Konzeptimmobilien – Was ist das denn?
Sogenannte Konzeptimmobilien sind in aller Munde, doch was genau verbirgt sich hinter dem Begriff?
Wir können Immobilien aus drei unterschiedlichen Blickwinkeln betrachten, die wie ein Mehrkomponentenkleber zusammenwirken. Da ist zum einen der Preis, daneben die viel diskutierte Lage und der dritte Aspekt ist das Konzept!
Ein Beispiel dazu. Stell Dir einmal vor, Du könntest extrem günstig Studentenappartements kaufen. Richtige Schnäppchen! Das Konzept passt zu der Immobilie. Es sind moderne Apartments, nicht zu groß und nicht zu klein. Die Verwaltung wird übernommen und es gibt kompetente Ansprechpartner für die Studenten. Die Haustechnik ist entsprechend modern und die Studenten werden es lieben hier zu wohnen. Der letzte Punkt fehlt uns noch, die Lage! Wenn dieses Objekt jetzt 30 Minuten von der Universität entfernt ist, dann ist der Deal doch nicht so gut, richtig?
Bei dem Thema Lage scheiden sich oft die Geister. Was hier in den Fokus rückt ist das Zusammenspiel der drei genannten Faktoren. Daher kommt es nicht nur auf das Konzept, hier studentisches Wohnen, sondern auch auf die anderen Aspekte an.
Genau aus diesem Grund sind viele Diskussionen über bestimmte Konzepte, wie seniorengerechtes Wohnen, Pflegeimmobilien, Ferienimmobilien, etc. müßig. Denn mindestens alle drei Komponenten müssen zusammenpassen. Das Konzept alleine ist noch nicht gut oder schlecht, sondern kann erst mit einer guten, für das Konzept passenden Lage und einem attraktiven Preis, gut oder nicht so gut sein.
Halten wir kurz fest:
Lage, Preis und das Konzept wirken zusammen, wie ein Mehrkomponentenkleber!
Pflegeimmobilien unter der Lupe
Daneben muss man wissen, dass bei jedem Konzept individuelle Punkte im Ankauf zu prüfen sind. Schauen wir uns beispielsweise die Thematik um Pflegeimmobilien an. In der Regel sind die Angebote so strukturiert, dass von vornherein alles feststeht. Ein geeigneter Betreiber, eine Hausverwaltung und ein Bauträger sind schon an Board. Der Vertrieb kann ein fertiges Konzept verkaufen.
Der Betreiber kümmert sich dann um die spätere Vermietung an Senioren oder an pflegebedürftige Menschen. Die Immobilien werden so geplant, dass sie den neusten Standards des Pflegebedarfs entsprechen.
Man spricht auch vom Wachstumsmarkt Pflegeimmobilien. Die demografische Entwicklung in unserem Land ist das Thema. Die Menschen werden Älter und es gibt immer mehr ältere Menschen, die irgendwann auf Pflege angewiesen sind. Gleichzeitig wird gegenüber der jüngeren Generation ein höheres Maß an Flexibilität vorausgesetzt, so dass eine häusliche Pflege oft nicht in Frage kommt.
Vorteile und Nachteile von Pflegeimmobilien
Das hört sich doch alle sehr plausibel an! Der Mietvertrag mit dem Betreiber läuft über einen längeren Zeitraum, meist 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen. Die Miete wird oft an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. So steigt die Miete anteilig zu der Steigerung des Verbraucherpreisindex und damit zur Inflation. Oft verpflichten sich die Betreiber auch zur Übernahme der meisten Instandhaltungsmaßnahmen und es gibt noch einige Nebenaspekte, wie Steuervorteile durch die Abschreibung von Einrichtungsgegenständen, die man miterwirbt.
Das war ganz kurz im groben Überblick das Konzept der Pflegeimmobilie, man könnte auch ganze Bücher darüber füllen, dann möchte ich an dieser Stelle aber nicht.
Jedes Konzept bringt individuelle Vorteile und Nachteile mit sich. Wo Chancen sind, sind natürlich auch entsprechende Risiken. Erinnern wir uns zurück an die drei Komponenten, Preis, Lage und Konzept.
Die richtige Lage für Pflegeimmobilien
Für das Konzept Pflegeimmobilie spielt natürlich die Lage eine entscheidende Rolle. Hier geht man gerne auch weg von A-Lagen und weicht auf Regionen aus, von denen man heute überzeugt ist, dass dort in Zukunft mehr ältere Menschen wohnen. Wie die Entwicklung und die gesellschaftliche Struktur in 20 oder 30 Jahren aussehen, weiß allerding s Niemand.
Wenn Pflegeplätze Mangelware bleiben, dann werden pflegebedürftige Menschen auch mehr Flexibilität mitbringen müssen und eventuell im Alter weiter weg umziehen müssen, als sie sich wünschen.
Pflegeimmobilien, wie sehen eure Renditen aus?
Preislich sind relativ hohe Renditen zu erwarten, wenn wir von Neubau Immobilien sprechen. Wenn Du Profi bist, dann sind die Renditen für Dich natürlich nicht sehr interessant. Wenn Du allerdings Neubauimmobilien untereinander vergleichst, die Du von einem bauträger kaufst, dann performen Pflegeimmobilien nicht besonders schlecht mit bis zu 6% Bruttomietrendite. Netto bleibt dann auch mehr übrig, wenn der Betreiber einige Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt.
Die größte Angst von Kapitalanlegern bei Pflegeimmobilien
Die größte Sorge bei der Pflegeimmobilie ist der Ausfall des Betreibers. In der Vermarktung wird oft die Sicherheit von Pflegeimmobilien betont, da die Mietzahlung auch bei Leerstand des Appartements weiterläuft.
Das ist ganz logisch, wenn man sich näher mit den Vertragsstrukturen beschäftigt. Denn der Bewohner Mieter das Appartement vom Betreiber und dieser wiederum vom Eigentümer. Wobei der Betreiber das Objekt als Ganzes mietet.
Die Sorge über den Ausfall eines Betreibers ist daher nachvollziehbar, da die Konsequenzen….
Genau die Konsequenzen. Was passiert, wenn Jemand aus einer normalen Wohnung auszieht. Genau man vermietet sie wieder!
Exit-Strategien planen
Auch das ist ein Gedankengang beim Umgang mit einem zukünftigen Betreiberausfall. Daneben gibt es weitere Gedankengänge, die in Richtung Exit-Strategien tendieren. Beispielsweise der Verkauf des eigenen Appartements oder die Umnutzung des gesamten Objekts.
Fakt ist, dass heute Niemand wissen kann, ob oder wann ein Betreiber bei einem konkreten Projekt ausfällt. Ein Szenario ist beispielsweise, dass der Betreiber genau zu dem Zeitpunkt ausfällt, wenn Knappheit herrscht und andere Betreiber händeringend nach Einrichtungen suchen. Oder das Gegenteil davon, nämlich das Niemand das Objekt in dieser Form weiter betreiben möchte. Dann kommen alternative Verwendungsmöglichkeiten ins Spiel. Auch bei den alternativen Verwendungsmöglichkeiten oder Drittverwendungsmöglichkeiten sind der Phantasie keine Grenzen gesetzt.
Es ist gleichermaßen denkbar, dass eine Immobilie in zu einer anderen Zeit mit einer anderen Nutzung viel besser performt oder auch viel schlechter, doch heute wissen kann das Niemand.
Daher mein Tipp: Wenn Du Dich mit Konzeptimmobilien beschäftigst, dann ist das Konzept der Engpassfaktor. Frage also nach Drittverwendungsmöglichkeiten. Sind alternative Nutzungsformen realistisch und auch kostengünstig umsetzbar? Vergiss dagegen Propheten, die heute schon wissen, was in 20 Jahren sein wird!
Der Artikel beschreibt sehr gut die Vor- und Nachteile der Pflegeimmobilien. Insbesondere der Hinweis auf alternative Nutzungskonzepte ist richtig. Wie bei allen Immobilien gilt auch bei Pflege: Lage, lage, Lage und zusätzlich: ein guter und solventer Betreiber!