Grundstückspreise bundesweit ermitteln!

Posted on 12. November 2016 by Raphael Kaiser Veröffentlicht in off market Immobilien | Ratgeber + Tipps — Keine Kommentare ↓

Bodenrichtwerte bundesweit ermitteln

Eine Seite mit allen Ressourcen für das gesamte Bundesgebiet. Wer überregional investiert oder auch nur Grundstückspreise, Vergleichswerte und Marktberichte recherchieren möchte, braucht gut Bezugsquellen.

Da mir selbst aufgefallen ist, dass ich relativ viel Zeit dabei verliere Grundstückspreise und Bodenrichtwerte zu recherchieren, wenn mal ein Objekt außerhalb der Reichwerte, in der ich regelmäßig recherchiere auftaucht, habe ich diese Liste zusammengestellt, die ich sehr gerne mit Euch teile.

Tipp: Füge diese Seite zu Deinen Favoriten hinzu, dann kannst Du bei Deinen zukünftigen Recherchen von hier direkt zum gewünschten Gutachterausschuss und zu den Bodenrichtwerten!

digitale Bodenrichtwertkarten der regionalen Gutachterausschüsse

Angebotspreise kannst Du beispielsweise über wohnpreis.de ermitteln. Hier werden Immobilienanzeigen aus den letzten zwölf Monaten ausgewertet. Anhand der Daten wird ein statistischer Vergleichspreis anhand der von Dir angegebenen Parameter berechnet.

Bodenrichtwerte richtig ansetzen

Bodenrichtwert X Größe in qm = Kaufpreis?

Ist das wirklich so einfach?

Nein, leider nicht! Der von den Gutachterausschüssen ermittelte Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Referenzgrundstück. Dieses Referenzgrundstück hat bestimmte Eigenschaften, wie Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit. In der Regel funktionieren die Online-Bodenrichtwertkarten in der Art, dass Du den Preis pro qm in der Karte anklicken kannst. Dann öffnet sich einneues Fenster mit den Eigenschaften des Referenzgrundstücks. Damit weißt Du erstmal, welche Eigenschaften Dein Grundstück erfüllen müsste, damit der Bodenrichtwert auf Dein Grundstück angewendet werden kann.

In der Regel erfüllen die Grundstücke die Eigenschaften nicht, denn jedes Grundstück ist ein Unikat und muss individuell betrachtet werden. Ein kleines Beispiel dazu: Sei die Eigenschaft des Referenzgrundstücks im Hinblick auf die Größe 500 qm. Dein Grundstück ist jetzt deutlich größer, zum Beispiel 1.000 qm. Kaufinteressenten werden in der Regel nicht bereit sein, den vollen Bodenrichtwert für 1.000 qm zu zahlen. Natürlich kann man ein Grundstück eventuell teilen, oder cleverer ausnutzen.

Ein nächster Punkt ist der Zuschnitt. Ein rechteckiges Grundstück ist anders nutzbar, als ein Grundstück das in der Art und Weise geschnitten ist, dass ein Teil gar nicht wirklich nutzbar ist. Auch hier müssen Abschläge sachverständig einkalkuliert werden.

Darüber hinaus beziehen sich Referenzgrundstücke auch auf gewisse rechtliche Eigenschaften. Beispielsweise die Eigenschaft allgemeines Wohngebiet. Weicht die rechtliche Situation Deines Grundstücks davon ab, kann der Bodenrichtwert auch nicht ohne Korrektur angewendet werden.

Auch die bebaute Fläche spielt eine Rolle, wenn das Grundstück bebaut ist. Sagen wir das Referenzgrundstück darf zu 40 % in einer Ebene bebaut werden. Dein Grundstück ist schlechter ausgenutzt, beispielsweise mit 30 % und üblicherweise würde man keine Umbauten am Objekt vornehmen. Auch vor so einem Hintergrund kann der individuelle Wert des Grundstücks gegenüber dem Referenzgrundstück sinken. Auch bei unbebauten Grundstücken kann es in diesem Zusammenhang Korrekturen geben, wenn der Bebauungsplan für Dein Grundstück beispielsweise nur eine geringere Bebaubarkeit zulässt.

Auch das Datum, auf das sich der Bodenrichtwert bezieht ist von besonderer Bedeutung. Der Stichtag ist meistens der Jahresbeginn des laufenden Jahres oder des vorrausgegangenen Jahres. Je nach Entwicklung in der Vergangenheit muss der Bodenrichtwert auf den heutigen Wertermittlungsstichtag im laufenden Jahr prognostiziert werden. Bei hoher Nachfrage im aktuellen und kurzzeitig zurückliegenden Markt steigt hier der individuelle Bodenwert des Grundstücks.

Grundsätzlich gilt für alle Bodenrichtwerte, dass die Erschließung es Grundstück vollständig abgerechnet wurde. Man spricht von erschließungsbeitragsfreiem Beitragszustand, also von voll erschlossenem Bauland, wie man es üblicherweise hört.

Es gibt noch ein paar weitere Punkt, aber aus meiner Sicht sind das die wichtigsten und ie am häufigsten relevanten Merkmale.

Wenn Du Dich gerne tiefer mit der Bewertung von Immobilien beschäftigen möchtest, empfehle ich Dir die folgende Literatur: