Immobilienkauf in den USA
In der von Jack
Bosch gegründeten Facebook Gruppe Immobilien investieren in den USA und Europa erfährst Du viele Details über den amerikanischen Immobilienmarkt. Der ursprünglich aus Deutschland stammende Jack Bosch vermittelt seine Erfahrungen, die er in über 3.500 Immobilientransaktionen in den USA gemacht hat, in der Gruppe. Oftmals anhand kurzer Live-Streams, in denen er schrittweise die verschiedenen Themen aufarbeitet. Die sich aus den Videos ergebenen Fragen beantwortet er direkt oder über weitere Live Stream´s.
Der folgende Artikel soll die wesentlichen Aussagen von Jack Bosch zusammenfassen und den Gruppenmitgliedern als Gedankenstütze dienen. Dabei werden in diesem Beitrag alle Inhalte der Video´s bis zwischen dem 12.11.16 und 02.12.16 erfasst.
Bevorzugte Investitionsstandorte
Welche Gegenden in den USA sind gute Investitionsstandorte?
Zunächst ist die grundsätzliche Unterteilung wie in Europa in A, B und C-Lagen auch auf die USA anwendbar. Die Möglichkeit gute Gewinne in A-Lagen zu erzielen ist natürlich nicht ausgeschlossen, allerdings ist hier die Nachfrage entsprechend groß. Daher lohnt es sich vor allem B-Lagen in Betracht zu ziehen.
Als Beispiele für A-Lagen mit sehr hoher Nachfrage führt Jack „Los Angeles, San Francisco und New York City“ an.
B-Lagen zeichnen sich durch entsprechende Renditemöglichkeiten und Wertsteigerungen aus. Hier fokussiert Jack auf Städte mit Einwohnerzahlen zwischen 200.000 bis 500.000. Als grobes Rechenbeispiel um die Größenordnung anzugeben, spricht er von Wohnungen mit einem Kaufpreis zwischen 40.000 $ bis 50.000 $ und einer monatlichen Mieteinnahme zwischen 700 $ bis 800 $. Das entspricht einer Bruttomietrendite ohne Berücksichtigung der Kaufnebenkosten von 20%, gerechnet mit den Mittelwerten.
Als Beispiele für B-Lagen werden die folgenden Städte bzw. Bundestaaten aufgeführt. Ich habe die Städte kur auf Wikipedia verlinkt, damit Ihr Euch ganz einfach noch mehr Informationen beschaffen könnt.
Auf diesen Märkten muss man nicht auf Wertsteigerung spekulieren. Man kann Mehrfamilienhäuser entwickeln, indem man die Verwaltungsstrukturen verschlankt, die Mieten optimiert und Entwicklungspotentiale der Immobilie nutzt.
Trenne bevorzugte Lagen für Grundstücken und Mehrfamilienhäuser
Die Strategie für die Standortauswahl, wenn man sich auf den An- und Verkauf von Grundstücken fokussiert, sieht etwas anders aus. Ausführlich ist das im ersten Teil beschrieben, Grundstücksankauf in den USA.
Folgende Städte erwähnt Jack nochmals explizit als interessante Standorte für den Ankauf von Grundstücken. Phoenix, Denver, Los Angeles, Dallas, Houston, Atlanta
Diese Städte haben eine entsprechende Geschichte und die Strukturen sind gewachsen. Die Amerikaner sprechen von Track Record. Einen Track Record kann man als Referenzliste verstehen. In der Vergangenheit haben die Städte entsprechende Wachstumsraten gezeigt und bieten damit auch in Krisenzeiten Sicherheit.
Objektakquise von Europa aus in den USA
Step by Step Anleitung
- Landkreis aussuchen: Zunächst bestimmst Du genau, wo Du Immobilien akquirieren möchtest. Nutze zur Auswahl der geeigneten Städte diesen Artikel und den letzten Beitrag.
- Adressen recherchieren: Da es in den USA so gut wie keinen Datenschutz gibt, ist es relativ einfach Adressen von Haus- und Grundstückseigentümern zu recherchieren. Entweder nutzt Du die jeweiligen Landratsämter oder List-Services.
- Anschreiben per Brief: Wenn Du die Adressen recherchiert hast, kannst Du die Eigentümer anschreiben bzw. anschreiben lassen. Mit einer entsprechenden Brief-Vorlage findest Du in den USA Anbieter, die für Dich die Adressen und ein paar individuelle Dinge in den Brief einsetzen. Solch ein Anbieter ist beispielsweise letterprinting.net
- Antwort abwarten: Von den Briefen, die Du rausgeschickt hast, wirst Du einige Antworten erhalten. Wenn ich es richtig verstanden habe, dann dient dieser Prozess gleichzeitig der Qualifizierung der Verkäufer. Also Du rennst Niemandem hinterher, sondern fokussierst Dich nur auf die Leute, die wirklich verkaufen wollen. Daher wartest Du ab, bist Du antworten erhältst.
- Informationen über die Grundstücke: Wenn Du nun ein paar Rückmeldungen bekommen hast, dann geht die Recherche weiter. Jetzt wendest Du Dich an den Assessor. Er hat alle Daten über das Grundstück, den Grundstückswert, Größe, Beschaffenheit, usw.
- Angebot formulieren: Mit den Daten, die Du vom Assessor bekommen hast kannst Du jetzt ein konkretes Angebot mit einem konkreten Preis formulieren.
- Antwort abwarten bzw. Annahme des Angebots
- tiefergehende Recherche: Jetzt bietet es sich an weiter zu recherchieren. Du musst im Vorfeld nicht alle Informationen über das Grundstück haben. In den USA kannst Du anders als in Deutschland einfacher vom Kaufvertrag zurücktreten.
- ggf. Angebot/Vertrag zurückziehen
Die Rolle des Notars in den USA
Etwas irreführend ist die Bezeichnung Notary bzw. Notar
Ein Notary, was übersetzt Notar bedeutet, hat ganz andere Aufgaben als ein Notar in Deutschland. Die Bezeichnung ist daher erstmal etwas irreführend. Der Notary bescheinigt nur die Identität von Jemanden, der eine Unterschrift leistet, mehr nicht. Also ist das in keinem Fall mit den Aufgaben eines Notars in Deutschland vergleichbar.
Für den Verkauf eines Grundstücks in den USA benötigst Du eine Identitätsbescheinigung, also einen Notary, der bescheinigt, dass Du das Dokument unterschrieben hast. Auch deutsche Notare können die Identität bescheinigen, das ist viel günstiger als die in Deutschland übliche Vertragsabwicklung.
County – Landratsamt
Clerk oder Recorder, kümmern sich um die Eintragung im Grundbuchamt
Assessor – bestimmt den Wert des Grundstücks und hat die Daten über die Grundstücke
Tax Collector – kümmert sich nur um das Eintreiben der grundstücksbezogenen Steuern
planing und zoning department – vergleichbar mit dem Bauamt
P.S. Ich habe überlegt, ob es vielleicht sinnvoll ist eine kleine Vokabelliste anzulegen? Gebt mir doch dazu kurz ein Feedback, oder vielleicht hat einer von Euch schon so eine Liste und mag sie teil.n.
Sehr spannend finde ich die Tax Lien Geschäfte in den USA. Bei dem Kauf von Immobilien muss man sich immer wieder vor Ort begeben – was durch die Kosten auch die Rendite fressen kann.
Bei den Tax Lien Geschäften braucht man nur einen Internetanschluss und hat in der Regel keine weiteren Reisen etc.