Immobilien scheinen zerbrechlich. Vor allem dann, wenn sie einer Erbengemeinschaft gehören. Allzu oft scheitert der Verkauf einer gemeinsam geerbten Immobilie am Widerstand einzelner Miterben. Bleibt das Schicksal der Immobilie ungeklärt, leidet allzu oft die Werthaltigheit und nicht zuletzt die Substanz.
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Das müssen Sie vorab wissen
In einer Erbengemeinschaft gehört der Nachlass allen Miterben gemeinsam. Als Miterbe können Sie nicht über einzelne Nachlassgegenstände verfügen. Sie können also auch nicht die gemeinsam geerbte Immobilie allein verkaufen.
Jede Entscheidung muss gemeinschaftlich von allen Miterben getroffen werden. Auf der Höhe des einzelnen Miterbenanteils kommt es nicht an. Jeder Miterbe hat ein gleich gewichtiges Stimmrecht. Möchten Sie die gemeinsam geerbte Immobilie also verkaufen, müssen Sie sich über die Verkaufsmodalitäten untereinander verständigen und eine einheitliche Entscheidung herbeiführen.
Klären Sie vorab die Interessen der Miterben
Im einfachsten Fall sind sich die Miterben einig, dass die Immobilie verkauft werden soll und wickeln den Verkauf gemeinsam im gegenseitigen Einvernehmen ab. Dieser Idealfall ist jedoch nicht die Regel.
Oft haben Miterben eigene Vorstellungen, wie der Verkauf vonstattengehen soll oder haben eigene Interessen, die sich auf die Verkaufsmodalitäten und die Verkaufsentscheidung überhaupt auswirken. Handelt es sich um das Elternhaus eines Miterben, stehen oft emotionale Interessen einem Verkauf entgegen. Ähnlich ist der Fall, wenn ein Miterbe ein Mehrfamilienhaus nicht verkaufen, sondern weiter vermieten oder mehrere in sich abgeschlossene Wohnungen in Wohnungseigentum aufteilen möchte. Letztlich ist es mithin eine wirtschaftliche Entscheidung, welche Variante zweckmäßig ist.
Achten Sie auf ein einheitliches Erscheinungsbild beim Verkauf
Haben Sie sich zum Verkauf entschlossen, es ist wichtig, dass Sie gegenüber Kaufinteressenten einheitlich auftreten oder wenigstens einen Vertreter bestimmen, der die Verhandlungen für die Erbengemeinschaft führt.
Es wäre fatal, wenn ein einzelner Miterbe eigenständig verhandelt und einem Kaufinteressenten die Möglichkeit eröffnet, die Miterben untereinander auszuspielen. Ein Kaufinteressent sollte wissen, wer sein Verhandlungspartner ist und welche Verkaufsmodalitäten maßgebend sind.
Stellen Sie die Grundbuchverhältnisse klar
Sie sollten, sobald die erbrechtlichen Verhältnisse klar sind, das Grundbuch berichtigen lassen. Sofern Sie Ihre Erbberechtigung mithilfe eines öffentlich beglaubigten Testamentes oder eines Erbvertrages oder letztlich infolge eines Erbscheins nachweisen können, genügt es, die Grundbuchberichtigung und damit die Umschreibung des Eigentums auf die Erbengemeinschaft auf einem dafür vorgesehenen Formblatt beim Grundbuchamt zu beantragen.
Innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall ist die Eigentumsumschreibung gebührenfrei.Vor allem ist aus Sicht eines Kaufinteressenten dann klar zu erkennen, wer Eigentümer und Verkäufer der Immobilie ist.
Stellen Sie den Verkehrswert fest
Über den Verkehrswert einer Immobilie bestehen oft unterschiedliche Einschätzungen. Viele liegen neben der Sache. Als Kaufpreis sollten Sie nur den Betrag ansetzen, den ein Kaufinteressent aller Wahrscheinlichkeit nach bereit sein wird, als Kaufpreis zu bezahlen. Die schönste Immobilie lässt sich nicht verkaufen, wenn sich dafür in Anbetracht eines zu hoch angesetzten Verkaufspreises kein Verkäufer findet. Sie können den Verkehrswert in Erfahrung bringen, wenn Sie die Angebotspreise oder Verkaufserlöse vergleichbarer Objekte heranziehen.
Sie können auch einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen. Makler kennen die örtlichen Gegebenheiten und wissen, wie sie eine Immobilie realistischerweise anbieten sollten. Sie können aber auch einen Sachverständigen beauftragen, ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie zu erstellen. Allerdings müssen Sie dann bereit sein, die dafür notwendigen Kosten zu zahlen.
Verkaufen Sie Ihren Erbanteil
Sie können Ihren Erbanteil am Nachlass auch verkaufen. Der Verkauf betrifft den gesamten Erbanteil, nicht Ihren Anteil an der Immobilie allein. Es bietet sich an, Ihren Erbanteil zunächst Ihren Miterben zum Kauf anzubieten. Im Fall eines Verkaufs an eine dritte Person haben Ihre Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Ganz schlechte Lösung: Teilungsversteigerung!
Egal, wie Sie sich mit Ihren Miterben auseinandersetzen: Lassen Sie es möglichst nicht auf eine Teilungsversteigerung ankommen. Teilungsversteigerungen, die nichts anderes als normale Zwangsversteigerungen sind, liegen die Erlöse erfahrungsgemäß erheblich unter den Verkehrswerten, die Sie beim freihändigen Verkauf einer Immobilie auf dem Markt erzielen können. Teilungsversteigerungen sind nur Notlösungen und münden in gerichtliche Auseinandersetzungen, in denen sich die Miterben oft auf Jahre hinaus gegenseitig blockieren.
