro
- sehr günstig im Vergleich zu anderen Akquise-Tools
- speziell für Investoren & Anleger ausgerichtet
- inkl. Vergleichsmietpreise
- inkl. Spezial-Rabatt für Dich
Contra
- nur ein Kredit darstellbar
- keine Maßnahmen im Zeitverlauf darstellbar
Fazit
Wer ein Tool sucht, das primär die Recherche geeigneter Immobilien übernimmt wird in immo insights eine kostengünstige und komfortable Lösung finden, die bei der täglichen Bedienung extrem viel Spaß macht. Schnell den Markt und die wichtigen Immobilienportale crawlen ohne sich aktiv kümmern zu müssen, das ist klasse.
Wer einfache und klare Strukturen in der Finanzierung und in seinen Immobilien Strategien verfolgt, kann mit immo insights auch das abbilden. Wenn es komplex und speziell wird, kommt das Tool aktuell an Grenzen. Die Grenzen werden von den Entwicklern aber täglich nach außen verschoben.
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