Wann ist ein Mietvertrag unwirksam?

 

Mietvertrag ungültig: Wann wird ein Mietvertrag unwirksam?

Ein Mietvertrag ist in der Regel selbst dann gültig, wenn einzelne Klauseln unwirksam sind. Das bedeutet: Nicht jede fehlerhafte Klausel führt dazu, dass der ganze Vertrag ungültig wird. Allerdings können ungültige Regelungen für Dich als Vermieter Konsequenzen haben – von Mietminderungen bis hin zu notwendigen Vertragsanpassungen. In diesem Beitrag erfährst Du, welche Klauseln im Mietvertrag häufig ungültig sind, woran das liegt und in welchen Ausnahmefällen sogar der gesamte Mietvertrag unwirksam werden kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine unwirksame Klausel macht den Mietvertrag nicht automatisch komplett ungültig. Meist bleibt der Rest des Vertrags dank salvatorischer Klausel bestehen.
• Häufig ungültige Mietvertragsklauseln betreffen Renovierung und Schönheitsreparaturen, Tierhaltungsverbote, Kleinreparaturen, Wohnungsgröße und starre Kündigungsfristen.
• Arglistige Täuschung oder schwere Vertragsmängel können einen sofortigen Vertragsausstieg rechtfertigen (Anfechtung oder fristlose Kündigung).
• Verwende immer aktuelle, rechtssichere Mietverträge, um unwirksame Klauseln und Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden.

Ungültige Klauseln im Mietvertrag erkennen

In vielen Mietverträgen – besonders älteren oder von unbekannten Mustervorlagen – stehen Klauseln, die nach aktueller Rechtslage unwirksam sind. Zum Glück enthält fast jeder Vertrag eine sogenannte salvatorische Klausel. Diese stellt sicher, dass der Vertrag im Ganzen gültig bleibt, auch wenn einzelne Bestimmungen ungültig sein sollten. Anders gesagt: Eine ungültige Klausel hat keine bindende Wirkung für Mieter oder Vermieter, aber sie zieht den restlichen Vertrag normalerweise nicht mit in den Abgrund.

Ungültige Vertragsklauseln entstehen häufig durch veraltete Formulierungen oder Unwissenheit. Gesetze und Gerichtsurteile ändern sich mit der Zeit, wodurch ehemals übliche Vereinbarungen heute unwirksam sein können. Als Vermieter solltest Du Deinen Mietvertrag daher regelmäßig überprüfen (oder überprüfen lassen), um auf dem neuesten Stand zu bleiben. Ungültige Klauseln können nämlich für Dich finanzielle Folgen haben – etwa wenn ein Mieter aufgrund einer unwirksamen Vereinbarung erfolgreich die Miete mindert oder zu viel gezahlte Beträge zurückfordert.

Häufig unwirksame Mietvertragsklauseln

Doch welche typischen Regelungen sind oft ungültig? Im Mietrecht gibt es einige “Klassiker”, bei denen Vermieter immer wieder über das Ziel hinausschießen. Hier eine Übersicht häufiger unwirksamer Mietvertragsklauseln:

• Renovierungsklauseln bei Auszug: Pauschale Verpflichtungen, wonach der Mieter bei Auszug oder Einzug renovieren muss, sind unwirksam. Solche Endrenovierungsklauseln benachteiligen den Mieter unangemessen – vor allem, wenn die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben wurde. Der Vermieter darf nicht verlangen, dass der Mieter die Wohnung besser hinterlässt, als er sie übernommen hat. (Details dazu: Urteil BGH VIII ZR 163/05)
• Starre Fristen für Schönheitsreparaturen: Klauseln, die den Mieter verpflichten, Malerarbeiten oder ähnliche Schönheitsreparaturen strikt alle X Jahre durchzuführen (z.B. alle 3 Jahre in Küche/Bad, alle 5 Jahre in Wohnräumen), sind ungültig. Solch starre Fristen berücksichtigen nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf und benachteiligen den Mieter. Hier gilt: ohne echten Abnutzungsbedarf keine Pflicht zur Renovierung.
• Verbot jeglicher Tierhaltung: Ein generelles Verbot von Haustieren (Hunden, Katzen etc.) im Mietvertrag ist nicht wirksam. Zwar darf der Vermieter die Haltung bestimmter Tiere einschränken oder von einer Erlaubnis abhängig machen, aber ein pauschales Verbot üblicher Haustiere benachteiligt den Mieter unangemessen. Übliche Kleintiere (Hamster, Fische, Vögel usw.) dürfen immer gehalten werden, und bei Hunden oder Katzen muss im Einzelfall abgewogen werden.
• Besichtigungsrechte des Vermieters ohne Anlass: Viele Verträge enthalten Klauseln, die dem Vermieter jederzeitiges Betretungsrecht der Mietwohnung einräumen – zum Beispiel mit Formulierungen wie “Der Vermieter darf die Wohnung nach vorheriger Ankündigung jederzeit betreten”. Ohne konkreten Grund (wie etwa Besichtigung mit neuen Interessenten bei Kündigung oder dringend erforderliche Reparaturen) ist ein solches allgemeines Besichtigungsrecht unzulässig. Mieter haben ein Recht auf Privatsphäre; unangekündigte oder grundlose Besuche muss niemand dulden.
• Unangemessene Kleinreparaturklauseln: Vermieter dürfen per Vertrag kleine Reparaturen auf den Mieter umlegen (für Bagatellschäden an häufig genutzten Gegenständen), aber nur unter strengen Voraussetzungen. Eine Kleinreparaturklausel ist ungültig, wenn die Kostengrenze zu hoch angesetzt ist oder die Klausel zu allgemein formuliert ist. Üblich sind Höchstgrenzen pro Reparatur (z.B. 100 €) und eine Jahressumme. Ist keine klare Begrenzung definiert oder sollen Mieter auch für größere Schäden zahlen, hält die Klausel einer Prüfung nicht stand.
• Übertragung der Instandhaltungspflicht: Die grundlegende Pflicht, die Mietsache instand zu halten, liegt laut Gesetz beim Vermieter (§ 535 BGB). Klauseln, die sämtliche Instandhaltungs- und Mängelbeseitigungspflichten auf den Mieter abwälzen, sind unwirksam. Der Vermieter kann nur innerhalb gewisser Grenzen Pflichten delegieren (siehe Kleinreparaturen oben). Eine vollständige Befreiung des Vermieters von allen Reparaturen ist nicht zulässig.
• Wohnflächenangaben “circa” und Abweichungen: Manche Mietverträge enthalten ungenaue Flächenangaben wie “ca. 100 m²”. Wichtig zu wissen: Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der vereinbarten ab, berechtigt das den Mieter zur Mietminderung. Faustregel: Ab etwa 10 % kleinerer tatsächlicher Wohnfläche gilt das als erheblicher Mangel. Eine “circa”-Angabe schützt den Vermieter hier nicht vor Ansprüchen. Diese Klauseln sind zwar nicht “illegal”, aber faktisch wirkungslos – der Mieter zahlt am Ende nur für die tatsächliche Wohnfläche.
• Überhöhte Kaution oder falsche Zahlungsmodalitäten: Die Mietkaution ist gesetzlich auf maximal drei Netto-Kaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Gleichzeitig muss dem Mieter erlaubt sein, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Jede Vertragsklausel, die eine höhere Kaution fordert oder die Zahlung der Kaution in einem einzigen Betrag vor Mietbeginn verlangt, ist ungültig. Derartige Vereinbarungen werden durch die gesetzlichen Vorgaben ersetzt – überschüssige Beträge sind nichtig und dürfen vom Mieter zurückgefordert werden.
• Verkürzte Kündigungsfristen für Mieter: Im Gesetz sind Mindestkündigungsfristen festgelegt (in der Regel 3 Monate für Mieter bei unbefristetem Wohnraum). Vertragsklauseln, die diese gesetzlichen Kündigungsfristen für den Mieter verkürzen (z.B. “Der Mieter kann frühestens nach 1 Jahr kündigen” oder “Verzicht auf Kündigung für 2 Jahre”), sind unwirksam, sofern sie einseitig den Mieter benachteiligen. Eine beidseitig vereinbarte Mindestmietdauer kann zwar wirksam sein, muss aber klar begrenzt und für beide gelten. Im Zweifel wird bei unwirksamer Frist die gesetzliche Kündigungsfrist angewendet.

Dies sind nur einige Beispiele – tatsächlich gibt es noch mehr ungültige Klauseln, die in Mietverträgen auftauchen. Weitere typische Fälle sind etwa starre Staffelmietvereinbarungen ohne Ausstiegsklausel, unzulässige Hausordnung-Regeln als Vertragsbestandteil oder etwa ein umfassender Haftungsausschluss des Vermieters für alle Mietmängel. Eine ausführlichere Auflistung findest Du in unserem Beitrag 15 ungültige Klauseln im Mietvertrag, die Vermieter kennen sollten! – lies dort gerne mehr Details zu einzelnen Klauseln nach.

Wann kann ein Mietvertrag ungültig werden?

Nun stellt sich die Frage, in welchen Fällen ausnahmsweise der gesamte Mietvertrag unwirksam sein kann. Grundsätzlich kommt das selten vor – meistens bleibt der Vertrag bestehen und nur einzelne Teile sind unwirksam. Es gibt aber einige besondere Konstellationen, die dazu führen können, dass ein Mietvertrag als Ganzes keine Gültigkeit hat oder verliert:

• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Wurde eine Partei beim Vertragsabschluss vorsätzlich getäuscht, kann der Mietvertrag angefochten werden (§ 123 BGB). Das bedeutet, der Getäuschte (Mieter oder Vermieter) erklärt binnen der gesetzlichen Frist die Anfechtung, wodurch der Vertrag rückwirkend als nichtig gilt. Beispiel: Der Vermieter hat einen erheblichen Mangel der Wohnung (z.B. Schimmelbefall oder anstehende Sanierung) bewusst verschwiegen, oder der Mieter hat bei der Selbstauskunft falsche Angaben zur Bonität gemacht. In solchen Fällen ist eine fristlose Kündigung oder eben die Anfechtung des Vertrags möglich, sodass der Mietvertrag ungültig wird.
• Verstöße gegen gesetzliche Verbote oder gute Sitten: Ein Vertrag, der gegen ein Gesetz verstößt (§ 134 BGB) oder sittenwidrig ist (§ 138 BGB), ist von Anfang an nichtig. Im Mietrecht kann das z.B. der Fall sein, wenn Wucher vorliegt – etwa ein extrem überhöhter Mietpreis weit jenseits der ortsüblichen Vergleichsmiete in Verbindung mit der Ausnutzung einer Zwangslage. Auch ein Mietvertrag mit einem geschäftsunfähigen Mieter (z.B. minderjährig ohne Zustimmung der Eltern) wäre nichtig. Solche Fälle sind aber sehr selten.
• Formfehler bei befristeten Verträgen: Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) muss strenge Anforderungen erfüllen. Wird ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, **muss** der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund schriftlich mitteilen (§ 575 BGB). Fehlt dieser zulässige Befristungsgrund im Vertrag oder wurde der Vertrag nicht schriftlich fixiert, ist die Befristung unwirksam – der Mietvertrag gilt dann als unbefristet. Wichtig: Der Vertrag ist in diesem Fall nicht komplett nichtig, sondern läuft einfach ohne Befristung weiter.
• Nichteinhaltung der Schriftform bei langfristigen Verträgen: Ähnlich verhält es sich mit § 550 BGB: Wurde ein Mietvertrag für länger als ein Jahr mündlich geschlossen oder fehlt die Unterschrift einer Partei, kommt zwar zunächst ein Vertrag zustande, aber auf unbestimmte Zeit. Das Schriftformerfordernis soll verhindern, dass langfristige Mietverhältnisse ohne schriftlichen Vertrag entstehen. Hält man es nicht ein, wird der Vertrag rechtlich wie unbefristet behandelt. Auch hier ist der Vertrag also nicht “ungültig” im Sinne von nichtig, sondern nur in seiner Dauer offen.
• Nicht unterschriebener Vertrag: Klingt banal, aber ein Mietvertrag wird erst gültig, wenn beide Parteien ihn unterschrieben haben (bei schriftlichen Verträgen). Unterschreibt eine Seite nicht oder ändert den Vertragstext nachträglich einseitig, kommt keine Einigung zustande – es gibt dann schlicht keinen wirksamen Mietvertrag. Sollte der Mieter dennoch einziehen und Miete zahlen, entsteht faktisch ein Mietverhältnis, aber eben ohne schriftlichen Vertrag. In einem solchen Fall greifen die gesetzlichen Default-Regeln (unbefristeter Vertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist), bis ein schriftlicher Vertrag nachgeholt wird.

Du siehst: Komplett ungültige Mietverträge sind die Ausnahme. In den meisten Fällen sorgt entweder die salvatorische Klausel dafür, dass bei unwirksamen Punkten der Restvertrag weiterlebt, oder aber das Gesetz ordnet an, wie stattdessen zu verfahren ist (z.B. Unwirksamkeit der Befristung führt zu unbefristetem Mietverhältnis). Nur bei gravierendem Fehlverhalten oder arglistiger Täuschung kann man sich sofort und rückwirkend vom gesamten Vertrag lösen.

Fazit: Mietvertrag ungültig – was ist zu beachten?

Für Vermieter und Mieter gilt gleichermaßen: Einzelne unwirksame Klauseln sind kein Grund zur Panik, denn der Vertrag an sich bleibt meist bestehen. Trotzdem sollte man ungültige Klauseln nicht auf die leichte Schulter nehmen. Als Vermieter läufst Du Gefahr, dass Du aus einer unwirksamen Regelung keinen Nutzen ziehen kannst, im schlimmsten Fall entstehen Dir sogar Nachteile (etwa Rückzahlungen oder fehlende Renovierung, obwohl Du damit gerechnet hattest). Mieter wiederum sollten wissen, dass sie sich auf unwirksame Klauseln berufen können – zum Beispiel eine unzulässige Renovierungsklausel ignorieren oder bei zu kleiner Wohnung eine Mietminderung verlangen dürfen.

Unser Tipp: Verwende immer aktuelle Mietvertragsvorlagen von verlässlichen Quellen oder lass Deinen Vertrag von einem Experten prüfen. So stellst Du sicher, dass Dein Vertrag keine bösen Überraschungen in Form von unwirksamen Klauseln enthält. Sollte es doch einmal zum Streit über eine Klausel kommen, scheue Dich nicht, rechtlichen Rat einzuholen. Oft lässt sich im Gespräch mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung finden, indem man den Vertrag anpasst oder die fragliche Klausel streicht. So bleibt das Mietverhältnis intakt und beide Seiten haben Klarheit.

FAQ: Häufige Fragen zu ungültigen Mietverträgen

Macht eine ungültige Klausel den ganzen Mietvertrag ungültig?

Nein. In der Regel bleibt der Mietvertrag als Ganzes gültig, selbst wenn einzelne Klauseln unwirksam sind. Das liegt an der salvatorischen Klausel, die fast jeder Vertrag enthält. Sie besagt, dass die übrigen Vereinbarungen weiter gelten, falls eine Bestimmung ungültig ist. Nur in seltenen Ausnahmefällen – etwa bei arglistiger Täuschung beim Vertragsabschluss – kann der gesamte Vertrag rückwirkend ungültig werden.

Welche Mietvertragsklauseln sind häufig unwirksam?

Typische unwirksame Klauseln betreffen starre Renovierungsfristen und Endrenovierungen, generelle Verbote der Tierhaltung, überzogene Kleinreparaturregelungen, falsche Wohnflächenangaben, unzulässige Klauseln zur Kaution oder einseitig verlängerte Kündigungsfristen. Diese Klauseln scheitern meist daran, dass sie den Mieter unangemessen benachteiligen oder gegen geltendes Mietrecht verstoßen. Details und Beispiele findest Du in unserem Ratgeber oben sowie im Beitrag 15 ungültige Klauseln im Mietvertrag.

Kann ich vom Mietvertrag zurücktreten, wenn getäuscht wurde?

Wurde eine Partei beim Mietvertragsabschluss arglistig getäuscht, kann der Vertrag angefochten werden. Ein Rücktritt im klassischen Sinne ist im Mietrecht zwar nicht vorgesehen, aber die Anfechtung oder eine fristlose Kündigung wegen Täuschung kommt dem gleich. Das muss zeitnah geschehen, sobald der Täuschungsfall bekannt wird. Nach erfolgreicher Anfechtung gilt der Mietvertrag als von Anfang an ungültig. Ohne Täuschung oder ähnlichen wichtigen Grund kannst Du jedoch nicht einfach zurücktreten – ein einmal unterschriebener Mietvertrag ist bindend.

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?

Ja, auch ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich gültig. Sobald Vermieter und Mieter sich einig sind (mündlich oder sogar konkludent durch Schlüssel- und Mietzahlung), bestehen gegenseitige Rechte und Pflichten. Allerdings: Ein mündlicher Vertrag wird rechtlich als unbefristet angesehen, wenn er länger als ein Jahr laufen sollte, da hier die Schriftform fehlen würde (§ 550 BGB). Aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Vertrag immer zu empfehlen, aber rein rechtlich ist die mündliche Abrede wirksam.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag ungültig?

Ein Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) kann unwirksam sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht eingehalten wurden. Der Vermieter muss bei Vertragsschluss einen zulässigen Befristungsgrund schriftlich mitteilen (z.B. Eigenbedarf nach Ablauf der Frist, geplanter Umbau etc.). Fehlt dieser Grund im Vertrag oder entspricht er nicht den Vorgaben des § 575 BGB, ist die Befristung ungültig – der Vertrag gilt dann als unbefristet weiter. Ebenso muss der Vertrag schriftlich vorliegen, wenn er länger als 1 Jahr laufen soll. Wird das missachtet, tritt ebenfalls an die Stelle der Befristung ein unbefristetes Mietverhältnis. Der Mietvertrag als solcher wird also nicht komplett “nichtig”, er verliert nur seine Befristung.