Sehr gerne möchte ich heute mit Dir eine der phänomenalsten Story´s der Immobilienwelt teilen, die mich und viele andere fasziniert hat.
Jack Bosch der nach eigenen Angaben bis heute über 3.500 Immobiliengeschäfte auf eigene Rechnung abgewickelt hat, erklärt in dem Podcast mit Panzerknacker Markus Habermehl Schritt für Schritt wie er das gemacht hat.
Der aus Deutschland stammende Jack Bosch kam 1997 im Rahmen eines Auslandsemesters während seines Studiums in die USA. Als Austauschstudent fast ohne Geld und ohne Know-How hat er einen Weg gefunden mit Immobilien, vor allem mit Grundstücken riesige Geschäfte zu machen.
Zunächst benötigen wir ein wenig, wirklich nur sehr wenig, theoretisches Hintergrundwissen dazu. In den USA sind die Kaufnebenkosten, wie wir sie kennen, viel niedriger. Der Erwerb einer Immobilie für 200.000,00 $ kostet nur ein paar hundert Dollar. Allerdings sind die laufenden Kosten, vergleichbar mit unserer Grundsteuer (nicht Grunderwerbssteuer) viel höher und liegen zwischen 1 % bis 3 % vom Wert der Immobilie.
Als Folge dessen, müssen die Immobilieneigentümer in den USA jährlich für ein Grundstück das 200.000,00 $ wert ist, zwischen 2.000,00 $ bis 6.000,00 $ Grundsteuer zahlen. Manche Eigentümer zahlen bewusst keine Steuer, um sich des Grundstücks zu entledigen und andere können aus anderen Gründen die Grundsteuer irgendwann nicht mehr zahlen.
Wenn nun die Grundsteuerzahlungen ausbleiben, hat das jeweilige County zwei Möglichkeiten damit umzugehen. Entweder sie versteigern die Immobilie oder belasten die Immobilie mit einer Grundschuld, die dann versteigert wird.
Jack Bosch hat damit begonnen auf solchen Versteigerungen für ein paar hundert oder ein paar tausend Dollar diese Grundschulden zu kaufen. Er berichtet davon, dass die Eigentümer diese oft später bei ihm beglichen haben. Er hatte dann allerdings Anspruch auf 16 % bis 25 % Zinsen pro Jahr.
Zahlt der Eigentümer ca. drei Jahre lang die Grundschuld nicht ab, kann Jack die Versteigerung der Immobilie beantragen. (Zeitraum ist abhängig vom Bundesstaat) Somit hat er Deals realisiert, bei denen er später Immobilien die er für ein paar hundert Dollar gekauft hat, für mehrere tausend Dollar verkaufen konnte.
Extrem spannend dabei ist, dass eine eventuelle Hypothek immer gelöscht wird, das bedeutet die Bank geht tatsächlich leer aus. Allerdings schützen sich die Banken dagegen, indem sie einen Teil der Steuern in die Annuität einrechnen und an das County abführen.
Jack Bosch war das aber nicht genug, er wollte mehr, er wollte es schneller und besser machen. Also hat er sich die Frage gestellt, „muss ich auf eine Versteigerung warten?“ Die Antwort: „natürlich nicht!“
Er hat Listen bekommen, in denen stand, wer ein säumiger Steuerschuldner ist, in den USA bekannt als Delinquent Taxpayer List. Und anhand dieser Listen, hat er Kontakt mit den Eigentümern aufgenommen und einfach gefragt: „Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen?“
Da die Eigentümer aus unterschiedlichen Gründen schon keine Steuern gezahlt hatten, war die Verkaufsbereitschaft sehr gut und er konnte über 3.500 Deal´s abschließen.
Seit 2008 gibt Jack Bosch im Rahmen eines Online-Kurses sein Wissen an andere weiter und erklärt worauf bei diesem Kaufprozess zu achten ist. Daneben kauft und verkauft er heute noch Immobilien, zuletzt ein Appartementhaus mit 93 Wohnungen.
Wichtige Begriffe zu diesem Artikel:
Tax Lien: Ein Tax Lien ist eine grundpfandgesicherte Steuerschuldverschreibung, die vom County eines amerikanischen Bundesstaats für nicht gezahlte Steuer erstellt wird.
Tax Deed: Das County wartet ab, ob der Steuerschuldner seiner Verpflichtung nachkommt. Tut er dies nicht, beginnt das Count mit der Verwertung
Delinquent Taxpayer List: Liste steuersäumiger Immobilieneigentümer
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