Erschließungsbaulast

Die Erschließungsbaulast verpflichtet den einen Grundstückseigentümer gegenüber dem anderen, eine bestimmte Fläche als Zugang, Zufahrt oder für die Durchführung von Leitungen zu Verfügung zu stellen.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung da und wurde nicht anwaltlich überprüft. Der Inhalt ist rein informativ mit lexikalischem Charakter. Da die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern etwas variieren, sei als Verweis hier der §83 der Musterbauordnung(PDF) genannt

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Was ist eine Erschließungsbaulast?

Grundsätzlich müssen einzelne Grundstücke in der Art erschlossen sein, dass sie über einen Zugang verfügen über den sie an das öffentliche Netz angeschlossen werden können. Zum einen ist hier das öffentliche Straßenverkehrsnetz in Betracht zu ziehen und zum anderen alle anderen Netze der öffentlichen Ver- und Entsorgung. Darunter können beispielsweise Zu- und Abwasser, Gas-, Strom- und Telekommunikationsleitungen fallen.

Dies gestaltet sich in der Praxis teilweise nicht so selbstverständlich wie gewünscht. Ist das zu bebauende Grundstück nicht direkt zugänglich, sondern beispielsweise nur über ein weiteres, fremdes Grundstück erreichbar, kann eine Erschließungsbaulast zur Voraussetzung für eine Bebauung des Grundstücks werden.

Daneben ergeben sich auch weitere Alternativen, wie den Zukauf von weiteren Grundstücken oder Teilen, die an die öffentliche Versorgung grenzen.

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Wann ist eine Erschließungsbaulast sinnvoll? Beispiel

Unser Beispiel zeigt vier separate Grundstücke von denen zwei nicht unmittelbar an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen sind. Eine mögliche Lösung dieser Situation für die beiden Grundstücke im rückwärtigen Bereich ist eine Zufahrtsstraße über die beiden vorderen Grundstücke.

Diese Zufahrtsstraße kann auf ganz unterschiedliche Weisen realisiert werden. Hier spielt unter anderem die eigentumsrechtliche Situation eine besondere Rolle. Die schraffiert gekennzeichnete zu errichtende Zufahrtsstraße könnte im Privatbesitz realisiert werden oder es könnte eine öffentliche Straße gewidmet werden.

Beide eigentumsrechtlichen Alternativen ziehen eine Erschließungsbaulast bezogen auf die vorderen beiden Grundstücke nach sich. So würden Grundstück 3 und 4 mit einer Baulast belastet werden. Die jeweiligen Eigentümer müssten den Bau und den Betrieb der geplanten Zufahrtsstraße dulden. Zusätzlich würde man ein Wegerecht zu Gunsten der Grundstücke 1 und 2 eintragen lassen.

Eine weitere Lösungsmöglichkeit in dem vorliegenden Fall ist der Zukauf der schraffierten Grundstücksfläche. Dann würden sich die Eigentümer der Grundstücke 1 und 2 nur noch untereinander einigen müssen. In Kombination mit einem gegenseitigen Wegerecht ließe sich das umsetzen.

Beantragung einer Erschließungsbaulast

Gemeinden und Kommunen können Baulasten, insbesondere Erschließungsbaulasten um entsprechende Wegerechte sicherzustellen, selbst eintragen lassen. Der betroffene Grundstückseigentümer wird dann postalisch informiert und hat selbstverständlich auch das Recht dagegen vorzugehen. Hier sind dann das öffentliche Interesse und das individuelle Interesse gegeneinander aufzuwiegen.

Im obigen Beispiel würde die Eigentümer der Grundstücke 3 und 4 auf die Eigentümer der Grundstücke 1 und 2 zugehen. Dabei ist die Eintragung einer Baulast zur Sicherung der Erschließung nur eine Möglichkeit. Eine näher liegende Lösung wäre die Eintragung eines Wegerechts in Abteilung II der Grundstücke 3 und 4 zu Gunsten der Grundstücke 1 und 2. (s. Vor- und Nachteile)

Davon abgesehen können Erschließungsbaulasten bei den Bauämtern beantragt werden. In der Regel gibt es dazu ein entsprechende Formblatt und müssen weitere Unterlagen eingereicht werden. hier kommt es insbesondere auf die örtliche Darstellung und die Kennzeichnung der betroffenen Flächen an.

Löschung einer Erschließungsbaulast

Eine Erschließungsbaulast kann gelöscht werden, wenn das öffentliche Interesse an der Erschließung des betroffenen Grundstücks nicht mehr besteht. Hier sollte man sich ebenfalls an das Bauamt wenden und anzeigen, dass das öffentliche Interesse nicht mehr besteht. Der Fall wird geprüft und die eingetragene Baulast gelöscht.

So ein Fall kann beispielsweise in der Realität vorkommen, wenn ein avisiertes Bauvorhaben doch nicht umgesetzt wird oder an Stelle der Baulast eine andere Alternative zur Sicherung der Erschließung gefunden wird.

Bewertung einer Erschließungsbaulast

Bei der Bewertung müssen zwei Perspektiven unterschieden werden. Zum das die Perspektive des profitierenden Grundstücks, das nun erschlossen werden kann und das Grundstücke, auf dem die Last ruht.

Für das positiv beeinflusste Grundstück ist selbstverständlich eine enorme Wertsteigerung zu verzeichnen. Die Wertdifferenz zwischen einem nicht erschlossenem und einem erschlossenem Grundstück ist enorm.

Für belastete Grundstück hingegen gilt der Umfang der Beeinträchtigung als Wertminderung. Wird ein Teil der Fläche wie im obigen Beispiel aus Nutzungssicht vollständig abgegeben spiegelt sich das in der Bewertung wieder. Ebenfalls ein wichtiger Punkt ist die Bewirtschaftung dieser Teilfläche. Wer trägt welche Kosten bis zu welchem Grad? Auch die Aufteilung der laufenden Kosten hat einen Einfluss auf die Bewertung der Immobilie.

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