Tiefe Einblicke in den Immobilienmarkt der USA
In der von Jack Bosch gegründeten Facebook Gruppe Immobilien investieren in den USA und Europa erfährst Du viele Details über den amerikanischen Immobilienmarkt. Der ursprünglich aus Deutschland stammende Jack Bosch vermittelt seine Erfahrungen, die er in über 3.500 Immobilientransaktionen in den USA gemacht hat, in der Gruppe. Oftmals anhand kurzer Live-Streams, in denen er schrittweise die verschiedenen Themen aufarbeitet. Die sich aus den Videos ergebenen Fragen beantwortet er direkt oder über weitere Live Stream´s.
Der folgende Artikel soll die wesentlichen Aussagen von Jack Bosch zusammenfassen und den Gruppenmitgliedern als Gedankenstütze dienen. Dabei werden in diesem Beitrag alle Inhalte der Video´s bis zum 11.11.16 erfasst.
Vorteile in den USA
Vorteile von Fix ´n´ Flip – Deals in den USA
Die USA bieten im Vergleich zu den meisten Ländern in Europa für Immobilieninvestoren viele Vorteile. Ein ganz wesentlicher Vorteil dabei sind die geringen Kaufnebenkosten oder Transaktionskosten. Was beispielsweise in Deutschland die Aufgabe eines Notars ist, wird in den USA von sogenannten title companies durchgeführt. Sie ermitteln den „person on title“, also den Eigentümer des Grundstücks, aus dem Grundbuch und sorgen für die Umschreibung. Die Kosten hierfür belaufen sich auf ca. 1% des Kaufpreises. In Deutschland kann nicht jeder plötzlich Notar werden. Eine fundierte Ausbildung und ein Studium sind Voraussetzung. Selbst in Deutschland sind die Details dazu in den Bundesländern unterschiedlich. In den USA kann grundsätzlich jeder Notar werden so, dass in den title companies üblicherweise auch Notare beschäftigt sind.
Auch die Steuern beim Erwerb einer Immobilie sind in den USA deutlich geringer als im europäischen Raum. Die Kaufnebenkosten sind kein ausschlaggebender Fakto
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r, sondern die laufenden Kosten. Denn die Grundsteuer, wie wir die Steuer in Deutsch übersetzen würden, ist ausschlaggebend und viel höher als in Deutschland.
Folglich machen „Fix ´n´ Flip“-Deals in den USA deutlich mehr Sinn, als in Deutschland. Allerdings sollte man auch hier im Hinterkopf haben, dass die Kaufnebenkosten in den verschiedenen deutschen Bundesländern unterschiedlich sind, gleiches gilt für die unterschiedlichen amerikanischen Bundestaaten.
Vorteile bei der „Buy ´n´ Hold“-Strategie
Gleiches wie für die Fix ´n´ Flip Deals gilt natürlich auch für Buy ´n´ Hold Strategien. Die höheren laufenden Steuern, werden über die Miete abgerechnet. Dazu muss man wissen, dass in den USA das Miete-Kaufpreis-Verhältnis deutlich höher ist, als beispielsweise in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Ein Beispiel von Jack:
- Haus in Cleveland
- Kaufpreis 51.000,00 $
- Renovierungsarbeiten 9.000,00 $
- Kaufnebenkosten 600,00 $
Damit sprechen wir von einer Nettomietrendite von 12,87 %, was mit europäischen Verhältnissen kaum zu vergleichen ist.
Ein ganz wichtiger Punkt in Sachen Vermietung sind natürlich die rechtlichen Begebenheiten. Deutschland ist dafür bekannt, dass es eine sehr mieterfreundliche Gesetzgebung besitzt. In den USA muss man diesen Faktor differenzierter betrachten. Es gibt vermieterfeindlichere und vermieterfreundlichere Staaten.
Zu den vermieterfeindlicheren Staaten zählen Illinois, California und Massachusetts. Diesen Staaten stehen Arizona, Texas, Florida, Nebraska, Michigan und Ohio mit einer sehr vermieterfreundlichen Gesetzgebung gegenüber.
Beispielsweise lässt sich in Arizona, Nebraska und Ohio nach folgendem Schema beim Ausbleiben der Miete vorgehen:
Die Miete ist am 1. des Monats fällig. Zahlt der Mieter die Miete nicht pünktlich, ist es ratsam ihm am 5. Des Monats einen Brief zukommen zulassen, in dem er auf sein Versäumnis hingewiesen und der weitere Ablauf erläutert wird. In diesen Staaten kann nämlich ab dem 10. Tag der ausbleibenden Mietzahlung eine Räumungsklage erhoben werden. Das Verfahren kostet zwischen 250 $ bis 300 $ und nach zwei Wochen verkündet der Richter das Urteil, wobei der Vermieter automatisch das Verfahren für sich entscheidet, wenn der Mieter nicht zur Verhandlung erscheint. Die Räumung muss dann innerhalb eines Tages erfolgen. Falls der Mieter nicht ausziehen sollte, kann der Vermieter das Haus über den Sherif beziehungsweise durch die Polizei räumen lassen.
Datenschutz in den USA
Vorteile von Grundstücksan- und verkäufen
Der An- und Verkauf von Grundstücken bietet wesentliche Vorteile bei Transaktionen über weite Strecken. Grundstücke können sehr gut über digitale Karten und Google Earth recherchiert werden. Im Gegensatz zu einem Haus bieten sie keine Angriffsfläche für technischen Verfall.
Bei einem Haus ist einfach gesagt mehr Fleisch dran, also auch mehr Dinge, die gepflegt, repariert und in Stand gehalten werden müssen. Grundstücke bieten auch im Wesentlichen keine Angriffsfläche für Vandalismus oder ähnliche Dinge.
Gleichzeitig sind die Kaufpreisvolumina bei Grundstücken in Vergleich zu Häusern kleiner. Man kann also mehrere verschiedene Grundstücke für das gleiche Geld kaufen und damit smart das eigene Risiko streuen.
Grundstückskauf in den USA – Strategien unter der Lupe!
Welche Grundstücke eignen sich besonders gut für fix ´n´ flip Geschäfte? Jack Bosch erläutert die unterschiedlichen Möglichkeiten, die ich in einer einfachen Grafik visualisiert habe.
Gruppe 1: Baulücken
Grundstücke innerhalb einer Stadt. Innerhalb einer Stadt gibt es unbebaute Grundstücke, sogenannte Baulücken. Diese Grundstücke sind besonders gefragt, allerdings sind die Margen in der Regel nicht so hoch, da es im Einkauf üblicherweise mehr Konkurrenz gibt.
Die Zielgruppe für die Vermarktung dieser Baulücken wird im wesentlichen Teil von Entwicklern und privaten Häuslebauern gestellt.
Gruppe 2: Stadtrandlagen
Grundstücke am Rand der Stadt, die in der Regel unbebaut sind. Städte wachsen und dehnen sich mit der Zeit aus. Daher sind die Grundstücke, die in den kommenden Jahren erst noch bebaut werden von besonderer Bedeutung. Diese Grundstücke können in der Regel, anders als in Deutschland, heute schon bebaut werden, da es in den USA keine Unterscheidung zwischen Bauland, Bauerwartungsland und anderen Flächen gibt. Jeder kann sein Grundstück bebauen, eine Genehmigung ist allerdings erforderlich, die nur versagt werden kann, wenn das Grundstück für andere Zwecke, beispielsweise die Ansiedlung von Gewerbe oder Industrie bestimmt ist. Auch wenn das Grundstück zu klein wäre für ein Haus, dürfte es nicht mit einem Haus bebaut werden, was allerdings der praktischen Logik nach klar sein müsste.
Diese Grundstücke im Randbereich von Städten werden überwiegend an Menschen verkauft, die ihr Vermögen diversifizieren möchten. Neben Aktien und anderen Vermögenswerten, möchten Menschen auch sehr gerne Grundstücke besitzen, die im Wert steigen, wenn die Stadt wächst.
Gruppe 3: außerhalb
Außerhalb von Städten liegende Grundstücke sind ebenfalls interessant und bieten eine entsprechende Nachfrage. Ca. 1 bis 2 Autostunden außerhalb der Stadt, was für Amerikaner keine besonders weite Strecke ist, sind Grundstücke immer noch nachgefragt. Hier sind die Preise pro Quadratmeter natürlich deutlich geringer, als innerhalb der Stadt.
Viele Amerikaner lieben die Weite, die Ruhe und die Natur und genießen das Camping in entspannter Atmosphäre auf dem eigenen Grundstück. Auch der Wunsch nach Mobilität und Unabhängigkeit ist ein Kaufmotiv für ein Grundstück weit außerhalb. Der Lebensabend wird beispielsweise mit einem in den USA gängigen „mobile home“ gestaltet. Das eigene Grundstück außerhalb, das natürlich auch in den Nebenkosten günstiger ist, als ein Grundstück von höherem Wert, bietet die Sicherheit eines festen Platzes in der Welt.
Natürlich gilt diese Perspektive nicht blind für alle Bundesstaaten, hier muss man genau darauf achten, wie sich der Markt vor Ort verhält.
Wenn Du Dich den Grundstücksmärkten in den USA umschauen möchtest empfehle ich Dir die Angebotsseite von Jack Bosch sunnyland.com und daneben landwatch.com
Investieren von jedem Ort auf der Welt
Musst Du jetzt in die USA reisen, um dort mit Grundstücken zu handeln? Nein, das ist nicht notwendig. Du kannst die gesamte Abwicklung auslagern. Wie bereits angesprochen kümmern sich „title companies“ um die formale Abwicklung von Immobilien An- und Verkäufen in den USA. Daneben brauchst Du natürlich Adressen von Immobilienbesitzern. Daneben brauchst Du ein Postfach vor Ort und Jemanden, der Dein Postfach regelmäßig leert und Dir die Briefe einscannt und per Mail schickt. In der Facebook-Gruppe Immobilien investieren USA und Europa wurden hierzu einige Anbieter gesammelt.
Hinweis: Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung und ersetzt auch keine Rechstberatung. Es wurden lediglich die Informationen aus dem Video redaktionell zusammengefasst, aber nicht auf ihre Richtigkeit geprüft.
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