ErfolgReich mit Immobilien-Investments Rezension

Jörg Winterlich

In der Vergangenheit hat Jörg Winterlich in der Branchen-Zeitschrift Immobilienprofi, die sich überwiegend an Immobilienmakler richtet, so wie dem AIZ-Immobilienmagazin (Verlag: IVD Service GmbH) und dem Immobilien-Jahrbuch publiziert.

Winterlich´s Know-How ist heiß begehrt. Zuletzt bewiesen wurde das auf der deutschen Immobilienmesse 2017 in Dortmund. Während der insgesamt vier Vorträge, die auf zwei Tage verteilt waren ließ sich kaum mehr ein Platz ergattern.

5 Impulse aus dem Buch: ErfolgReich mit Immobilien-Investments

Im Folgenden möchte ich Dir kurz und knapp fünf Impulse mit Dir teilen, die aus dem Buch von Jörg Winterlich mitgenommen habe. Nicht, das wir uns falsch verstehen. Sicher gibt es viele weitere Impulse, Gedanken und Tipps im Buch, doch ich möchte keine Zusammenfassung schreiben, sondern meine Erfahrung mit Dir teilen.

Checker oder Checkliste?

Schnell wird im Buch klar, dass Jörg Winterlich kein Freund von „In  X Schritten zum Immobilien-Millionär“ – Programmen ist. So beschreibt er auch keinen chronologischen Ablauf zum Immobilien-Reichtum, sondern einen Werkzeugkasten mit vielen Elementen. Teils spezielle Werkzeuge, teils Standards die Immobilien-Investoren zu jeder Zeit auf dem Schirm haben müssen.

Er selbst bedient sich des Bildes eines Puzzles, um klar zu machen, dass bestimmte Elemente unter den richtigen Rahmenbedingungen und zur richtigen Zeit sinnvoll sind. Die gleichen Elemente können unter anderen Voraussetzungen nicht passen, wie ein Puzzleteil, das jetzt gerade das falsche wäre.

Den einen richtigen Weg für Jeden bei Jeder Immobilie gibt es laut Winterlich nicht.

Steuerkonstruktionen im Zeitverlauf betrachten

Fast Jeder kennt die 3/10-Immobilien-Strategie. Also innerhalb der ersten 3 Jahre bis zu 15 % des Gebäudewertes investieren und dann nach 10 Jahren verkaufen. Damit soll zum einen vermeiden werden, dass die anfänglichen zusätzlichen Investitionskosten als anschaffungsnaher Aufwand über 50 Jahre abgeschrieben wird und zum anderen die Veräußerung im privaten Besitz steuerfrei ist.

Doch ist das wirklich eine Strategie?

Jörg Winterlich geht weit über diese Regel hinaus. Er bezieht weitere Aspekte in die Überlegungen mit ein. Immobilien, die steuerlich betrachtet einen Aufwand verursachen und können sich auf die eigene Einkommenssteuer positiv auswirken. So in unserem Beispiel die Immobilie innerhalb der ersten Jahre.

Danach verdient die Immobilie nicht nur aus der reinen Cashflow-Perspektive Geld, sondern auch im steuerlichen Sinn. Dann lohnt es sich darüber nachzudenken eine andere Konstruktion nachzudenken. Anstatt die Gewinne über den persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern, kann es sinnvoll sein die Immobilie in einer Personen- oder Kapitalgesellschaft zu halten.

Doch überall wo Vorteile zu finden sind, gibt es auch Nachteile. Auch diese Nachteile werden transparent angesprochen und nachvollziehbar dargestellt. Insgesamt kommt man zu dem Schluss mit allen Komponenten oder Puzzleteilen verkürzte Strategien zu verwerfen und sie in einem nachhaltigen und größeren Kontext zu betrachten.

No Exit ?

Ein Puzzlestück dieses größeren Kontexts von Immobilien-Investitionen ist die Exit-Strategie. Wenn Du jetzt denkst, „das ist doch völlig klar“, dann denkst Du vielleicht zu kurz.

In den meisten Fällen höre ich bei Exit-Strategien von Verkauf oder Umnutzung. Das wird im Buch von Jörg Winterlich selbstverständlich auch umfassend dargestellt. Daneben regt Jörg Winterlich dazu an, den Exit in die Planung vorab einzukalkulieren..

Gerade in Sachen Steuer, Steuererstattungen und dem Sparen von Steuern warten hier einige Tipps auf Dich. Mit dieser Art der Planung fügen sich die Puzzle-Stücke rund um die Absicherung des eigenen Investments, der praktischen steuerlichen Gestaltung, Finanzierung und Wertschöpfung zusammen.

Konstruktion statt…

Konditionen, so lautet doch der Spruch. Mir geht es bei diesem Punkt aber nicht um die Finanzierung, sondern die Konstruktion der eigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen. Hier zeigt Jörg Winterlich die unterschiedlichen Vor- und Nachteile der unterschiedlichen möglichen Strukturen. Er gibt Tipps zum Aufbau von geeigneten Firmenstrukturen, durchleuchtet die möglichen Konstruktionen in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht.

Er nimmt über das gesamte Buch hinweg unterschiedliche Perspektiven ein. Mal steht die Absicherung im Fokus und mal die steuerliche Betrachtung.

Neben den Personen- und Kapitalgesellschaften spricht er auch das Thema Stiftung an. Allerdings darfst Du keinen Leitfaden erwarten, der Dir 1 zu 1 erklärt, wie man eine Stiftung gründet, sondern Impulse dazu. Diese Impulse in der ganzen breite möglicher eigentumsrechtlicher Konsequenzen versetzen Dich in die Lage aus der Vogelperspektive für Dich zu entscheiden, welche Details Du in Zukunft aufarbeiten möchtest.

Passives Einkommen vs. aktive Wertschöpfung

Einen großen Hebel sieht Jörg Winterlich in der aktiven Aufwertung von Immobilien. Oft wird im Zusammenhang mit der Investition in Immobilien von passivem Einkommen gesprochen. Jörg Winterlich spricht diese Behauptung ganz klar an und schreibt:

“ Immobilien machen Arbeit, sie sind alles andere als ein „passives“ Einkommen“ (S. 24)

Vor allem wird aufgezeigt, wie mit wenig Aufwand die Immobilie aufgewertet, im Wert gesteigert und dann auch gleichzeitig zusätzliches Kapital geschafft werden kann. Er bleibt nicht bei Einzelbetrachtungen, sondern verknüpft die Bestandteile Modernisierung, Mieterhöhung, Zusatzvermietung und Finanzierung.

An dieser Stelle schlägt er ebenfalls die Brücke zwischen Finanzierungslaufzeit, Kondition, Entwicklung der Immobilie und Investment-Strategie für nachfolgende Immobilien.

Die Kunst, wie Privatinvestoren mit Wohnimmobilien Geld verdienen

Winterlich zeigt fünf Kernkompetenzen auf, die er als nicht delegierbare Aufgaben des Investors identifiziert:

1. Strategien und Ausrichtung definieren
2. Finanzierung und Finanzen klären
3. Die Kalkulation vornehmen
4. Die richtigen Dienstleister engagieren
5. Controlling durchführen

Zunächst hört sich das nicht besonders schwierig an. Doch in der Tiefe dieser Punkte kommt einiges an Material zusammen. Er spaltet die Bestandteile, das angesprochene Puzzle dabei in 19 Kapitel. Am Ende warten noch einige Checklisten und Buchempfehlungen.

Liest man das Buch mit den diesen fünf Kernkompetenzen im Hinterkopf, wird klar, dass Jörg Winterlich keinerlei Nebenschauplätze eröffnet. Die rund 230 Seiten stecken voller Wissen, Impulse und Anregungen, die auf genau die obigen Punkte abzielen.

Gleichzeitig schafft es Jörg Winterlich das gesamte Buch immer wieder durch kurze Praxisbeispiel bzw. Geschichten aufzulockern. An einigen Stellen geht es um die Vermittlung von Fakten und Zusammenhängen, was mit etwas mehr Konzentration gelesen werden muss. Da kommen die anschaulich beschreibenden Storys gerade richtig und bringen Abwechslung in das Geschehen.

Fazit 

ErfolgReich mit Immobilien-Investments richtet sich gleichermaßen an Einsteiger in den Immobilienbereich, wie auch an erfahrenere Investoren. Die buchbegleitende Webseite hält viele zusätzliche Informationen und Ressourcen bereit.

Von meiner Seite gibt es eine klare Kaufempfehlung ohne Abstriche. Das Buch ist jedoch kein Allheilmittel oder verrät Geheimnisse, die zum großen Reichtum über Nacht führen. Wer nicht im Blindflug in Sachen Immobilie unterwegs sein möchte, sollte dieses Buch lesen. Jörg Winterlich vermittelt einen detaillierten rundum-Blick auf das Investieren in Immobilien.

Wer in der Lage sein möchte Risiken nicht bloß abschätzen sondern gezielt kalkulieren zu können, findet in diesem Buch zahlreiche Lösungen.