Hausverwaltung: selber machen oder abgeben?

Ein Gastbeitrag von Yanneck-Morten Bliesmer

Hallo Raphael, vielen Dank für dieses Interview. Gerne sage ich im Vorfeld einige Worte zu mir und meinem Immobilienblog Betonrendite. Ich habe Immobilienmanagement in Hamburg, Holzminden und an der Gold Coast in Australien studiert und währenddessen unter anderem in der Transaktionsabteilung des größten deutschen REIT gearbeitet.

Nachdem die Resonanz recht positiv war, habe ich angefangen auch ein Glossar aufzubauen und die ersten Blogposts vorzubereiten. Kurz nach Weihnachten 2016 ging meine Seite dann ans Netz und nach einigen Umbauarbeiten am offenen Herzen habe ich den Fokus auf den Blog gelegt.

Motivation

Im Studium und auch bei der Arbeit sind mir immer wieder Menschen begegnet, denen das Wissen für fundierte Investitionsentscheidungen fehlte und die sich deshalb auf externe Berater verlassen haben.

Wenn diese Berater provisionsgetrieben sind, dann handeln sie leider nicht immer im besten Interesse der angehenden Kapitalanleger. Das führt manchmal zu abstrusen Finanzierungsstrukturen oder sehr fragwürdigen Renditerechnungen. Ich möchte auf keinen Fall die ganze Branche verteufeln, auch ich bin ja als Berater tätig (wenn auch unentgeltlich) und es gab auch immer wieder Beispiele, die sehr gewissenhaft gearbeitet haben.

Im Zweifel denke ich aber, dass man informierte Entscheidungen am besten trifft, wenn man sich selbst mit der Immobilie auskennt. Aus diesem Grund habe ich schließlich auch den Quick-Check und die Seite für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht und schreibe regelmäßig neue Blogposts rund um die private Kapitalanlage mit Mietimmobilien.

Hausverwaltung selber machen oder machen lassen

Wer sich mit der Kapitalanlage in Immobilien auseinandersetzt, der wird früher oder später auch mit Hausverwaltungen konfrontiert. Ob man seine Vermieterpflichten an eine Hausverwaltung outsourcen möchte oder lieber selbst die Arbeit erledigen will, das hängt von den persönlichen Vorlieben, der freien Zeit und der Renditeerwartung ab.

Dabei muss jeder für sich selbst die Frage beantworten, ob eine Hausverwaltung wirklich notwendig ist und ob die Eigenleistung in einem angemessenen Verhältnis zu der Zeit steht, die dafür benötigt wird. Neben den finanziellen und zeitlichen Faktoren ist aber auch die rechtliche Seite nicht zu vernachlässigen.

Kaum ein Privatanleger hat die Zeit, sich ständig in die aktuellen Urteile und Gesetzesänderungen zum Mietrecht einzulesen.

Wie finde ich die passende Hausverwaltung?

Erstmal ist es wichtig zu verstehen, welche Arten von Hausverwaltungen gibt und dass man auf manche nicht verzichten kann (und darf). Wer eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit mehreren Einheiten erwirbt, der wird immer auch mit einer Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) zu tun haben. Diese wird in §20 des Wohnungseigentumsgesetzes zwingend vorgeschrieben, sofern mindestens einer der Miteigentümer die Bestellung eines Verwalters fordert und übernimmt für jeden einzelnen Wohnungseigentümer eine ganze Reihe von Aufgaben. Eine Selbstverwaltung durch die Eigentümer ist grundsätzlich rechtlich zwar möglich, wird aber häufig aufgrund der Risiken nicht angewendet.

WEG-Verwalter haben eine ganze Reihe von Aufgaben, aber die wichtigsten aus der Sicht des Kapitalanlegers liegen im Bereich der Erstellung von Wirtschaftsplänen und Hausgeldabrechnungen, sowie der technischen Überwachung der Immobilien und der Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens, also auch der Instandhaltungsrücklage.

Der WEG-Verwalter kümmert sich allgemein gesagt um alles, was mit dem Gemeinschaftseigentum zu tun hat, das gesamte Grundstück betrifft oder außerhalb der Wohnung liegt. Für den Kapitalanleger bietet das den charmanten Vorteil, dass er kein Fachmann in technischer Gebäudeausrüstung sein muss und auch keine Wartungsintervalle für die Heizung oder den Aufzug verpassen kann. Er kann sich also darauf konzentrieren, dass er seine Eigentumswohnung dauerhaft vermietbar hält und die Betriebskostenabrechnung für seine Mieter aus der Hausgeldabrechnung erstellt. Zum Thema

Wie ich gerade schon gesagt hatte, muss man sich bisher noch selbst um die Vermietung der Wohnung, die Abrechnung der Betriebskosten und die Instandhaltung kümmern. Für diejenigen unter den Lesern, die darauf genauso wenig Lust haben wie ich, wurde die Mietverwaltung erfunden.

Die Aufgaben der Mietverwaltung sind nicht gesetzlich geregelt, daher variieren die Leistungen von Anbieter zu Anbieter. Die Hauptaufgabe ist aber sicherlich die Abwicklung der Vermietung einschließlich der Neuvermietung, Wohnungsübergabe, Betriebskostenabrechnung und der Überwachung der Mieteingänge. Die Hausverwaltung erstellt dann mindestens jährlich eine Verwalterabrechnung, die die Steuererklärung sehr vereinfacht.

Die meisten Hausverwaltungen bieten nicht nur eine der beiden Leistungen an, sondern können sowohl mit der WEG- als auch der Mietverwaltung beauftragt werden. Häufig ist es naheliegend, die WEG-Verwaltung auch direkt mit der Mietverwaltung zu beauftragen und so jederzeit denselben Ansprechpartner zu haben. Wer ein ganzes Mehrfamilienhaus besitzt, wird in der Regel ohnehin nur eine Hausverwaltung einsetzen, um alle Belange des Grundstückes zu verwalten.

Vor- und Nachteile der Fremdverwaltung

Wer möglichst wenig Arbeit mit seiner Immobilien-Kapitalanlage haben möchte, der wird um die Fremdverwaltung nicht herumkommen. Wird ein Dienstleister beauftragt, will dieser allerdings auch Geld damit verdienen.

Ich möchte insbesondere auf die Kosten für die Mietverwaltung eingehen, da diese am leichtesten wegzurationalisieren sind. Dabei gilt dieselbe Unterscheidung wie zuvor: die Mietverwaltung für eine Eigentumswohnung auf der einen und die Verwaltung eines kompletten Mehrfamilienhauses (beide Leistungen in einem Paket) auf der anderen Seite. Die Vergütungen werden entweder nach der Anzahl der Einheiten, oder aber prozentual von der Miete berechnet, wobei die Preise stark variieren können. Egal, ob pro Einheit (ca. 15-30 Euro pro Monat) oder prozentual anhand der Miete abgerechnet wird (ca. 3-6% der Nettokaltmiete), die Fremdverwaltung ist und bleibt ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor, der jedem Immobilienkäufer bewusst sein sollte.

Ich handhabe die Entlohnung der Verwalter gerne so, dass diese einen prozentualen Anteil der Miete bekommen. So wird die Vergütung zwar bei steigenden Mieten ebenfalls ansteigen, aber gleichzeitig haben die Verwalter zu jeder Zeit ein hohes Interesse an guten Auslastungen und der Erhöhung meiner Mieteinnahmen. Das Prinzip funktioniert ähnlich wie mit erfolgsabhängiger Vergütung im Berufsleben (Boni).

Einen weiteren Nachteil der Fremdverwaltung gibt es noch: Der Anleger ist „nicht mehr so nah an der Immobilie“. Das bedeutet, dass er von Schäden, Mieterwechseln oder sonstigen wichtigen Ereignissen möglicherweise gar nicht oder erst verspätet etwas mitbekommt und die Immobilie auch nicht so gut kennenlernt.

Diese Distanz ist aber gleichzeitig auch ein Vorteil, der für die Fremdverwaltung spricht. Denn dadurch hat man bedeutend mehr Freizeit und wird nicht mit Telefonanrufen wegen tropfender Wasserhähne oder lärmenden Nachbarn belästigt. Selbst wenn ein Mieter doch einmal den Eigentümer direkt anrufen sollte, kann man immer auf seinen Dienstleister verweisen.

Auch in Bezug auf das Mietrecht kann es von Vorteil sein, eine Hausverwaltung zu beauftragen. Welche Privatperson, ob finanziell unabhängig oder noch auf dem Weg dahin, möchte das Mietrecht bis ins letzte Detail kennen und regelmäßig Ausschau nach neuen Gerichtsurteilen halten? Spätestens bei der ersten Mieterhöhung nach §558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) lauern viele Fallstricke, über die ein Profi nicht stolpern sollte.

Fazit

Um zu entscheiden, ob man wirklich selbst die Arbeiten der Hausverwaltung (Mietverwaltung) übernehmen möchte, sollte man sich über seine weiteren Ziele im Klaren sein. Wer noch ganz am Anfang steht oder nur wenige einzelne Eigentumswohnungen vermieten möchte, der kann meiner Meinung nach auch auf eine Mietverwaltung verzichten und die Kosten hierfür sparen.

Sobald allerdings ein größeres Portfolio aufgebaut wurde oder die Investition in ein Mehrfamilienhaus vor der Tür steht, kann ich jedem nur ein Outsourcing an versierte Hausverwaltungen empfehlen. Insbesondere Berufstätige werden ihre verdiente Freizeit nicht unbedingt mit der Verwaltung ihrer Mietimmobilien verbringen wollen oder können.

Setzt man die Kosten für die Fremdverwaltung in Relation zur Zeitersparnis und der gewonnenen Rechtssicherheit, würde ich ab der zweiten oder dritten vermieteten Einheit immer auf externe Verwalter setzen. Wer dabei ganz sichergehen will, dass die Hausverwaltung auch gewissenhaft arbeitet, der setzt auf eine prozentuale Vergütung und bringt so die Interessen beider Seiten in Einklang.