Was zu tun ist, wenn der Mieter auszieht, Mietrückstände bestehen und das Vermieterpfandrecht geltend gemacht werden soll? Ein Kommentar von Amin El Gendi Rechtsanwalt.
Ein Mietverhältnis läuft nicht so wie es soll. Es laufen nicht unerhebliche Mietrückstände auf und Vermieter und Mieter sind im Streit. Oft sieht der Mieter das drohende Ungemach der Räumung auf sich zukommen, die meist auch mit einer Pfändung einhergeht und räumt in einer Nacht- und Nebelaktion die Wohnung.
In der nachfolgenden Darstellung soll aufgezeigt werden, wie sich die einzelnen Parteien verhalten müssten und was jeweils zu tun ist, wenn eine der beiden Seiten sich weigert, sich korrekt zu verhalten.
1. Der Entschluss des Mieters zu gehen.
Klar und eindeutig ist, dass der Mieter frei ist zu gehen wohin er will. Dazu muss er grundsätzlich seinen Vermieter nicht um eine Erlaubnis bitten. Zivilrechtlich besteht zwar aus dem Mietvertrag die Verpflichtung eine Übergabe durchzuführen und daran mitzuwirken, wenn der Mieter das aber nicht tut, handelt er zwar zivilrechtswidrig aber der Vermieter hat wenig bis gar keine Möglichkeiten dies zu erzwingen.
2. Was darf der Mieter mitnehmen?
Diese Frage ist problematisch. Grundsätzlich darf der Mieter alles mitnehmen, was in seinem Besitz ist und von ihm in die Mieträume eingebracht wurde. Der Vermieter kann ihn insoweit daran hindern, als er sein Vermieterpfandrecht ausübt, geregelt ist das in §§ 562 ff. BGB.
Das Vermieterpfandrecht entsteht also von Gesetzes wegen und muss nicht extra vereinbart sein, aber Ausüben muss der Vermieter dieses Pfandrecht schon selbst. Übt der Vermieter sein Pfandrecht nicht aus, kann der Mieter ohne irgendetwas befürchten zu müssen, alle Sachen aus den Mieträumen herausnehmen.
3. Ausüben des Vermieterpfandrechts
Wenn der Vermieter zum Beispiel weiß, dass der Mieter hochwertige Dinge in seiner Wohnung hat, kann und sollte er sein Vermieterpfandrecht schriftlich (der Beweisbarkeit halber, per Einschreiben) gegenüber dem Mieter ausüben. Wenn es geht, sollte dies so früh wie möglich geschehen, damit der Mieter keine Zeit mehr hat, diese Pfandgegenstände wegzubringen. Ideal ist es, wenn der Vermieter die Gegenstände so genau kennt, dass er Sie in seinem Schreiben benennen kann (z.B. Perserteppich, rötlich, circa 4X5 Meter, Bang und Olufsen Stereoanlage, Van Gogh Olgemälde: „Schuldner vor der Vollstreckung“ etc.).
Aber, und insbesondere dann, wenn es schnell gehen muss, kann das Vermieterpfandrecht auch mündlich ausgeübt werden. Es ist ein Irrglaube, dass Rechte immer nur schriftlich geltend gemacht werden können. Wenn zum Beispiel der Vermieter davon erfährt, dass der Möbelwagen beim Mieter vorgefahren ist und dieser sich anschickt die Wohnung leerzuräumen, kann der Vermieter – rechtlich wirksam – sein Vermieterpfandrecht ausüben, indem er dies dem Mieter gegenüber mündlich erklärt.
4. Dinge, die dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen
Spätestens jetzt muss zwischen den Dingen unterschieden werden, die dem Pfandrecht unterliegen und die dem Pfandrecht nicht unterliegen. Dies ist oft nicht ganz einfach und demensprechend könnte man hier viel schreiben. Klar ist, dass alle Sachen, die dem Mieter gehören, als in seinem Eigentum stehen und nicht mit Rechten Dritter (z.B. Eigentumsvorbehalt eines Verkäufers wegen eines Kaufs auf Raten etc.) belastet sind, dem Pfandrecht unterliegen.
Auf der anderen Seite der Skala, also unpfändbar, sind grundsätzlich alle dem persönlichen Gebrauch unterliegenden oder zum Haushalt gehörenden Gegenstände (z.B. Fernseher, Küchengeräte, Bekleidung). Auch soll grundsätzlich alles, was der Mieter zur Ausübung seines Berufes benötigt, nicht der Pfändung unterliegen. Genaueres regelt § 811 Abs. 1 ZPO.
5. Praxistipps zum Vermieterpfandrecht
Ist das nicht möglich, kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter ihm zeigt, was er aus den Räumen schafft, damit der Vermieter erntscheiden kann, in Bezug auf welche Gegenstände er sein Pfandrecht ausübt oder nicht.
Weigert sich der Mieter und setzt er sogar dazu an, gepfändete Gegenstände aus der Wohnung zu schaffen, kann der Vermieter schwere Geschütze auffahren.
Zu beachten ist, dass zur Ausübung des Vermieterpfandrechts gemäß § 562 b BGB ein Selbsthilferecht besteht. Selbsthilfe in diesem Zusammenhang bedeutet, dass in engen Grenzen auch die Ausübung von Gewalt gegen den nicht herausgabewilligen Mieter möglich ist.
Hier kann nur dazu geraten werden vorsichtig zu sein. Grundsätzlich darf in Deutschland allein der Staat gerechtfertigt Gewalt gegen Menschen ausüben. In ganz eng begrenzten Ausnahmefällen wird dieses staatliche Gewaltmonopol auf einzelne Bürger Personen übertragen. § 562 b BGB ist eine dieser seltenen Ausnahmen. Zu beachten ist hier, dass die Anwendung von Gewalt gemäß § 230 Abs. 1 BGB nicht weiter gehen darf, als zur Abwendung der Gefahr nötig.
Sicher ist es im Falle eines Eklats am besten, wenn der Vermieter die Polizei ruft und die Beamten darum bittet, die gepfändeten Gegenstände zu beschlagnahmen. Ist keine polizeiliche Hilfe zu bekommen, kann zum Beispiel der Mieter daran gehindert werden die Gegenstände vom Grundstück zu schaffen, indem Türen/Tore verschlossen werden, Schlösser ausgewechselt werden. Denkbar ist auch, dass man den Mieter daran hindert das Grundstück zu verlassen, indem sein Auto eingeparkt wird. Aber nach § 562 b BGB kann auch direkte Gewalt gegen den Mieter gerechtfertigt sein. Es muss hier aber nochmals betont werden, dass sie solche Aktionen im Rahmen der Verhältnismäßigkeit halten – und immer das letzte Mittel sein müssen.
Neuss, 22.02.2017
Vielen Dank für die ausfürlichen Informationen. Ich finde das ganze Thema sehr schwer, daher würde ich selbst ohne anwaltliche Beratung nicht weiter tätig werden. Trotzdem finde ich es richtig und wichtig, die eigenen Rechte zu kennen.
Beste Grüße
Yanneck
Ja, dass sehe ebenfalls so. Eine anwaltliche Beratung sollte unbedingt stattfinden, der Artikel soll lediglich informieren. Vielen Dank für Deinen Kommentar!
Hallo zusammen,
vielen herzlichen Dank für den spannenden und informativen Artikel. Es gibt beim Thema Mietrecht unendlich viele Dinge zu beachten. Das habe ich jetzt besonders gemerkt, da ich für die Universität eine Hausarbeit zu dieser Thematik schreiben muss.
Hallo und danke für diesen Beitrag und die guten Tipps! Vermieterpfandrecht ist für mich ein relativ neues Thema und diesen Artikel fand ich sehr hilfreich um zu erklären, worum es eigentlich geht. Den letzten Satz stimme ich auch völlig zu, Gesundheit ist nicht mit Geld ersetzbar!
Viele Grüße, Sophie
Stimmt, dass alles schriftlich ausgeübt werden soll. So ist es besser. So kann man auch sicher sein, dass es weniger Probleme geben wird. VG